Hypotheken gegen Home Equity Loans: Was ist der Unterschied?

Hypotheken und Eigenheimkredite sind Kredite, bei denen Sie Ihr Eigenheim als Sicherheit verpfänden. Die kreditgebende Stelle kann Ihr Haus beschlagnahmen, wenn Sie mit Ihren Hypothekenzahlungen nicht Schritt halten. Während die beiden Darlehensarten diese wichtige Ähnlichkeit teilen, gibt es Unterschiede zwischen den beiden. Verbraucher sollten ihre Möglichkeiten verstehen, wenn sie Kredite gegen den Wert ihres Eigenheims aufnehmen.

Die zentralen Thesen

• Hypotheken und Eigenheimkredite sind Kredite, bei denen Sie Ihr Eigenheim als Sicherheit verpfänden.
• Die Bank verleiht bis zu 80% des Schätzwerts des Eigenheims oder des Kaufpreises, je nachdem, welcher Betrag niedriger ist.
• Ein Eigenheimdarlehen ist durch das Eigenkapital der Immobilie besichert.

Hypotheken

Wenn Menschen den Begriff „Hypothek“ verwenden, sprechen sie im Allgemeinen von einer traditionellen Hypothek, bei der eine Bank einem Kreditnehmer Geld zum Kauf eines Eigenheims leiht. In den meisten Fällen verleiht die Bank bis zu 80% des Schätzwerts des Eigenheims oder des Kaufpreises, je nachdem, welcher Betrag niedriger ist. Wenn Sie beispielsweise ein Haus für 200.000 US-Dollar kaufen, können Sie eine Hypothek von bis zu 160.000 US-Dollar aufnehmen. Sie müssen sich die restlichen 40.000 USD selbst einfallen lassen. Bei einigen Hypotheken, z. B. FHA-Hypotheken, können Sie weniger bezahlen, solange Sie die Hypothekenversicherung bezahlen.

Der Zinssatz für eine Hypothek kann fest (während der gesamten Laufzeit der Hypothek gleich) oder variabel sein (z. B. jedes Jahr geändert). Der Darlehensnehmer zahlt den Darlehensbetrag zuzüglich Zinsen über eine feste Laufzeit zurück, wobei die üblichsten Laufzeiten 30 oder 15 Jahre betragen.

Wenn Sie in Zahlungsverzug geraten, kann der Kreditgeber Ihr Haus in einem als Zwangsvollstreckung bezeichneten Prozess übernehmen. Der Kreditgeber verkauft dann das Haus, oft auf einer Auktion, um sein Geld zurückzuerhalten. In diesem Fall hat diese Hypothek (die als "erste" Hypothek bezeichnet wird) Vorrang vor nachfolgenden Darlehen, die gegen die Immobilie vergeben werden, z. B. ein Eigenheimdarlehen (manchmal als "zweite" Hypothek bezeichnet) oder eine Eigenheimkreditlinie (HELOC). . Der ursprüngliche Kreditgeber muss vollständig zurückgezahlt werden, bevor nachfolgende Kreditgeber Erlöse aus einem Zwangsvollstreckungsverkauf erhalten.

Home Equity-Darlehen

Ein Hypothekendarlehen ist auch eine Hypothek. Der Unterschied zwischen einem Hypothekendarlehen und einer traditionellen Hypothek besteht darin, dass Sie ein Hypothekendarlehen aufnehmen, nachdem Sie Eigenkapital in der Immobilie haben, während Sie eine Hypothek zum Kauf der Immobilie erhalten. Ein Eigenheimdarlehen wird durch das Eigenkapital der Immobilie besichert. Dies ist die Differenz zwischen dem Wert der Immobilie und dem bestehenden Hypothekensaldo des Eigenheimbesitzers. Wenn Sie beispielsweise 150.000 USD für ein Haus mit einem Wert von 250.000 USD schulden, verfügen Sie über 100.000 USD Eigenkapital. Unter der Annahme, dass Ihr Kredit gut ist und Sie sich ansonsten qualifizieren, können Sie einen zusätzlichen Kredit aufnehmen, indem Sie diese 100.000 USD als Sicherheit verwenden.

Ein Hypothekendarlehen ist wie eine herkömmliche Hypothek ein Ratenkredit, der über eine feste Laufzeit zurückgezahlt wird. Verschiedene Kreditgeber haben unterschiedliche Maßstäbe hinsichtlich des Prozentsatzes des Eigenkapitals, den sie bereit sind zu verleihen, und der Kredit des Kreditnehmers spielt bei dieser Entscheidung eine Rolle.

Ihr LTV-Verhältnis (Loan-to-Value) wird von den Kreditgebern verwendet, um herauszufinden, wie viel Geld Sie ausleihen können. So berechnen Sie einen LTV: Addieren Sie den Betrag, den Sie ausleihen möchten, zu dem Betrag, den Sie noch für Ihr Haus schulden, und dividieren Sie ihn durch den geschätzten Wert des Hauses, um Ihren LTV zu erhalten. Wenn Sie in der Lage sind, einen Großteil Ihrer Hypothek zu tilgen - oder wenn der Wert Ihres Hauses erheblich gestiegen ist -, könnten Sie einen beträchtlichen Kredit erhalten.

In vielen Fällen wird ein Hypothekendarlehen als Zweithypothek betrachtet, da es zusätzlich zu einer bestehenden Hypothek aufgenommen wird. Wenn das Haus in die Zwangsvollstreckung geht, wird der Kreditgeber, der das Eigenheimdarlehen hält, erst ausgezahlt, wenn der erste Hypothekarkreditgeber ausgezahlt ist. Infolgedessen ist das Risiko des Darlehensgebers für Eigenheime größer, weshalb diese Darlehen in der Regel mit höheren Zinssätzen als herkömmliche Hypotheken verzinst werden.

Nicht alle Eigenheimkredite sind Zweithypotheken. Ein Kreditnehmer, der sein Eigentum frei und frei besitzt, kann beschließen, ein Darlehen gegen den Wert seines Eigenheims aufzunehmen. In diesem Fall gilt der Darlehensgeber, der den Eigenheimkredit gewährt, als erster Pfandgläubiger. Diese Darlehen können höhere Zinssätze, aber niedrigere Abschlusskosten haben - zum Beispiel nur eine Einschätzung.

Der Unterschied zwischen einem Hypothekendarlehen und einer traditionellen Hypothek besteht darin, dass Sie ein Hypothekendarlehen aufnehmen, nachdem Sie Eigenkapital in der Immobilie haben, und nicht, dass Sie eine Hypothek zum Kauf der Immobilie erhalten.

Hypothek gegen Eigenheimdarlehen: Wissen, was steuerlich absetzbar ist

Hypothekenzinsen sind steuerlich absetzbar für Darlehen von bis zu 1 Million USD (wenn Sie das Darlehen vor dem 15. Dezember 2017 aufgenommen haben) oder 750.000 USD (ein Darlehen danach). Der Grund: die Steuergesetzgebung 2017. Früher konnten Hausbesitzer die Zinsen für einen Eigenheimkredit oder eine Kreditlinie abziehen, unabhängig davon, wie sie das Geld verwendeten, um beispielsweise höhere Zinsschulden wie Kreditkartenschulden oder Studentendarlehen zurückzuzahlen. In Zukunft wird der Abzug von Zinsen für Eigenheimkredite im Zeitraum 2018 bis 2025 durch das Gesetz über Steuersenkungen und Arbeitsplätze von 2017 ausgesetzt, es sei denn, sie werden dazu verwendet, "das Haus des Steuerzahlers, das den Kredit sichert, zu kaufen, zu bauen oder wesentlich zu verbessern".

Wie der IRS es ausdrückt: „Nach dem neuen Gesetz ... sind Zinsen für ein Eigenheimdarlehen, das für den Bau eines zusätzlichen Eigenheims verwendet wird, in der Regel abziehbar, während Zinsen für dasselbe Darlehen, das für die Bezahlung persönlicher Lebenshaltungskosten wie Kreditkarte verwendet wird Schulden, ist nicht ... Wie nach geltendem Recht muss das Darlehen durch die Haupt- oder Zweitwohnung des Steuerpflichtigen (als qualifizierter Wohnsitz bezeichnet) besichert sein, die Kosten der Wohnung nicht übersteigen und andere Anforderungen erfüllen. “

Wenn Sie Studentendarlehen zurückzahlen, Kreditkartenschulden konsolidieren oder den Zinssatz für Ihre Hypothek senken müssen, sollten Sie eine Refinanzierung Ihrer Hypothek in Betracht ziehen.

Die Quintessenz

Wenn Sie einen extrem niedrigen Zinssatz für Ihre bestehende Hypothek haben, sollten Sie diesen wahrscheinlich in Ruhe lassen und ein Eigenheimdarlehen verwenden, um die zusätzlichen Mittel zu leihen, die Sie benötigen, vorausgesetzt, sie dienen der Verbesserung Ihres Eigentums. Wenn jedoch die Hypothekenzinsen nach dem Abschluss Ihrer bestehenden Hypothek erheblich sinken oder wenn Sie das Geld für Zwecke benötigen, die nicht mit Ihrem Eigenheim zusammenhängen, sollten Sie eine vollständige Hypothekenrefinanzierung in Betracht ziehen. Wenn Sie refinanzieren, sparen Sie das zusätzliche Geld, das Sie leihen, da herkömmliche Hypotheken niedrigere Zinssätze als Eigenheimkredite aufweisen und Sie möglicherweise einen niedrigeren Zinssatz für den bereits geschuldeten Saldo sichern können.