Mortgage Servicing Rights (MSR)
Mortgage Servicing Rights (MSR) bezieht sich auf eine vertragliche Vereinbarung, in der das Recht zur Bedienung einer bestehenden Hypothek vom ursprünglichen Darlehensgeber an eine andere Partei verkauft wird, die auf die verschiedenen Funktionen im Zusammenhang mit der Bedienung von Hypotheken spezialisiert ist.
Die zentralen Thesen
- Hypothekendienstrechte werden vom Originator einer Hypothek an ein anderes Finanzinstitut verkauft, das dann die Verwaltung der Hypothek übernimmt. Dies umfasst Aufgaben wie das Einziehen von Zahlungen und deren Weiterleitung an den Originator.
- Der ursprüngliche Kreditgeber zahlt dem Servicer eine Gebühr für die Ausführung dieser Arbeit.
- Für den Hypothekenschuldner ändert sich nichts außer der Adresse, an die die Zahlungen gesendet werden.
Grundlegendes zu Mortgage Servicing Rights (MSR)
MSRs haben laufende Verwaltungsaufgaben, die regelmäßig über die gesamte Laufzeit einer Hypothek abgewickelt werden. Gemeinsame Rechte sind das Recht, monatlich Hypothekenzahlungen einzuziehen, Steuern und Versicherungsprämien in Treuhand zu hinterlegen und die Zins- und Kapitalanteile an den Hypothekengeber weiterzuleiten. Im Gegenzug wird der Servicer mit einer bestimmten Vergütung entschädigt, die in dem zu Beginn des Servicevertrags geschlossenen Vertrag festgelegt ist.
Der Hypothekenzahlungsbetrag, der Zinssatz, die Art des Darlehens und andere Faktoren bleiben gleich. Für den Darlehensnehmer wird nur die Adresse geändert, an die die Zahlungen gesendet werden. Bei Fragen zu Ihrem Darlehen sollten Sie sich an den Servicer und nicht an Ihren ursprünglichen Hypothekengeber wenden. Ihr Servicer kann sich jederzeit ändern, Sie sollten jedoch mindestens 15 Tage vorher eine Benachrichtigung von Ihrem ursprünglichen Kreditgeber erhalten, und Ihr neuer Servicer sollte Sie innerhalb von 15 Tagen nach der Übernahme von Rechten benachrichtigen.
Nach dem Bundesbankgesetz können Finanzinstitute ohne Zustimmung des Verbrauchers Hypotheken verkaufen oder Dienstleistungsrechte an andere Institute übertragen.
Beispiel für den Verkauf eines MSR
Sarah nimmt eine Hypothek in Höhe von 500.000 USD von Kreditgeber A auf. Sie schickt dem Kreditgeber eine monatliche Zahlung von Kapital und Zinsen. Drei Jahre später beschließt Darlehensgeber A, seinen MSR für Sarahs Hypothek auf Unternehmen B zu übertragen. Gemäß den Vertragsbedingungen erhält Unternehmen B von Darlehensgeber A eine Gebühr für die Verarbeitung aller verbleibenden Hypothekenzahlungen von Sarah. Der Hypothekengeber kann dann mehr Zeit und Geld für die Bereitstellung neuer Hypotheken aufwenden, während das Unternehmen übernimmt, dass der MSR die Hypothekenzahlungen an den Darlehensgeber weiterleitet.
Besondere Überlegungen
Ein Kreditgeber verkauft häufig MSRs, um Kreditlinien freizugeben, um Geld an zusätzliche Kreditnehmer zu verleihen. Die meisten Hypotheken haben eine Laufzeit von 15 bis 30 Jahren, und die Bank benötigt Milliarden von Dollar, um anderen Verbrauchern, die in dieser Zeit Hypotheken beantragen, Geld zu leihen. In gewisser Weise bedeutet der Verkauf von MSRs, dass mehr Menschen Hausbesitzer werden können, da der Verkauf dieser Rechte zu Einnahmen führt.
Kreditgeber verdienen auch Geld, indem sie Gebühren für die Entstehung von Hypotheken erheben und monatliche Zinsen aus Zahlungen verdienen. Hypotheken sind einfach zusätzliche Vermögenswerte, die den Banken mehr Einnahmen bringen.
Geschichte der MSRs
Der Markt für MSRs war in den letzten Jahren aufgrund einer sich verbessernden Wirtschaft, hochwertigerer Hypothekenherkünfte und weniger Ausfällen stark. Hedgefonds, Banken und Real Estate Investment Trusts (REITs) finden diese Vermögenswerte attraktiv, da MSRs hohe Zinserträge erzielen können. SunTrust hat beispielsweise im ersten Quartal 2016 MSRs in Höhe von 8 Mrd. USD gekauft, um eine solide Kapitalrendite (ROI) zu erzielen. Innerhalb weniger Monate enthielt das MSR-Portfolio unbezahlte Kapitalguthaben in Höhe von 121, 3 Mrd. USD, für die die Bank Kredite bereitstellte Kreditgeber.
National Mortgage News berichtete im Juni 2019, dass MSRs „in den letzten fünf Jahren eine der leistungsstärksten Anlageklassen für festverzinsliche Wertpapiere gewesen sind“. Allerdings heißt es auch, dass „die Zinssätze seit Oktober 2018 mittel- und langfristig sind Die prognostizierten und tatsächlichen Hypotheken-Vorauszahlungsannahmen sind gesunken und haben sich beschleunigt, was zu einer erheblichen Verkürzung der erwarteten durchschnittlichen Lebensdauer von MSRs geführt hat. Dies hat dazu geführt, dass die MSR-Werte von April bis Mai durchgehend (um ein halbes) Vielfaches gesunken sind National Mortgage News berichtet: "Die Nachfrage von MSR-Käufern ist immer noch sehr hoch, und es besteht ein allgemeiner Konsens über die MSR-Werte."