Eigenheimkredite und Eigenheimkredite - HELOC

Einer der größten Vorteile von Wohneigentum ist die Fähigkeit, im Laufe der Zeit Eigenkapital aufzubauen. Sie können dieses Eigenkapital zur Sicherung kostengünstiger Mittel in Form einer „Zweithypothek“ verwenden - entweder als einmaliges Darlehen oder als Home Equity-Kreditlinie (HELOC).

Jede dieser Kreditarten hat Vor- und Nachteile. Daher ist es wichtig, die Vor- und Nachteile der einzelnen Kreditarten zu kennen, bevor Sie fortfahren.

Equity Loan Basics

Eigenheimkredite und HELOCs verwenden beide das Eigenkapital in Ihrem Eigenheim - das heißt die Differenz zwischen dem Wert Ihres Eigenheims und Ihrem Hypothekensaldo - als Sicherheit.

Da die Kredite gegen den Wert Ihres Eigenheims gesichert sind, bieten Eigenheimkredite äußerst wettbewerbsfähige Zinssätze - in der Regel nahe an denen der ersten Hypotheken. Im Vergleich zu ungesicherten Kreditquellen wie Kreditkarten zahlen Sie bei gleichem Kreditbetrag deutlich weniger Finanzierungsgebühren.

Aber es gibt einen Nachteil, wenn Sie Ihr Zuhause als Sicherheit verwenden. Kreditgeber von Eigenheimen belasten Ihr Eigenheim mit einem zweiten Pfandrecht, das ihnen das Recht einräumt, Ihr Eigenheim zu übernehmen, wenn Sie keine Zahlungen leisten. Je mehr Sie sich für Ihr Haus oder Ihre Wohnung ausleihen, desto größer ist Ihr Risiko.

Die zentralen Thesen

• Wohneigentum kann für Hausbesitzer eine wertvolle Quelle sein, um Geld für Renovierungsarbeiten oder andere große Einkäufe zu erhalten.
• Da sie gegen den Wert Ihres Hauses gesichert sind, sind die Kreditgeber bereit, niedrigere Zinssätze als für die meisten anderen Arten von Privatkrediten anzubieten.
• Ein Hypothekendarlehen ist eine Pauschale in bar, häufig mit einem festen Zinssatz.
• Home Equity-Kreditlinien (HELOC) sind eine revolvierende Quelle potenzieller Mittel, ähnlich wie eine Kreditkarte, die Sie nach Belieben mit einem variablen Zinssatz verwenden.

Berechtigung zur Gewährung von Eigenkapitaldarlehen

Banken zeichnen zweite Hypotheken wie andere Wohnungsbaudarlehen. Sie haben jeweils Richtlinien, die bestimmen, wie viel sie verleihen können, basierend auf dem Wert Ihrer Immobilie und Ihrer Kreditwürdigkeit. Dies wird in einem kombinierten Loan-to-Value-Verhältnis (CLTV) ausgedrückt.

Nehmen wir an, Sie arbeiten mit einer Bank zusammen, die ein maximales CLTV von 80% bietet, und Ihr Haus ist 300.000 USD wert. Wenn Sie derzeit 150.000 USD für Ihre erste Hypothek schulden, können Sie weitere 90.000 USD in Form eines Eigenheimkredits oder von HELOC (300.000 USD x 0, 80 = 240.000 USD) ausleihen.

Wie bei anderen Hypotheken hängt Ihre Berechtigung für ein Darlehen und einen Zinssatz von Ihrer Beschäftigungshistorie, Ihrem Einkommen und Ihrer Kreditwürdigkeit ab. Je höher Ihre Punktzahl ist, desto geringer ist das Risiko, dass Sie mit Ihrem Darlehen in Verzug geraten, und desto niedriger ist Ihr Zinssatz.

Home Equity-Darlehen

Ein Hypothekendarlehen ist ein Pauschalbetrag in bar. Dies ist eine Option, wenn Sie das Geld für eine einmalige Ausgabe wie eine Hochzeit oder eine Küchenrenovierung benötigen. Diese Kredite sind in der Regel mit festen Zinssätzen ausgestattet, sodass Sie genau wissen, wie hoch Ihre monatlichen Zahlungen sind, wenn Sie einen Kredit aufnehmen.

Hypothekendarlehen sind nicht die Antwort, wenn Sie nur eine kleine Portion Bargeld benötigen. Während einige Kreditgeber Kredite für 10.000 US-Dollar vergeben, geben Ihnen viele keinen für weniger als 25.000 US-Dollar. Darüber hinaus müssen Sie viele der gleichen Abschlusskosten für eine Ersthypothek bezahlen, z. B. Bearbeitungsgebühren für Kredite, Originierungsgebühren, Bewertungsgebühren und Aufnahmegebühren.

Die Kreditgeber verlangen möglicherweise, dass Sie bei Geschäftsschluss „Punkte“ - das sind im Voraus bezahlte Zinsen - zahlen. Jeder Punkt entspricht 1% des Darlehenswertes. Bei einem Darlehen von 100.000 USD würde ein Punkt 1.000 USD kosten.

Punkte senken Ihren Zinssatz, was Ihnen langfristig helfen könnte. Wenn Sie jedoch überlegen, den Kredit vorzeitig zurückzuzahlen, ist dies nicht gerade ein Vorteil für Sie. Wenn Sie glauben, dass dies der Fall sein könnte, können Sie mit Ihrem Kreditgeber häufig weniger oder gar keine Punkte aushandeln.

HELOCs

Home Equity Kreditlinien sind ein bisschen anders. Sie sind eine umlaufende Geldquelle, ähnlich wie eine Kreditkarte, die Sie nach Belieben verwenden. Die meisten Banken bieten verschiedene Möglichkeiten, auf diese Gelder zuzugreifen, sei es durch Online-Überweisung, Ausstellen eines Schecks oder Verwendung einer mit Ihrem Konto verbundenen Kreditkarte. Im Gegensatz zu Hypothekendarlehen haben sie in der Regel nur wenige, wenn überhaupt, Abschlusskosten und variable Zinssätze. Einige Kreditgeber bieten jedoch feste Zinssätze für eine bestimmte Anzahl von Jahren an.

Die Flexibilität, die Kreditlinien bieten, hat Vor- und Nachteile. Sie können zu einem späteren Zeitpunkt Kredite gegen Ihre Kreditlinie aufnehmen, ohne einen neuen Kredit beantragen zu müssen. Auf diese Weise ist es eine nette Notfinanzquelle, solange Ihre Bank keine Mindestverlosung benötigt, wenn Sie den Kredit abschließen.

Aber HELOCs können einige Kreditnehmer in Schwierigkeiten bringen. Unabhängig von Ihren Absichten beim Öffnen der Kreditlinie können Sie die verfügbaren Mittel problemlos für Dinge ausgeben, die Sie nicht benötigen. Und was auch immer Sie verwenden, müssen Sie natürlich mit Zinsen zurückzahlen.

Die Phasen von HELOCs

Die meisten Home Equity-Linien bestehen aus zwei Phasen: Während des Ziehungszeitraums, der in der Regel 10 Jahre beträgt, können Sie nach Belieben auf Ihr verfügbares Guthaben zugreifen. Bei vielen HELOC-Verträgen sind in diesem Zeitraum nur geringe Zinszahlungen erforderlich. Möglicherweise haben Sie jedoch die Möglichkeit, zusätzliche Zahlungen zu leisten, die gegen den Auftraggeber gerichtet sind.

Nach Ablauf des Ziehungszeitraums können Sie manchmal eine Verlängerung beantragen. Andernfalls tritt das Darlehen in die Rückzahlungsphase ein. Ab jetzt können Sie nicht mehr auf zusätzliche Mittel zugreifen und leisten regelmäßige Kapital- und Zinszahlungen, bis der Kontostand verschwindet. Während der Rückzahlungsfrist von 20 Jahren müssen Sie das gesamte geliehene Geld zuzüglich variabler Zinsen zurückzahlen. Einige Kreditgeber geben Kreditnehmern die Möglichkeit, einen HELOC-Saldo zu diesem Zeitpunkt in einen festverzinslichen Kredit umzuwandeln.

Trotzdem kann sich die monatliche Zahlung fast verdoppeln. Laut einer von TransUnion durchgeführten Studie wird die Zahlung eines HELOC im Wert von 80.000 USD bei einem jährlichen Prozentsatz von 7% in den ersten 10 Jahren 467 USD pro Monat kosten, wenn nur Zinszahlungen erforderlich sind. Das sind 719 US-Dollar pro Monat, wenn die Rückzahlungsfrist beginnt.

Dieser Anstieg der Zahlungen zu Beginn der neuen Periode hat für viele unvorbereitete HELOC-Kreditnehmer zu einem Zahlungsschock geführt. Wenn die Beträge groß genug sind, kann dies sogar zu einem Zahlungsausfall führen. Und wenn sie mit den Zahlungen in Verzug geraten, könnten sie ihre Häuser verlieren.

Warum eine zweite Hypothek aufnehmen?

Eigenheimbesitzer können ihr Eigenheimdarlehen oder HELOC für eine Vielzahl von Zwecken nutzen. Unter dem Gesichtspunkt der Finanzplanung können Sie die Mittel am besten für Renovierungs- und Umbauprojekte einsetzen, die den Wert Ihres Eigenheims steigern. Auf diese Weise bauen Sie das Eigenkapital Ihres Hauses wieder auf und machen es gleichzeitig lebenswerter.

Sie können das Geld auch zur Konsolidierung hochverzinslicher Schulden einschließlich Kreditkartenguthaben verwenden. Sie ersetzen effektiv ein teures Darlehen durch eine gesicherte, kostengünstige Kreditform.

Natürlich können Sie auch Kredite aufnehmen, um einen Auslandsurlaub oder den neuen Sportwagen zu finanzieren, den Sie sich angesehen haben. Ob es sich lohnt, Ihr Eigenkapital zu untergraben, um diskretionäre Einkäufe zu tätigen, ist etwas, über das Sie sich ernsthaft Gedanken machen sollten.

Steuerabzüge für Eigenkapitaldarlehen

Es gibt einen weiteren Vorteil, wenn Sie Ihr Eigenkapital für Renovierungsprojekte einsetzen: Mit dem IRS können Sie einen Teil der Zinsen für diese Kredite abschreiben, solange Sie Abzüge angeben.

Ab 2018 können Paare die Zinsen für bis zu 750.000 USD anrechenbare „Akquisitionsschulden“ abziehen (oder bis zu 375.000 USD, wenn Sie diese separat einreichen). Dies sind die Hypotheken und Eigenheimkredite, mit denen das Haus, gegen das es gesichert wurde, „gekauft, gebaut oder wesentlich verbessert“ wird.

Früher konnten die Steuerzahler Zinsen von bis zu 100.000 US-Dollar an Eigenheimkrediten abziehen, die aus anderen Gründen wie der Rückzahlung von Kreditkarten verwendet wurden. Ab 2018 ist dies jedoch bis Ende 2025 keine Option mehr, da die Steuergesetzgebung im Dezember 2017 verabschiedet wurde.

Home Equity und HELOC Vor- und Nachteile

Selbst wenn die Immobilienwerte unverändert bleiben oder steigen, belastet jedes neue Darlehen Ihr Budget. Wenn Sie beispielsweise Ihren Job verlieren, ist es schwieriger, Ihre Zahlungen aktuell zu halten. Da die kreditgebende Stelle ein Grundpfandrecht an Ihrem Haus hat, besteht die Möglichkeit, dass Sie vor einer Zwangsvollstreckung stehen, wenn Sie lange genug zurückfallen.

Vorteile

• Niedrigere Kosten als bei vielen anderen Arten von Darlehen

• Die Möglichkeit, relativ viel Bargeld auszuleihen

• Flexibilität, das Geld für praktisch jeden Zweck zu verwenden

• Potenzielle Steuervergünstigungen, wenn Sie die Mittel für Renovierungsprojekte verwenden, die den Wert Ihres Eigenheims erhöhen

• Die Sicherheit von festen Zinssätzen für Eigenheimkredite

Nachteile

• Wenn Sie Ihr Eigenheim als Sicherheit verwenden, verringern Sie den Eigenkapitalbetrag in Ihrem Eigenheim

• Wenn der Immobilienmarkt ins Stocken gerät, besteht für diejenigen mit höheren CLTV-Quoten die Gefahr, dass sie ihren Kredit unter Wasser aufnehmen

Home Equity Loans vs. Refinanzierung

Zweite Hypotheken sind nicht die einzige Möglichkeit, das Eigenkapital Ihres Hauses zu nutzen, um zusätzliches Geld zu erhalten. Sie können auch eine sogenannte Auszahlungsrefinanzierung durchführen, bei der Sie ein neues Darlehen aufnehmen, um die ursprüngliche Hypothek zu ersetzen.

Wenn Ihr neuer Kredit größer ist als der Restbetrag Ihres vorherigen Kredits, stecken Sie das zusätzliche Geld ein. Wie bei einem Eigenheimdarlehen oder HELOC können Eigenheimbesitzer diese Mittel verwenden, um Verbesserungen an ihrem Eigentum vorzunehmen oder Kreditkartenschulden zu konsolidieren.

Die Refinanzierung hat gegenüber einer Zweithypothek gewisse Vorteile. Der Zinssatz ist in der Regel etwas niedriger als der von Eigenheimkrediten. Und wenn die Zinsen insgesamt gesunken sind, möchten Sie, dass Ihre primäre Hypothek dies widerspiegelt.

Refis haben aber auch Nachteile. Sie nehmen eine neue Ersthypothek auf, sodass die Abschlusskosten in der Regel viel höher sind als bei HELOCs, für die in der Regel keine hohen Vorabgebühren anfallen. Und wenn die Refinanzierung bedeutet, dass Sie weniger als 20% Eigenkapital in Ihrem Haus haben, müssen Sie möglicherweise auch die Ersthypothekenversicherung oder den PMI bezahlen. Das ist etwas, worüber Sie sich keine Sorgen machen müssen, wenn Sie einfach eine zweite Hypothek auf Ihr ursprüngliches Darlehen haben.

Es tut nicht weh, wenn Ihr Kreditsachbearbeiter die Nummern für jede Option überprüft, damit Sie besser verstehen, welche für Ihre Situation am besten geeignet ist.

Einen Kredit bekommen

Die Optionen und Gebühren für Kredite variieren erheblich von Kreditgeber zu Kreditgeber. Es lohnt sich also, sich umzusehen. Neben den traditionellen Banken können Sie auch Spar- und Darlehensfirmen, Kreditgenossenschaften und Hypothekenbanken ansprechen. Sie können auch Hypothekenmakler einsetzen, die im Wesentlichen die Einkäufe für Sie erledigen und vom Kreditgeber bezahlt werden.

Sprechen Sie niemals nur mit einem Kreditgeber. Sie benötigen mindestens drei Optionen, und möglicherweise benötigen Sie auch die Hilfe eines Hypothekenexperten, um die Angebote zu vergleichen. Wenn Sie bereits mehrere Konten bei einer Bank haben, fragen Sie nach günstigeren Tarifen oder Sonderaktionen für bestehende Kunden.

Der Kauf eines Kredits bei einem traditionellen Kreditgeber - einer Bank oder einer Hypothekenbank - hängt vom gewünschten Betrag ab. Für Kredite unter 100.000 USD bietet im Allgemeinen eine kleine Gemeindebank oder eine Kreditgenossenschaft das beste Angebot. Für größere Kredite (150.000 USD oder mehr) wenden Sie sich zusammen mit Hypothekenmaklern an lokale und nationale Banken. Wie bei herkömmlichen Hypotheken können Hypothekenmakler aufgrund ihrer Beziehung zu mehreren Kreditgebern und Anlagepools häufig die besten Angebote für Eigenheimkredite anbieten. Für "Zwischen" -Darlehen von 100.000 bis 150.000 US-Dollar muss man "nur einkaufen", sagt Casey Fleming, Hypothekenmakler und Autor von "The Loan Guide: So erhalten Sie die bestmögliche Hypothek".

Lassen Sie sich nicht von niedrigen Teaser-Raten täuschen. Lassen Sie den Kreditgeber die Unterlagen senden, aus denen der Zinssatz und die Abschlusskosten für Ihr bestimmtes Darlehen hervorgehen. Bei Hypothekendarlehen können die Vorauszahlungen sehr hoch sein, in der Regel zwischen 2% und 5% Ihres Darlehensbetrags.

Verhandlungsgebühren

Viele der Gebühren, die ein Kreditgeber zu erheben versucht, sind nicht in Stein gemeißelt. Einige Kreditgeber sind beispielsweise bereit, Gebühren für die Kreditvergabe in Rechnung zu stellen, die die an den Kreditsachbearbeiter oder Makler gezahlte Provision abdecken. Wenn sie verlangen, dass Sie Punkte für Ihr Darlehen zahlen, sind sie möglicherweise auch bereit, damit zu feilschen. Aber du musst fragen.

Kreditgeber bieten möglicherweise verschiedene Optionen an, wenn Sie einen festen Zinssatz für Ihr HELOC festlegen möchten. Je länger der Zeitraum ist, in dem Sie einen festen Zinssatz erhalten, desto höher ist der Zinssatz, den sie verlangen. Es besteht aber auch ein geringeres Risiko für Sie, wenn die Zinssätze steigen. Überlegen Sie sich also genau, welche Begriffe für Sie am besten geeignet sind.

Im Allgemeinen erhalten Sie die besten Konditionen, wenn Sie über eine stabile Beschäftigungshistorie und eine hervorragende Bonität verfügen. Wie bei jedem Hypothekenantrag empfiehlt es sich, Ihre Kreditauskünfte im Voraus zu überprüfen und sicherzustellen, dass sie fehlerfrei sind.

Sichern aus einem Darlehen

Um später ernsthafte Herzbeschwerden zu vermeiden, lesen Sie alle Leihunterlagen sorgfältig durch, bevor Sie auf der gepunkteten Linie unterschreiben.

Wenn Sie bemerken, dass Sie einen Fehler gemacht haben, können Sie auf etwas zurückgreifen, solange Sie schnell handeln. Es gibt eine bundesweit vorgeschriebene dreitägige Kündigungsregel, die sowohl für Eigenheimkredite als auch für HELOCs gilt.

Sie müssen den Kreditgeber jedoch schriftlich benachrichtigen. Diese Mitteilung muss bis Mitternacht des dritten Tages (außer sonntags) per Post oder elektronisch eingereicht werden. Andernfalls ist sie ungültig.

Wenn Sie Ihr Darlehen nicht zurückzahlen können

Manchmal kann es später zu finanziellen Problemen kommen, die eine Rückzahlung erschweren, selbst wenn Ihnen ein Darlehen gewährt wird. Interessanterweise ist der Verlust des Eigenheims zwar ein Risiko, wenn Sie Ihren Eigenheimkredit oder Ihre Kreditlinie nicht zurückzahlen können, dies ist jedoch keine Selbstverständlichkeit. Aber selbst wenn Sie vermeiden können, Ihr Zuhause zu verlieren, werden Sie ernsthafte finanzielle Konsequenzen haben.

Laut Springboard, einem vom US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) zugelassenen Berater, verfolgen Kreditgeber in der Regel eine Standardklage, um das Geld zu beschaffen, anstatt direkt zur Zwangsvollstreckung überzugehen. Dies liegt daran, dass der Kreditgeber zur Abschottung Ihre erste Hypothek zurückzahlen muss, bevor er die Immobilie versteigert. Während eine Klage weniger beängstigend erscheint als ein Zwangsvollstreckungsverfahren, kann sie dennoch Ihre Kreditwürdigkeit beeinträchtigen. Ganz zu schweigen davon, dass Kreditgeber Löhne kassieren, versuchen können, anderes Eigentum zurückzuerobern oder Ihre Bankkonten zu belasten, um das zu erhalten, was geschuldet wird.

Wenn der Immobilienmarkt ins Stocken gerät, besteht für diejenigen mit höheren CLTV-Quoten die Gefahr, dass sie ihren Kredit unter Wasser aufnehmen.

Die meisten Hypothekarkreditgeber und Banken möchten nicht, dass Sie bei Ihrem Eigenheimdarlehen oder Ihrer Kreditlinie in Verzug geraten. Wichtig ist, dass Sie sich so schnell wie möglich an Ihren Kreditgeber wenden. Das letzte, was Sie tun sollten, ist das Problem zu vermeiden. Kreditgeber sind möglicherweise nicht so bereit, mit Ihnen zusammenzuarbeiten, wenn Sie ihre Anrufe und Briefe, die Ihnen monatelang Hilfe bieten, ignoriert haben.

Wenn es darum geht, was der Kreditgeber tatsächlich tun kann, gibt es ein paar Möglichkeiten. Einige Kreditgeber bieten bestimmten Kreditnehmern eine Änderung ihres Eigenheimkredits oder ihrer Kreditlinie an: die Konditionen, den Zinssatz, die monatlichen Zahlungen oder eine Kombination der drei, um die Tilgung des Kredits erschwinglicher zu machen. (Beachten Sie, dass eine Verlängerung der Laufzeit des Kredits dazu führen kann, dass Sie am Ende mehr bezahlen, die monatlichen Zahlungen jedoch sinken.)

Die Bundesregierung hat Programme eingerichtet, die den Kreditnehmern helfen sollen, mit ihrer ersten Hypothek und ihren Eigenheimschulden zu kämpfen. Um das Second Lien Modification Program der Regierung in Anspruch nehmen zu können, mussten Sie Ihre erste Hypothek im Rahmen des Home Affordable Mortgage Program oder HAMP modifizieren. Das Second Lien Modification Program ermöglicht es Kreditnehmern in Verbindung mit HAMP, die Zahlungen auf der Home Equity-Kreditlinie zu senken. HUD veröffentlicht hilfreiche Informationen zu diesen und anderen Programmen.

Vorsicht vor Betrug

Weil die Dokumente, die auf die Erlangung eines HELOC geprüft wurden, weniger sind als für eine normale Hypothek - und weil es einen längeren Zeitraum gibt, in dem Sie Gelder ausleihen können -, können Kriminelle leider HELOCs verwenden, um Sie auszurauben. In letzter Zeit hat die Anzahl der Diebe zugenommen, die diese Konten betrügerisch erwerben und Tausende von Dollar durch Identitätsdiebstahl und die Täuschung von Kreditgebern ausschöpfen.

Hier ist, wie es passiert. Kriminelle erhalten Ihre persönlichen Informationen über öffentliche Aufzeichnungen. Als Nächstes richten sie ein HELOC-Internetkonto ein und manipulieren die Überprüfung des Kundenkontos, um Gelder zu erhalten, die sie natürlich nie zurückzahlen. Experten für Identitätsdiebstahl haben festgestellt, dass Opfer nur dann von der Straftat erfahren, wenn das Finanzinstitut sie über die verspätete Zahlung aufruft, eine schriftliche Benachrichtigung über verspätete Zahlung erhält oder ein Marschall zu Hause auftaucht, um sie zu vertreiben.

Während sie oft auf Menschen Jagd machen, die bereits HELOCs abgeschlossen haben, kann jeder mit Eigenkapital in ihrem Haus zum Opfer fallen, insbesondere Hausbesitzer mit guter Bonität und Seniorenbürger, die ihre Hypotheken zurückgezahlt haben (da Kreditgeber ihre Anträge häufig bereitwillig genehmigen). Überprüfen Sie Ihre HELOC-Kontoauszüge regelmäßig und überprüfen Sie Ihre Kreditauszüge auf fehlerhafte Informationen, um Ihr Risiko zu verringern.

Die Quintessenz

Es kann eine Zeit in Ihrem Leben kommen, in der der Zugang zu ein wenig zusätzlichem Geld zur Notwendigkeit wird. In diesem Fall ist eine zweite Hypothek eine überzeugende Option. Weil sie gegen den Wert Ihres Hauses gesichert sind, sind die Kreditgeber bereit, niedrigere Zinssätze als für die meisten anderen Arten von Darlehen anzubieten.

Aber nur weil Sie Ihr Zuhause als Geldautomat nutzen können, müssen Sie das nicht tun. Ein zusätzliches Darlehen bedeutet eine zusätzliche Darlehenszahlung pro Monat. Und wenn Sie nicht in der Lage sind, Ihre Fälligkeitstermine einzuhalten, gefährden Sie Ihr Zuhause. Verwenden Sie also Eigenheimschulden mit Bedacht, wenn Sie zu dem Schluss kommen, dass dies die beste Option für Sie ist.