Was ist Immobilien-Underwriting?

Lloyd's of London wird als das Unternehmen anerkannt, das den Begriff Underwriting eingeführt hat. Der aus dem 17. Jahrhundert stammende englische Versicherungsmakler versammelte Einzelpersonen, um Deckung für riskante Unternehmungen wie Seereisen zu geben. Dabei schrieb jeder Risikoträger seinen Namen buchstäblich in den Text, in dem er das Wagnis und das Gesamtrisiko beschrieb, das er bereit war, gegen eine bestimmte Prämie einzugehen. Dies wurde später als Risikoübernahme bezeichnet.

Obwohl sich die Mechanik im Laufe der Zeit geändert hat, ist das Underwriting heute eine Schlüsselfunktion in der Finanzwelt. Es wird in verschiedenen Sektoren wie Kreditvergabe, Versicherungen und Kapitalanlagen eingesetzt. Aber es hat auch einen wichtigen Platz in Immobilien. In diesem Artikel wird erläutert, was Underwriting ist und wie es sich auf diese Branche bezieht.

Die zentralen Thesen

• Unter Underwriting versteht man den Prozess, mit dem Kreditgeber die Kreditwürdigkeit eines potenziellen Kunden bestimmen.
• Der Underwriter recherchiert, um sicherzustellen, dass die Antragsteller sich wahrheitsgemäß darstellen und einen Überblick über die Finanzen des Antragstellers erhalten.
• Bei Immobilientransaktionen bestimmen die Versicherer auch, ob der Verkaufspreis der Immobilie ihrem geschätzten Wert entspricht.
• Die Underwriter stellen außerdem sicher, dass niemand auf dem Titel steht und ob durch Naturkatastrophen wie Überschwemmungen oder Erdbeben Gefahren für das Eigentum entstehen.

Was ist Underwriting?

Unter Underwriting versteht man den Prozess, mit dem Kreditgeber die Kreditwürdigkeit eines potenziellen Kunden bestimmen. Dies ist ein sehr wichtiger Teil des Finanzgeschäfts, da hiermit bestimmt werden kann, wie viel von einer Prämie jemand für seine Versicherung zahlt, wie faire Fremdkapitalzinsen festgelegt werden und auch die Preise für das Anlagerisiko festgelegt werden.

Neben der Prüfung der Richtigkeit der Bewerbung eines Einzelnen untersuchen die Versicherer, wie riskant es ist, diese Person zu beleihen oder zu versichern, bevor sie Geschäfte mit dieser Person oder diesem Unternehmen tätigt. Das Underwriting ist also im Wesentlichen die Überprüfung und Due Diligence des Versicherers oder des Kreditgebers, bevor ein Risiko eingegangen wird.

Das US-amerikanische Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) definiert das Underwriting als "den Prozess der Analyse eines Kreditantrags zur Ermittlung des mit der Kreditvergabe verbundenen Risikos". Dazu gehören eine Überprüfung der Kredithistorie des potenziellen Kreditnehmers und eine Beurteilung der Immobilie Wert."

So arbeiten Underwriter

Der Versicherer führt Nachforschungen durch, um sicherzustellen, dass die Antragsteller sich wahrheitsgemäß darstellen und einen Überblick über die Finanzen des Antragstellers erhalten. Bei Immobilientransaktionen bestimmen die Versicherer auch, ob der Verkaufspreis der Immobilie ihrem geschätzten Wert entspricht.

Der Underwriter ist dafür verantwortlich, die Kreditwürdigkeit des potenziellen Kreditnehmers zu bestimmen und ihm ein Rating zuzuweisen. Diese Bewertung, die anhand der von den drei großen Kreditauskunfteien abgegebenen Kreditbewertungen ermittelt wird, gibt Aufschluss über die Fähigkeit des Antragstellers zur Rückzahlung des Kredits, die Höhe der ihm zur Verfügung stehenden Mittel und seine Beschäftigungsgeschichte.

Underwriting und Immobilien

Wenn eine Einzelperson oder ein Unternehmen Finanzmittel für ein Immobilienprojekt oder einen Immobilienkauf beantragt, wird der Kreditantrag von einem Versicherer geprüft, um festzustellen, wie hoch das Risiko ist, das der Kreditgeber eingeht. Diese Arten von Zeichnern sind nicht mit Wertpapierzeichnern zu verwechseln, die den Angebotspreis von Finanzinstrumenten bestimmen. Immobilien-Underwriter berücksichtigen sowohl das Land als auch den Kreditnehmer.

Die Kreditnehmer müssen eine Bewertung der Immobilie vornehmen lassen. Der Underwriter ordnet die Schätzung an und bestimmt anhand dieser, ob die Mittel aus dem Verkauf der Immobilie ausreichen, um den verliehenen Betrag zu decken. Wenn ein Kreditnehmer beispielsweise ein Haus für 300.000 USD kaufen möchte, von dem eine Schätzung annimmt, dass es 200.000 USD wert ist, ist es unwahrscheinlich, dass der Versicherer das Darlehen oder zumindest ein Darlehen für die vollen 300.000 USD genehmigt.

Die Underwriter ordnen die Schätzung an und bestimmen anhand dieser, ob die Mittel aus dem Verkauf der Immobilie ausreichen, um den verliehenen Betrag zu decken.

Underwriters stellen auch sicher, dass andere Faktoren mit der Eigenschaft in Schach sind. Dazu gehört, dass sichergestellt wird, dass niemand auf dem Titel steht und dass durch Naturkatastrophen wie Überschwemmungen oder Erdbeben Gefahren für das Eigentum entstehen.

Bei den meisten Immobilienkrediten wird die Immobilie selbst als Sicherheit für die geliehenen Mittel verwendet. Versicherer verwenden im Allgemeinen den Schuldendienst-Deckungsgrad (DSCR), um zu bestimmen, ob die Immobilie in der Lage ist, ihren eigenen Wert einzulösen. In diesem Fall ist das Darlehen sicherer und die Wahrscheinlichkeit, dass es angenommen wird, ist höher.