Darlehen der Eidgenössischen Wohnungsverwaltung (FHA)
Ein FHA-Darlehen ist eine Hypothek, die von einem von der FHA zugelassenen Darlehensgeber ausgegeben und von der Federal Housing Administration (FHA) versichert wurde. FHA-Kredite sind für Kreditnehmer mit niedrigem bis mittlerem Einkommen konzipiert und erfordern niedrigere Mindestanzahlungen und Kredit-Scores als viele herkömmliche Kredite.
Ab 2019 können Sie mit einem FHA-Darlehen bis zu 96, 5% des Wertes eines Eigenheims ausleihen (dh Sie müssen nur noch eine Anzahlung von 3, 5% leisten). Sie benötigen einen Kredit-Score von mindestens 580, um sich zu qualifizieren. Wenn Ihr Kredit-Score zwischen 500 und 579 liegt, können Sie immer noch einen FHA-Kredit erhalten, vorausgesetzt, Sie können eine Anzahlung von 10% leisten. Bei FHA-Darlehen kann Ihre Anzahlung aus Ersparnissen, einem finanziellen Geschenk eines Familienmitglieds oder einem Zuschuss für die Unterstützung bei der Anzahlung stammen.
All diese Faktoren machen FHA Kredite beliebt bei Erstkäufern.
FHA-Kredite (Federal Housing Administration Loans) verlangen zwar niedrigere Anzahlungen und Kredit-Scores als herkömmliche Kredite, stellen jedoch andere strenge Anforderungen.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Bundeswohnungsverwaltung Ihnen kein Geld für eine Hypothek leiht. Stattdessen erhalten Sie einen Kredit von einem von der FHA zugelassenen Kreditgeber wie einer Bank, und die FHA garantiert den Kredit. Einige Leute bezeichnen es aus diesem Grund als FHA-versichertes Darlehen.
Sie bezahlen diese Garantie durch die Zahlung von Hypothekenversicherungsprämien an die FHA. Ihr Darlehensgeber trägt ein geringeres Risiko, da die FHA dem Darlehensgeber einen Anspruch zahlt, wenn Sie mit dem Darlehen in Verzug sind.
Wie funktioniert ein FHA-Darlehen?
Für ein FHA-Darlehen müssen Sie zwei Arten von Hypothekenversicherungsprämien zahlen - eine Upfront Mortgage Insurance Premium (UFMIP) und eine Annual MIP (monatlich berechnet). Der Upfront MIP beträgt 1, 75% des Basisdarlehensbetrags (Stand 2018). Sie zahlen dies zum Zeitpunkt des Abschlusses, oder es kann in das Darlehen gerollt werden. Wenn Sie beispielsweise ein Wohnungsbaudarlehen für 350.000 USD erhalten, zahlen Sie einen UFMIP von 1, 75% x 350.000 USD = 6.125 USD. Die Zahlungen werden auf ein Treuhandkonto überwiesen, das vom US-Finanzministerium eingerichtet wurde, und die Mittel werden für Hypothekenzahlungen verwendet, falls Sie mit dem Darlehen in Verzug sind.
Trotz des Namens leisten Sie monatlich jährliche MIP-Zahlungen. Die Zahlungen liegen zwischen 0, 45% und 1, 05% des Grunddarlehensbetrags, abhängig von Darlehensbetrag, Darlehensdauer und dem ursprünglichen Beleihungswert (LTV). Die typischen MIP-Kosten betragen normalerweise 0, 85% des Darlehensbetrags. Wenn Sie beispielsweise ein Darlehen in Höhe von 350.000 USD haben, leisten Sie jährliche MIP-Zahlungen in Höhe von 0, 85% x 350.000 USD = 2.975 USD oder 247, 92 USD monatlich. Dies wird zusätzlich zu den Kosten für UFMIP gezahlt.
Die zentralen Thesen
- FHA-Kredite sind Hypotheken, die von der US-Bundesregierung für Kreditnehmer mit niedrigem bis mittlerem Einkommen unterdurchschnittlich bewertet wurden.
- FHA-Darlehen erfordern eine niedrigere Mindestanzahlungen und Kredit-Scores als viele herkömmliche Darlehen.
- FHA-Darlehen werden von anerkannten Banken und Kreditinstituten vergeben, die Ihre Qualifikationen für das Darlehen bewerten.
- Diese Darlehen unterliegen bestimmten Beschränkungen und Kreditlimits, die bei herkömmlichen Hypotheken nicht zu finden sind.
Abhängig von der Laufzeit des Kredits und dem LTV leisten Sie jährliche MIP-Zahlungen für entweder 11 Jahre oder für die Laufzeit des Kredits.
| Wie lange zahlen Sie die jährliche Hypothekenversicherungsprämie (MIP)? | ||
|---|---|---|
| BEGRIFF | LTV% | WIE LANGE ZAHLST DU? DER JAHRESMIP |
| ≤ 15 Jahre | ≤ 78% | 11 Jahre |
| ≤ 15 Jahre | 78, 01% bis 90% | 11 Jahre |
| ≤ 15 Jahre | > 90% | Darlehenslaufzeit |
| > 15 Jahre | ≤ 78% | 11 Jahre |
| > 15 Jahre | 78, 01% bis 90% | 11 Jahre |
| > 15 Jahre | > 90% | Darlehenslaufzeit |
Möglicherweise können Sie den Betrag, den Sie in Prämien zahlen, abziehen. Sie müssen jedoch Ihre Abzüge auflisten, anstatt den Standardabzug (bis zu 24.000 USD im Jahr 2019, wenn Sie verheiratet sind und gemeinsam einen Antrag stellen), um dies zu tun.
1:46Ist eine FHA-Hypothek noch ein Schnäppchen?
Geschichte des FHA-Darlehensprogramms
Der Kongress schuf die Bundeswohnungsverwaltung im Jahr 1934, inmitten der Weltwirtschaftskrise. Zu dieser Zeit steckte die Wohnungswirtschaft in Schwierigkeiten: Die Ausfall- und Zwangsvollstreckungsraten waren sprunghaft angestiegen, die Kredite auf 50% des Marktwerts einer Immobilie begrenzt und die Bedingungen für Hypotheken - einschließlich kurzer Tilgungspläne in Verbindung mit Ballonzahlungen - für viele Eigenheimkäufer schwierig zu erfüllen. Infolgedessen waren die USA in erster Linie eine Nation von Mietern, und nur 40% der Haushalte besaßen ihre Häuser.
Um den Wohnungsmarkt anzukurbeln, hat die Regierung ein staatlich versichertes Kreditprogramm ins Leben gerufen, das das Risiko von Kreditgebern senkt und Kreditnehmern die Qualifizierung für Wohnungsbaudarlehen erleichtert. Die Wohneigentumsquote in den USA stieg stetig an und erreichte 2004 ein Allzeithoch von 69, 2%. Dies geht aus Untersuchungen der Federal Reserve Bank von St. Louis hervor. (Ab dem dritten Quartal 2018 liegt es bei 64, 4%.)
Arten von FHA-Darlehen
Zusätzlich zu den traditionellen Ersthypotheken bietet die FHA verschiedene andere Darlehensprogramme an, darunter:
- Home Equity Conversion Mortgage (HECM) -Programm - ein umgekehrtes Hypothekenprogramm, das Senioren ab 62 Jahren dabei hilft, das Eigenkapital ihrer Häuser in Bargeld umzuwandeln, während das Eigentum am Eigenheim erhalten bleibt. Sie wählen, wie das Geld abgehoben werden soll, entweder als monatlicher Festbetrag oder als Kreditlinie (oder als Kombination aus beiden).
- FHA 203k Verbesserungsdarlehen, das die Kosten für bestimmte Reparaturen und Renovierungen in das Darlehen einbezieht. Mit diesem einen Darlehen können Sie Geld für den Kauf und die Renovierung Ihres Eigenheims ausleihen. Dies kann einen großen Unterschied ausmachen, wenn Sie nach der Anzahlung nicht viel Bargeld zur Verfügung haben.
- Das Energy Efficient Mortgage-Programm von FHA ist ein ähnliches Konzept, zielt jedoch auf Upgrades ab, mit denen Sie Ihre Stromrechnungen senken können, z. B. durch neue Isolierung oder die Installation neuer Solar- oder Windenergiesysteme. Die Idee ist, dass energieeffiziente Häuser niedrigere Betriebskosten haben, die Rechnungen senken und mehr Einkommen für Hypothekenzahlungen zur Verfügung stellen.
- § 245 (a) Darlehen - ein Programm für Kreditnehmer, die eine Erhöhung ihres Einkommens erwarten. Im Rahmen des Programms gemäß Abschnitt 245 (a) beginnt die abgestufte Hypothek mit niedrigeren monatlichen Anfangszahlungen, die mit der Zeit allmählich zunehmen, und die wachsende Eigenkapitalhypothek hat eine Erhöhung der monatlichen Kapitalzahlungen geplant, die zu kürzeren Darlehenslaufzeiten führt.
| Die 5 Arten von FHA-Darlehen | |
|---|---|
| FHA Darlehenstyp | WAS ES IST |
| Traditionelle Hypothek | Eine Hypothek zur Finanzierung eines Hauptwohnsitzes |
| Home Equity Umwandlung Hypothek | Eine umgekehrte Hypothek, die Hausbesitzern ab 62 Jahren den Umtausch von Eigenkapital in Bargeld ermöglicht |
| 203 (k) Hypothek Programm | Eine Hypothek, die zusätzliche Mittel zur Bezahlung energieeffizienter Renovierungsarbeiten enthält, um Ihre Stromrechnungen zu senken |
| Energieeffizient Hypothekenprogramm | Eine Hypothek, die zusätzliche Mittel zur Bezahlung energieeffizienter Renovierungsarbeiten enthält, um Ihre Stromrechnungen zu senken |
| § 245 (a) Darlehen | Eine abgestufte Hypothek (GPM) mit niedrigeren monatlichen Anfangszahlungen, die allmählich zunehmen (verwendet, wenn ein Anstieg des Einkommens zu erwarten ist), und eine wachsende Eigenkapitalhypothek (GEM), bei der planmäßige Anstiege der monatlichen Kapitalzahlungen zu kürzeren Darlehenslaufzeiten führen |
FHA vs. konventionelle Kredite
Um die Zahlen zusammenzufassen: FHA-Kredite stehen Privatpersonen mit einem Kredit-Score von nur 500 zur Verfügung. Wenn Ihr Kredit-Score zwischen 500 und 579 liegt, können Sie einen FHA-Kredit mit einer Anzahlung von 10% erhalten. Wenn Ihr Kredit-Score 580 oder höher ist, können Sie einen FHA-Kredit mit nur 3, 5% erhalten. Im Vergleich dazu benötigen Sie in der Regel einen Kredit-Score von mindestens 620 und eine Anzahlung zwischen 3% und 20%, um sich für eine konventionelle Hypothek zu qualifizieren.
Für ein FHA-Darlehen oder eine Hypothek muss die Insolvenz mindestens zwei Jahre zurückliegen, es sei denn, Sie können nachweisen, dass die Insolvenz auf einen unkontrollierbaren Umstand zurückzuführen ist. Sie müssen mindestens drei Jahre von allen Zwangsvollstreckungen entfernt sein und nachweisen, dass Sie auf die Wiederherstellung einer guten Kreditwürdigkeit hinarbeiten. Wenn Sie in Bezug auf Ihre Studienkredite oder Einkommenssteuern in Verzug sind, können Sie sich nicht qualifizieren.
| FHA-Kredite vs. konventionelle Kredite | ||
|---|---|---|
| FHA-DARLEHEN | KONVENTIONELLES DARLEHEN | |
| Minimale Kreditpunktzahl | 500 | 620 |
| Anzahlung | 3, 5% mit Kredit-Score von 580+ und 10% für Kredit-Score von 500 bis 579 | 3% bis 20% |
| Darlehensbedingungen | 15 oder 30 Jahre | 10, 15, 20 oder 30 Jahre |
| Hypothekenversicherung | MIP im Voraus + Jährlicher MIP für entweder 11 Jahre oder die Laufzeit des Kredits, abhängig vom LTV und der Laufzeit des Kredits | Keine mit einer Anzahlung von mindestens 20% oder nach Ausleihe wird bis zu 78% LTV ausgezahlt |
| Hypothekenversicherungsprämien | Vorauszahlung: 1, 75% des Darlehens + Jährlich: 0, 45% bis 1, 05% | PMI: 0, 5% bis 1% des Darlehensbetrags pro Jahr |
| Anzahlung Geschenke | 100% der Anzahlung kann ein Geschenk sein | Nur ein Teil kann ein Geschenk sein, wenn die Anzahlung weniger als 20% beträgt |
| Anzahlungshilfeprogramme | Ja | Nein |
Besondere Überlegungen
Ihr Kreditgeber bewertet Ihre Qualifikationen für ein FHA-Darlehen wie jeder Hypothekenantragsteller. Anstatt Ihre Kreditauskunft zu verwenden, kann ein Kreditgeber jedoch auch Ihre Arbeitshistorie der letzten zwei Jahre sowie andere Zahlungshistorie-Aufzeichnungen wie Dienstprogramm- und Mietzahlungen einsehen. Sie können sich für einen FHA-Kredit qualifizieren, wenn Sie Konkurs oder gerichtliche Verfallserklärung durchlaufen haben, vorausgesetzt, Sie haben einen guten Kredit wieder hergestellt. Je niedriger Ihr Kredit-Score und Ihre Anzahlung sind, desto höher ist im Allgemeinen der Zinssatz, den Sie für die Hypothek zahlen.
Denken Sie daran, dass Sie beim Kauf eines Eigenheims möglicherweise für bestimmte Auslagen verantwortlich sind, z. B. Gebühren für die Kreditaufnahme, Anwaltsgebühren und Bewertungskosten. Einer der Vorteile einer FHA-Hypothek besteht darin, dass der Verkäufer, der Bauherr oder der Kreditgeber einen Teil dieser Abschlusskosten in Ihrem Namen bezahlen kann. Wenn es dem Verkäufer schwer fällt, einen Käufer zu finden, bietet er Ihnen möglicherweise an, Sie beim Abschluss als Süßungsmittel zu unterstützen.
Neben den Kriterien für die Kreditwürdigkeit und die Anzahlung gibt es für diese Darlehen spezifische Anforderungen an die Hypothekendarlehen der FHA, die von der FHA festgelegt werden. Ihr Darlehensgeber muss ein von der FHA zugelassener Darlehensgeber sein und Sie müssen über eine feste Anstellung verfügen oder in den letzten zwei Jahren für denselben Arbeitgeber gearbeitet haben.
Wenn Sie selbständig sind, benötigen Sie zwei Jahre erfolgreiche Selbständigkeitshistorie, dokumentiert durch Steuererklärungen und eine aktuelle Bilanz sowie eine Gewinn- und Verlustrechnung für das laufende Jahr. Wenn Sie weniger als zwei Jahre, aber länger als ein Jahr selbstständig waren, sind Sie möglicherweise weiterhin berechtigt, wenn Sie über eine solide Arbeits- und Einkommenshistorie für die zwei Jahre vor der Selbstständigkeit verfügen und sich die Selbstständigkeit in derselben befindet oder einem verwandten Beruf. Sie müssen über eine gültige Sozialversicherungsnummer verfügen, sich in den USA aufhalten und in Ihrem Bundesstaat volljährig sein, um eine Hypothek zu unterzeichnen.
Besondere Überlegungen zur Hypothek
In der Regel muss die zu finanzierende Immobilie Ihr Hauptwohnsitz sein und von Eigentümern bewohnt werden. Dieses Darlehensprogramm kann nicht für Investitions- oder Mietobjekte verwendet werden. Einzel- und Doppelhäuser, Stadthäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen innerhalb von FHA-genehmigten Eigentumswohnungsprojekten sind alle für eine FHA-Finanzierung berechtigt.
Ihr Front-End-Verhältnis (Hypothekenzahlung, HOA-Gebühren, Grundsteuern, Hypothekenversicherung und Hausbesitzerversicherung) muss weniger als 31% Ihres Bruttoeinkommens betragen. In einigen Fällen können Sie mit einer Quote von 40% genehmigt werden.
Ihr Back-End-Verhältnis (Ihre Hypothekenzahlung und alle anderen monatlichen Verbraucherschulden) muss weniger als 43% Ihres Bruttoeinkommens betragen. Es ist jedoch möglich, mit einer Quote von bis zu 50% genehmigt zu werden. Außerdem benötigen Sie eine Immobilienbewertung von einem von der FHA zugelassenen Sachverständigen, und das Haus muss bestimmte Mindeststandards erfüllen. Wenn das Haus diese Standards nicht erfüllt und der Verkäufer den erforderlichen Reparaturen nicht zustimmt, müssen Sie die Reparaturen beim Abschluss bezahlen (die Gelder werden bis zur Reparatur in einem Treuhandkonto verwahrt).
FHA-Kreditlimits
Eine Einschränkung von FHA-Darlehen besteht darin, dass die Höhe der Kredite außerhalb der Grenzen liegt. Diese werden von der Region festgelegt, in der Sie leben. Niedrigpreisgebiete haben eine niedrigere Obergrenze (die "Untergrenze") als das übliche FHA-Darlehen, und Hochpreisgebiete haben eine höhere Obergrenze (die "Obergrenze"). Außerdem gibt es Gebiete mit "besonderen Ausnahmen" - darunter Alaska, Hawaii, Guam und die US-amerikanischen Jungferninseln -, in denen sehr hohe Baukosten die Grenzwerte noch weiter erhöhen. In allen anderen Ländern wird die Grenze auf 115% des von der US-amerikanischen Behörde für Wohnungswesen und Stadtentwicklung festgesetzten mittleren Eigenheimpreises für den Landkreis festgesetzt. Auf der FHA-Website finden Sie eine Seite, auf der Sie das Kreditlimit Ihres Landkreises nachschlagen können.
In der folgenden Tabelle sind die Kreditlimits für 2019 aufgeführt:
| 2019 FHA-Kreditlimits | |||
|---|---|---|---|
| ART DER IMMOBILIE | KOSTENGÜNSTIGER BEREICH 'FUSSBODEN' | HIGH-COST-BEREICH 'DECKE' | BESONDERE AUSNAHME BEREICHE |
| Eine Einheit | 314.827 US-Dollar | 726.525 US-Dollar | 1.089.787 US-Dollar |
| Zwei Einheiten | $ 403, 125 | 930.300 US-Dollar | 1.395.450 US-Dollar |
| Drei-Einheit | 487.250 US-Dollar | 1.124.475 US-Dollar | 1.686.700 US-Dollar |
| Vier-Einheit | 605.525 US-Dollar | 1.397.400 US-Dollar | 2.096.100 US-Dollar |
Quelle: US Department of Housing and Urban Development
FHA Kreditentlastung
FHA-Kredite sind nicht ohne Pluspunkte: Sobald Sie eines haben, haben Sie möglicherweise Anspruch auf eine Kreditentlastung, wenn Sie in einer legitimen finanziellen Notlage - wie Einkommensverlust oder Erhöhung der Lebenshaltungskosten - sind oder Schwierigkeiten haben, Ihr Darlehen zu finanzieren monatliche Hypothekenzahlungen. Mit dem FHA-HAMP-Programm können Sie beispielsweise die Zwangsvollstreckung vermeiden, indem Sie Ihre monatliche Hypothekenzahlung dauerhaft auf ein erschwingliches Niveau senken. Um uneingeschränkt am Programm teilnehmen zu können, müssen Sie einen Testzahlungsplan erfolgreich abschließen, in dem Sie drei geplante Zahlungen zum niedrigeren, geänderten Betrag rechtzeitig ausführen.
Entscheiden Sie, was für Sie am besten ist
Ein FHA-Kredit klingt zwar großartig, ist aber nicht für jedermann geeignet. Es hilft nicht denen mit Kredit-Scores von weniger als 500. Auf der anderen Seite können angehende Hausbesitzer, die sich eine große Anzahlung leisten können, besser mit einer herkömmlichen Hypothek umgehen, da sie auf lange Sicht mehr Geld durch die niedrigere sparen könnten Zinssätze und Hypothekenversicherungsprämie, die herkömmliche Kreditgeber bieten.
Ein FHA-Kredit "kommt nach Angaben der Bundeswohnungsverwaltung nicht denjenigen entgegen, die im oberen Preissegment einkaufen - und das ist auch nicht beabsichtigt. Das FHA-Darlehensprogramm wurde zur Unterstützung von einkommensschwachen und einkommensschwachen Personen ins Leben gerufen Käufer von Eigenheimen, insbesondere solche mit begrenztem Bargeld, das für eine Anzahlung gespart wurde. "
Vergleich von Anlagekonten Name des Anbieters Beschreibung Angaben zum Werbetreibenden × Die in dieser Tabelle aufgeführten Angebote stammen von Partnerschaften, von denen Investopedia eine Vergütung erhält.