Cabrio ARM
Ein Convertible-ARM ist eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM), mit der der Kreditnehmer die Möglichkeit hat, eine Hypothek mit festem Zinssatz aufzunehmen. Convertible ARMs werden vermarktet, um sinkende Zinssätze auszunutzen, und enthalten in der Regel spezifische Bedingungen. Das Finanzinstitut erhebt in der Regel eine Gebühr für die Umstellung des ARM auf eine Festhypothek.
BREAKING DOWN Cabrio ARM
Convertible ARMS ist ein Hybrid aus zwei Hypothekentypen: der konventionellen 30-Jahres-Hypothek mit festem Zinssatz und der Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM). Festhypotheken geben dem Kreditnehmer die Gewissheit, dass sich seine monatliche Zahlung auch bei steigenden Zinssätzen nicht ändert. Im Laufe der Zeit sinken die Zahlungen im Verhältnis zur Inflation. Eine Hypothek mit variablem Zinssatz beginnt mit einem viel niedrigeren Einführungs-Teaser-Zinssatz, aber nach einem festgelegten Zeitraum (in der Regel fünf Jahre) wird der Zinssatz gemäß einem Index wie dem LIBOR zuzüglich einer Marge angepasst. Die Rate wird in der Regel alle sechs Monate angepasst und kann (innerhalb der im Vertrag festgelegten Grenzen) nach oben oder unten korrigiert werden.
Bei einem Cabrio-ARM beginnt die Hypothek wie ein auf 30 Jahre anpassbarer Zinssatz, dh zu einem Teaser-Zinssatz, der unter dem Marktdurchschnitt liegt. Innerhalb eines bestimmten Zeitraums, häufig nach dem ersten, aber vor dem fünften Jahr, hat der Kreditnehmer jedoch die Möglichkeit, auf einen festen Zinssatz umzusteigen. Der neue Zinssatz ist in der Regel der niedrigste Zinssatz, der innerhalb der letzten sieben Tage vor dem Anschließen angeboten wird. Wenn also die Zinssätze fallen, kann der Kreditnehmer einen niedrigeren festen Zinssatz erhalten, als er möglicherweise ursprünglich erhalten hat.
Convertible ARMs können Sinn machen, wenn die Zinsen hoch sind
Die Anfang der 1980er Jahre eingeführten Cabrio-ARMs kamen in Zeiten von zweistelligen Festhypotheken auf den Markt. Die Theorie besagte, dass Kreditnehmer von wandelbaren Rüstungsgütern, da es historisch unwahrscheinlich war, dass die Zinssätze (mit Ausnahme einer außergewöhnlichen Inflation) stark anstiegen, im Wesentlichen auf die große Wahrscheinlichkeit niedrigerer Zinssätze in der Zukunft setzen könnten. Frühe Cabrio-ARMs waren teuer und enthielten strenge Einschränkungen. 1987 begannen die staatlich geförderten Hypothekenunternehmen Fannie Mae und Freddie Mac, konvertierbare Waffen auf dem Sekundärmarkt zu kaufen. Da die meisten Geschäftsbanken ihre Hypothekendarlehen auf dem Sekundärmarkt verkaufen, führte die Akzeptanz von Wandelschuldverschreibungen durch die beiden Hypothekengiganten zu ihrer raschen Expansion. Der Wettbewerb wiederum brachte niedrigere Gebühren und weniger restriktive Bedingungen mit sich.
Der Nachteil
Der Hauptnachteil von Convertible ARMS besteht darin, dass der Kreditnehmer gezwungen wird, die Zinssätze zu überwachen und zukünftige Änderungen vorherzusagen - was selbst Experten nicht zuverlässig können. Außerdem sind die Zinssätze für wandelbare ARMS - sowohl der Einführungssatz als auch der spätere feste Satz - in der Regel etwas höher als die Marktzinssätze. Und während die Kreditnehmer beim Umtausch der Hypothek keine Abschlusskosten zahlen, erheben die Kreditgeber Gebühren. Steigen die Zinssätze während der Einführungsphase, geht der Nutzen eines wandelbaren ARM verloren. Schließlich wird die monatliche Zahlung nach dem Umbau mit ziemlicher Sicherheit höher sein als die, die der Eigenheimbesitzer unter dem Teaser-Tarif gezahlt hat, wenngleich mit der Sicherheit, dass dieser fest bleibt.