Die Grundlagen der REIT-Besteuerung

Real Estate Investment Trusts (REITs) haben sich als Mittel für den kleineren Investor etabliert, um direkt an den höheren Renditen von Immobilien zu partizipieren. In der Vergangenheit galten diese Trusts als geringfügige Ableger von Investment-Trusts in derselben Kategorie wie Energie- oder andere branchenbezogene Trusts. Als der Global Industry Classification Standard REITs jedoch den Status einer separaten Asset-Klasse einräumte, galten die Regeln verändert und ihre Popularität stieg.

In diesem Artikel erläutern wir die Funktionsweise von REITs und untersuchen die einzigartigen steuerlichen Auswirkungen und Einsparungen, die sie regulären Anlegern bieten.

Grundmerkmale von REITs

REITs sind ein Pool von Immobilien und Hypotheken, die gebündelt und als Sicherheit in Form von Investmentfonds angeboten werden. Jede Einheit in einem REIT repräsentiert einen proportionalen Anteil des Eigentums an jeder der zugrunde liegenden Immobilien. REITs an der NYSE besaßen ab März 2019 eine Marktkapitalisierung von über 1 Billion USD. 2019 wurden 226 REITs aktiv an der New Yorker Börse und anderen Märkten gehandelt.

Typischerweise sind REITs eher wertorientiert als wachstumsorientiert und setzen sich hauptsächlich aus Small- und Mid-Cap-Beteiligungen zusammen.

Der IRS verlangt von REITs, mindestens 90% ihres Einkommens an die Anteilinhaber auszuzahlen. Dies bedeutet, dass REITs höhere Renditen erzielen als auf den traditionellen Rentenmärkten üblich. Sie tendieren auch dazu, weniger volatil zu sein als traditionelle Aktien, weil sie mit dem Immobilienmarkt schwanken.

Drei Arten von REITs

REITs können in drei Kategorien unterteilt werden:

• Equity REITs: Diese Trusts besitzen und / oder vermieten Immobilien und vereinnahmen die Mieteinnahmen, Dividenden und Kapitalgewinne aus Immobilienverkäufen. Die dreifache Einnahmequelle macht diesen Typ sehr beliebt.
• Hypotheken-REITs: Diese Trusts bergen aufgrund ihres Zinsrisikos ein höheres Risiko. Wenn die Zinssätze steigen, kann der Wert von Hypotheken-REITs erheblich sinken.
• Hybrid-REITs - Diese Instrumente kombinieren die ersten beiden Kategorien. Sie können entweder offene oder geschlossene Fonds sein (ähnlich wie offene und geschlossene Investmentfonds), eine begrenzte oder unbestimmte Laufzeit haben und entweder in eine einzelne Gruppe von Projekten oder in mehrere Gruppen investieren.

Besteuerung auf Treuhandebene

REITs müssen denselben Regeln wie alle anderen Investmentfonds unterliegen. REITs müssen zuerst auf Treuhandebene und dann an die Begünstigten besteuert werden. Sie müssen jedoch die gleiche Methode der Selbsteinschätzung anwenden wie Unternehmen. Daher gelten für REITs die gleichen Bewertungs- und Rechnungslegungsregeln wie für Unternehmen. Statt jedoch Gewinne zu erzielen, geben sie den Cashflow direkt an die Anteilinhaber weiter.

Es gibt einige zusätzliche Regeln für REITs, die über die Regeln für andere Investmentfonds hinausgehen:

1. Mieteinnahmen werden für REITs als Geschäftseinkommen behandelt, da die Regierung die Miete als das Geschäft von REITs ansieht. Dies bedeutet, dass alle Ausgaben im Zusammenhang mit Mietaktivitäten genauso abgezogen werden können, wie Geschäftsausgaben von einer Gesellschaft abgeschrieben werden können.
2. Darüber hinaus werden laufende Erträge, die an die Anteilinhaber ausgeschüttet werden, nicht an den REIT versteuert. Wenn die Erträge jedoch an einen nicht gebietsansässigen Begünstigten ausgeschüttet werden, unterliegen diese Erträge einer Quellensteuer von 30% für ordentliche Dividenden und einem Steuersatz von 35% für Kapitalgewinne. es sei denn, der Satz ist vertraglich niedriger.

REITs sind grundsätzlich auf Treuhandebene steuerfrei, solange sie mindestens 90% ihres Einkommens an ihre Anteilinhaber ausschütten. Sogar REITs, die sich an diese Regel halten, müssen mit der Körperschaftsteuer auf einbehaltene Einkünfte rechnen.

Besteuerung an die Anteilinhaber

Die vom REIT geleisteten Dividendenzahlungen werden dem Anteilinhaber als ordentliches Einkommen versteuert, es sei denn, es handelt sich um qualifizierte Dividenden, die als Kapitalgewinne versteuert werden. Andernfalls wird die Dividende zum höchsten Grenzsteuersatz des Anteilinhabers besteuert.

Außerdem kann ein Teil der von REITs gezahlten Dividenden eine nicht steuerpflichtige Kapitalrendite darstellen, die nicht nur das steuerpflichtige Einkommen des Anteilinhabers im Jahr des Dividendenerhalts mindert, sondern auch die Steuern auf diesen Teil bis zur Veräußerung des Kapitalvermögens aufschiebt. Diese Zahlungen verringern auch die Kostenbasis für den Anteilinhaber. Die nicht steuerpflichtigen Anteile werden dann entweder als langfristige oder kurzfristige Kapitalgewinne / -verluste besteuert.

Da REITs auf Treuhandebene selten besteuert werden, können sie relativ höhere Renditen bieten als Aktien, deren Emittenten vor der Berechnung der Dividendenausschüttung Steuern auf Unternehmensebene zahlen müssen.

Beispiel - Berechnung der Steuer der Anteilinhaber
Jennifer beschließt, in einen REIT zu investieren, der derzeit mit 20 USD pro Anteil gehandelt wird. Der REIT verfügt über Mittel aus dem operativen Geschäft in Höhe von 2 USD pro Anteil und schüttet 90% oder 1, 80 USD davon an die Anteilinhaber aus. 0, 60 USD pro Anteil dieser Dividende stammen jedoch aus Abschreibungen und anderen Aufwendungen und gelten als nicht steuerpflichtige Kapitalrendite. Daher stammen nur 1, 20 USD (1, 80 USD - 0, 60 USD) dieser Dividende aus dem tatsächlichen Gewinn. Dieser Betrag wird von Jennifer als normales Einkommen besteuert, wobei sich ihre Kostenbasis um 0, 60 USD auf 19, 40 USD pro Einheit verringert. Wie bereits erwähnt, wird diese Basisverringerung beim Verkauf der Anteile entweder als langfristiger oder als langfristiger Gewinn / Verlust besteuert.

Die Quintessenz

Die einzigartigen Steuervorteile, die REITs bieten, können sich in überlegenen Renditen für Anleger niederschlagen, die höhere Renditen bei relativer Stabilität wünschen. Theoretisch ist es für einen Anteilinhaber möglich, eine negative Kostenbasis zu erzielen, wenn die Anteile über einen ausreichend langen Zeitraum gehalten werden. Während dies kaum üblich ist, sollte das Potenzial für die Realisierung eines möglichen Gewinns oder Verlusts auf diese Weise von den Anlegern klar verstanden werden.