Eigentümerfinanzierung: Vor- und Nachteile

Während ein Wohnhypothekendarlehen die häufigste Finanzierungsform für den Kauf eines Eigenheims ist, ist die Finanzierung durch den Eigentümer eine Alternative, die sowohl für Käufer als auch für Verkäufer Vor- und Nachteile hat.

Eigentümerfinanzierung: Ein Überblick

Ein Eigenheim ist in der Regel die größte Einzelinvestition, die eine Person jemals getätigt hat. Aufgrund der hohen Kosten handelt es sich in der Regel um eine Art Finanzierung. Eigentümerfinanzierung findet statt, wenn ein Käufer von Eigenheimen den Kauf direkt über den Verkäufer finanziert - anstatt über einen herkömmlichen Hypothekengeber oder eine Bank.

Bei der Eigentümerfinanzierung (auch Verkäuferfinanzierung genannt) übergibt der Verkäufer dem Käufer kein Geld, wie dies ein Hypothekengeber tun würde. Stattdessen gewährt der Verkäufer dem Käufer genügend Kredit, um den Kaufpreis des Eigenheims abzüglich etwaiger Anzahlungen zu decken, und der Käufer leistet dann regelmäßige Zahlungen, bis der Betrag vollständig bezahlt ist. Der Käufer unterschreibt einen Schuldschein an den Verkäufer, der die Bedingungen des Darlehens einschließlich des Zinssatzes, des Rückzahlungsplans und der Folgen des Zahlungsverzugs festlegt. Der Eigentümer behält manchmal das Eigentum an dem Haus, bis der Käufer das Darlehen zurückzahlt.

Die meisten Eigenfinanzierungsgeschäfte sind kurzfristig und eine typische Vereinbarung könnte die Tilgung des Kredits über 30 Jahre beinhalten, jedoch mit einer endgültigen, nach fünf fälligen Abschlusszahlung. Die Theorie besagt, dass der Käufer nach fünf Jahren über genügend Eigenkapital im Eigenheim verfügen und / oder genügend Zeit zur Verbesserung seiner finanziellen Situation haben sollte, um sich für einen herkömmlichen Hypothekarkredit zu qualifizieren.

Eigentümerfinanzierung kann sowohl für Käufer als auch für Verkäufer eine gute Option sein, aber es gibt Risiken. Hier sehen Sie die Vor- und Nachteile der Eigentümerfinanzierung, unabhängig davon, ob Sie Käufer oder Verkäufer sind.

Vorteile der Eigenfinanzierung

Eigentümerfinanzierung kann eine gute Option für beide Parteien bei einer Immobilientransaktion sein:

Vorteile für Käufer

• Schnellerer Abschluss - Sie müssen nicht darauf warten, dass der Kreditsachbearbeiter, der Underwriter und die Rechtsabteilung den Antrag bearbeiten und genehmigen.
• Günstigeres Closing - keine Bankgebühren oder Bewertungskosten.
• Flexible Anzahlung - keine Bank oder Regierung benötigt Mindestbeträge.
• Gute Option für Käufer, die keine Hypothek aufnehmen können.

Vorteile für Verkäufer

• Kann "wie besehen" verkaufen - Verkaufspotenzial ohne kostspielige Reparaturen, die herkömmliche Kreditgeber möglicherweise benötigen.
• Gute Investition - Potenzial, um mit dem Geld, das Sie durch den Verkauf Ihres Eigenheims gesammelt haben, bessere Zinsen zu erzielen, als wenn Sie diese Summe auf andere Weise investieren würden.
• Pauschaloption - Der Schuldschein kann an einen Anleger verkauft werden, sodass Sie sofort eine Pauschalzahlung erhalten.
• Eigentumsvorbehalt - Wenn der Käufer in Verzug gerät, behalten Sie die Anzahlung, das bezahlte Geld sowie das Haus.
• Schneller verkaufen - Verkaufspotenzial und schnellerer Abschluss, da Käufer den Hypothekenprozess meiden.

Ein qualifizierter Immobilienanwalt sollte konsultiert werden, um alle Fragen zu beantworten sowie den Kaufvertrag und den Schuldschein zu verfassen.

Nachteile der Eigenfinanzierung

Obwohl Eigentümerfinanzierung sowohl für Käufer als auch für Verkäufer von Vorteil sein kann, hat sie auch einige rechtliche, finanzielle und logistische Nachteile:

Nachteile für Käufer

• Höhere Zinsen - Die Zinsen, die Sie zahlen, sind wahrscheinlich höher als die, die Sie an eine Bank zahlen würden.
• Benötigen Sie noch die Zustimmung des Verkäufers - auch wenn der Verkäufer ein Spiel für die Finanzierung des Eigentümers ist, möchte er möglicherweise nicht Ihr Kreditgeber werden.
• Fälligkeitsklausel - Wenn der Verkäufer eine Hypothek auf das Grundstück hat, kann seine Bank oder sein Kreditgeber die sofortige Zahlung der gesamten Schuld verlangen, wenn das Haus verkauft wird (an Sie). Dies ist darauf zurückzuführen, dass die meisten Hypotheken mit einer Klausel zur Fälligkeit versehen sind. Wenn der Kreditgeber nicht bezahlt wird, kann die Bank die Zahlung ausschließen. Um dieses Risiko zu vermeiden, stellen Sie sicher, dass der Verkäufer das Haus frei und frei besitzt oder dass der Kreditgeber des Verkäufers der Finanzierung durch den Eigentümer zustimmt.
• Ballonzahlungen - Bei vielen Finanzierungsvereinbarungen mit Eigentümern wird nach fünf Jahren eine große Ballonzahlung fällig. Wenn Sie sich bis dahin keine Finanzierung sichern können, können Sie das gesamte bisher bezahlte Geld sowie das Haus verlieren.

Nachteile für Verkäufer

• Dodd-Frank Wall Street Reform- und Verbraucherschutzgesetz - Nach diesem Gesetz wurden neue Regeln für die Finanzierung von Eigentümern angewendet. Ballonzahlungen sind möglicherweise keine Option und Sie müssen möglicherweise einen Hypothekendarlehensgeber hinzuziehen, abhängig von der Anzahl der Immobilien, die Sie jedes Jahr finanzieren.
• Verzug - der Käufer kann jederzeit die Zahlung einstellen. Wenn dies passiert und er nicht einfach weggeht, könnten Sie den Zwangsvollstreckungsprozess durchlaufen.
• Reparaturkosten - Wenn Sie die Immobilie aus irgendeinem Grund zurücknehmen, müssen Sie möglicherweise für Reparaturen und Wartungsarbeiten aufkommen, je nachdem, wie gut sich der Käufer um die Immobilie gekümmert hat.

Die zentralen Thesen

• Eigentümerfinanzierung kann Verkäufern helfen, schneller zu verkaufen und Käufern zu helfen, in Häuser zu gelangen, selbst wenn sie keine traditionelle Hypothek besichern können.
• Es gibt Vor- und Nachteile, die sowohl Käufer als auch Verkäufer berücksichtigen sollten, wenn sie eine Eigentümerfinanzierungsvereinbarung erwägen oder eingehen.
• Sowohl Käufer als auch Verkäufer müssen sich an einen qualifizierten Immobilienanwalt wenden, um Fragen zu beantworten und den Verkauf / Kauf ordnungsgemäß zu erleichtern.