Grundlegendes zu Hypothekenabschlusskosten

Eine Hypothek zu bekommen ist nicht kostenlos. Bevor Sie diese Hausschlüssel erhalten, gehen Sie zum Schlusstisch, um Darlehensunterlagen und Unterlagen zu unterschreiben, die das Wohneigentum vom Verkäufer auf Sie übertragen. Während des gesamten Kaufs Ihres Eigenheims haben sowohl Dritte als auch Ihre kreditgebende Stelle Dienstleistungen erbracht. Die Abschlusskosten sind die Gebühren, die diese Fachleute für diese Dienstleistungen erheben, um die Immobilientransaktion und Ihr Wohnungsbaudarlehen abzuschließen.

Wie hoch sind die Abschlusskosten?

Die Abschlusskosten betragen in der Regel 2% bis 5% des Kaufpreises des Hauses. Wenn Sie also ein Haus für 200.000 US-Dollar kaufen, können Ihre Abschlusskosten zwischen 4.000 und 10.000 US-Dollar liegen. Die Abschlussgebühren variieren je nach Bundesstaat, Darlehensart und Hypothekengeber. Daher ist es wichtig, diese Gebühren genau zu beachten.

Hauskäufer in den USA zahlen nach einer neuen Umfrage von ClosingCorp, einem Datenunternehmen für Immobilienabschlusskosten, im Durchschnitt 4.876 US-Dollar für Abschlusskosten. Die Umfrage ergab die höchsten durchschnittlichen Abschlusskosten in Teilen des Nordostens, einschließlich District of Columbia (12.573 USD), New York (9.341 USD), Delaware (8.663 USD), Maryland (7.211 USD) und Vermont (6.839 USD). Zu den Staaten mit den niedrigsten durchschnittlichen Abschlusskosten gehörten Missouri (2.905 USD), Indiana (2.934 USD), South Dakota (2.996 USD), Iowa (3.138 USD) und North Carolina (3.206 USD).

Ein Kreditgeber ist gesetzlich verpflichtet, Ihnen innerhalb von drei Werktagen nach Eingang Ihres Hypothekenantrags einen Kreditvoranschlag zu übermitteln. In diesem Schlüsseldokument werden die geschätzten Abschlusskosten und andere Kreditdetails aufgeführt. Obwohl diese Zahlen bis zum Ruhetag schwanken können, sollte es keine großen Überraschungen geben. Drei Werktage vor Ihrer Schließung muss ein Kreditgeber Ihnen ein Formular zur Offenlegung der Schließung vorlegen. In einer Spalte werden die ursprünglich geschätzten Abschlusskosten und die endgültigen Abschlusskosten angezeigt. In einer weiteren Spalte wird die Differenz angegeben, wenn die Kosten gestiegen sind. Wenn Sie neue Gebühren sehen, die nicht in der ursprünglichen Schätzung des Darlehens enthalten waren, oder wenn Sie feststellen, dass Ihre Abschlusskosten erheblich höher sind, wenden Sie sich umgehend an Ihren Darlehensgeber und / oder Immobilienmakler.

Warum sind Abschlusskosten notwendig?

Sie zahlen bereits eine Anzahlung, ganz zu schweigen von einer ernsthaften Geldeinzahlung, um auf absehbare Zeit Treu und Glauben und eine beträchtliche Hypothekenzahlung zu beweisen. Warum müssen Sie auch Abschlusskosten bezahlen?

Eine Immobilientransaktion ist ein ziemlich komplexer Prozess mit vielen beteiligten Akteuren und zahlreichen beweglichen Teilen. Einige Staaten (und einige Kreditprodukte) verlangen bestimmte Inspektionen über die Grundinspektion hinaus, die Sie direkt an einen Inspektor Ihrer Wahl zahlen. Hinzu kommen die unten aufgeführten Vermögens- und Transfersteuern sowie der Versicherungsschutz und verschiedene zusätzliche Gebühren.

Arten von Gebühren mit Abschlusskosten

Alle Abschlusskosten werden in Ihrem Kreditvoranschlag und Ihrer Abschlussmeldung aufgeführt. Hier sind die Standardgebühren, die Sie erwarten können:

Anmeldegebühr

• Eine Gebühr, die vom Kreditgeber für die Bearbeitung Ihres Hypothekenantrags erhoben wird. Fragen Sie den Kreditgeber nach Einzelheiten, bevor Sie eine Hypothek beantragen.

Anwaltsgebühr

• Eine Gebühr, die von einem Immobilienanwalt für die Vorbereitung und Überprüfung von Kaufverträgen und Verträgen für Eigenheime erhoben wird. Nicht alle Staaten benötigen einen Anwalt, um eine Immobilientransaktion abzuwickeln.

Abschlussgebühr

• Diese auch als "Treuhandgebühr" bezeichnete Gebühr wird an die Partei gezahlt, die den Abschluss vornimmt: die Titelgesellschaft, die Treuhandgesellschaft oder einen Anwalt, je nach Landesgesetz.

Kuriergebühr

• Wenn Sie Papierdokumente signieren, können Sie mit dieser Gebühr den Transport beschleunigen. Wenn der Abschluss digital erfolgt, zahlen Sie diese Gebühr möglicherweise nicht.

Kreditauskunftsgebühr

• Eine Gebühr (15 bis 30 US-Dollar) von einem Kreditgeber, um Ihre Kreditauskünfte von den drei Hauptauskunfteien einzuholen. Einige Kreditgeber erheben diese Gebühr möglicherweise nicht, da sie einen Rabatt von den Meldestellen erhalten.

Treuhandkonto

• Einige Kreditgeber verlangen, dass Sie zwei Monate Grundsteuer und Hypothekenversicherungszahlungen bei Abschluss hinterlegen.

FHA Hypothekenversicherungsprämie

• Für FHA-Darlehen ist eine Vorab-Hypothekenversicherungsprämie (UPMIP) in Höhe von 1, 75% des Grunddarlehensbetrags erforderlich, die bei Abschluss zu zahlen ist (oder in Ihre Hypothek aufgenommen werden kann). Es gibt auch eine jährliche MIP-Zahlung, die monatlich gezahlt wird und zwischen 0, 45% und 0, 85% liegen kann, abhängig von der Laufzeit Ihres Kredits und dem Grundbetrag.

Hochwasserermittlungs- und Überwachungsgebühr

• Eine Gebühr, die einem zertifizierten Hochwasserinspektor in Rechnung gestellt wird, um festzustellen, ob sich das Objekt in einem Hochwassergebiet befindet, für das eine Hochwasserversicherung erforderlich ist (getrennt von der Versicherungspolice Ihres Hausbesitzers). Ein Teil der Gebühr beinhaltet die ständige Beobachtung von Änderungen des Hochwasserstatus der Liegenschaft.

Grundbesitzerverband Transfergebühr

• Wenn Sie eine Eigentumswohnung, ein Stadthaus oder eine Immobilie in einer geplanten Wohnsiedlung kaufen, müssen Sie sich dem Hausbesitzerverband dieser Gemeinde anschließen. Dies ist die Überweisungsgebühr, die die Kosten für den Eigentümerwechsel, beispielsweise für Dokumente, abdeckt. Ob der Verkäufer oder der Käufer die Gebühr zahlt, kann im Vertrag enthalten sein oder nicht; Sie sollten im Voraus überprüfen. Der Verkäufer sollte Unterlagen vorlegen, aus denen die Beträge der HOA-Gebühren sowie eine Kopie des Jahresabschlusses, der Mitteilungen und des Protokolls der HOA hervorgehen. Fordern Sie diese Dokumente sowie die Statuten, Vereinbarungen, Bedingungen und Einschränkungen (oder CC & Rs) und Regeln der HOA an, bevor Sie die Immobilie kaufen, um sicherzustellen, dass sie sich in guter Bonität befindet und ein Ort ist, an dem Sie leben möchten.

Hauseigentümerversicherung

• Ein Kreditgeber verlangt in der Regel die Vorauszahlung der Versicherungsprämie des ersten Jahres beim Abschluss.

Kreditgeber Eigentumsversicherung

• Eine im Voraus an die Titelfirma gezahlte einmalige Gebühr, die einen Kreditgeber schützt, wenn ein Eigentumsstreit oder ein Grundpfandrecht entsteht, das er in der Titelsuche nicht gefunden hat.

Bleibasierte Lackinspektion

• Eine Gebühr, die an einen zertifizierten Prüfer gezahlt wird, um festzustellen, ob die Immobilie eine gefährliche bleibasierte Farbe enthält.

Punkte

• Punkte (oder "Rabattpunkte") beziehen sich auf eine optionale Vorauszahlung an den Kreditgeber, um den Zinssatz für Ihr Darlehen zu senken und damit Ihre monatliche Zahlung zu senken. Ein Punkt entspricht 1% des Darlehensbetrags. In einer Umgebung mit niedrigen Raten sparen Sie möglicherweise nicht viel Geld.

Eigentumsversicherung des Eigentümers

• Diese Richtlinie schützt Sie, falls jemand Ihr Wohneigentum in Frage stellt. Es ist in der Regel optional, wird jedoch von Rechtsexperten dringend empfohlen.

Origination Fee

• Diese Gebühr deckt die Verwaltungskosten des Kreditgebers für die Bearbeitung Ihrer Gebühr ab und beträgt in der Regel 1% des Darlehensbetrags. Einige Kreditgeber erheben keine Originierungsgebühren, berechnen jedoch in der Regel einen höheren Zinssatz, um die Kosten zu decken.

Schädlingsinspektion

• Eine Gebühr, die die Kosten einer professionellen Schädlingsuntersuchung auf Termiten, Trockenfäule oder andere schädlingsbedingte Schäden abdeckt. Einige Staaten und einige staatlich versicherte Kredite verlangen die Inspektion.

Prepaid Daily Interest Charges

• Eine Zahlung zur Deckung etwaiger Zinsen für Ihre Hypothek, die vom Abschlussdatum bis zum Datum Ihrer ersten Hypothekenzahlung anfallen.

Private Hypothekenversicherung (PMI)

• Wenn Ihre Anzahlung weniger als 20% beträgt, benötigt Ihr Kreditgeber möglicherweise einen PMI. Möglicherweise müssen Sie die PMI-Zahlung des ersten Monats beim Abschluss leisten.

Gutachtergebühr

• Erforderliche Gebühr, die an ein professionelles Immobilienbewertungsunternehmen gezahlt wird, um den Marktwert des Eigenheims zu ermitteln, der zur Ermittlung Ihres Beleihungswerts (LTV) herangezogen wird.

Vermögenssteuer

• Erwarten Sie zum Zeitpunkt des Abschlusses die Zahlung von Grundsteuern, die innerhalb von 60 Tagen nach dem Kauf des Eigenheims fällig werden.

Rate Lock Fee

• Eine Gebühr, die von der kreditgebenden Stelle erhoben wird, um Ihnen einen bestimmten Zinssatz für einen begrenzten Zeitraum zu garantieren, in der Regel ab dem Zeitpunkt, zu dem Sie eine Vorabgenehmigung erhalten, bis zum Abschluss.
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Aufnahmegebühr

• Eine Gebühr, die von Ihrem örtlichen Aufnahmebüro, in der Regel Stadt oder Landkreis, für die Aufzeichnung von öffentlichen Grundbucheinträgen erhoben wird.

Umfragegebühr

• Eine Gebühr, die von einem Vermessungsunternehmen erhoben wird, um Grundstücksgrenzen und gemeinsame Zäune zu überprüfen, um die Grenzen eines Grundstücks zu bestätigen.

Gebühren für Steuerüberwachung und Steuerstatusrecherche

• Eine Gebühr von Drittanbietern, um Ihre Grundsteuerzahlungen im Auge zu behalten und Ihren Kreditgeber über Probleme mit Ihren Grundsteuerzahlungen zu informieren, z. B. verspätete oder fehlgeschlagene Zahlungen.

Gebühr für die Titelsuche

• Eine Gebühr, die von der Titelfirma erhoben wird, um Aufzeichnungen über öffentliches Eigentum auf etwaige Eigentumsdifferenzen zu analysieren. Die Titelgesellschaft durchsucht Akten und stellt sicher, dass keine ausstehenden Eigentumsstreitigkeiten oder Grundpfandrechte an der Immobilie bestehen.

Überweisungssteuer

• Eine Steuer, die erhoben wird, um das Eigentum vom Verkäufer auf den Käufer zu übertragen.

Zeichnungsgebühr

• Eine Gebühr, die vom Kreditgeber für die Zeichnung Ihres Darlehens erhoben wird. Underwriting ist der Forschungsprozess zur Überprüfung Ihrer Finanzinformationen, Ihres Einkommens, Ihrer Beschäftigung und Ihres Kredits für die endgültige Kreditgenehmigung.

VA-Finanzierungsgebühr

• Wenn Sie ein VA-Darlehensnehmer sind, hilft diese Gebühr, die als Prozentsatz des Darlehensbetrags berechnet wird, die Kosten des Darlehensprogramms für US-Steuerzahler auszugleichen. Die Höhe der Finanzierungsgebühr hängt von Ihrer Wehrdienstklassifizierung und der Höhe des Darlehens ab. Die Gebühr kann bei Vertragsschluss gezahlt oder in Ihre Hypothek eingezahlt werden. Einige Militärangehörige sind von der Zahlung der Gebühr befreit.

Eine weitere große Gebühr: Immobilienprovisionen. Käufer zahlen diese Gebühr jedoch nicht. Verkäufer tun. In der Regel beträgt die Provision 5% bis 6% des Kaufpreises des Eigenheims und wird gleichmäßig zwischen dem Vertreter des Verkäufers und dem Vertreter des Käufers aufgeteilt.

So senken Sie die Abschlusskosten

Es könnte sich so anfühlen, als könnten Sie sich nicht alle diese Gebühren leisten, zusätzlich zu der Anzahlung, den Umzugskosten und den Reparaturen an Ihrem neuen Zuhause. Es gibt jedoch Möglichkeiten, diese Gebühren auszuhandeln.

1. Einkaufsbummel. Dies gilt für kreditgebende Stellen und Dienstleistungen Dritter, wie zum Beispiel Versicherungspolicen für Eigenheimbesitzer und Eigentumsunternehmen. Viele Eigenheimkäufer wissen nicht, dass sie beim Vergleich der Gebühren von Kreditgeber zu Kreditgeber erhebliche Einsparungen erzielen können. Sie müssen auch nicht die Titelfirma, den Schädlingsbekämpfer oder den Versicherungsagenten des Eigenheimbesitzers verwenden, die Ihr Kreditgeber vorschlägt. Wenn Sie einige Hausaufgaben machen, können Sie Geld für diese Gebühren sparen.
2. Planschluss ist Ende des Monats. Ein Abschlussstichtag in der Nähe oder am Ende des Monats trägt dazu bei, die im Voraus bezahlten täglichen Zinskosten zu senken. Ein Kreditgeber kann dieses Szenario ausführen, damit Sie herausfinden, wie viel Sie möglicherweise sparen.
3. Bitten Sie den Verkäufer um Hilfe. Möglicherweise können Sie einen Verkäufer dazu bringen, den Kaufpreis zu senken oder einen Teil (oder alles - wenn Sie wirklich Glück haben) Ihrer Abschlusskosten zu decken. Dies ist wahrscheinlicher, wenn der Verkäufer motiviert ist und das Haus schon lange mit wenigen Angeboten auf dem Markt ist. In vielen Hot-Housing-Märkten begünstigen die Bedingungen jedoch die Verkäufer, sodass Sie möglicherweise einen Pushback oder ein pauschales „Nein“ erhalten, wenn Sie den Verkäufer um Hilfe bitten. Fragen tut nicht weh.
4. Vergleichen Sie den Kreditvoranschlag und die Abschlussformulare. Wenn Sie Ihre erste Kreditschätzung erhalten haben, überprüfen Sie diese mit einem feinen Kamm. Wenn Sie sich nicht sicher sind, was eine Gebühr bedeutet oder warum sie erhoben wird, bitten Sie den Kreditgeber, dies zu klären. Ein Kreditgeber, der eine Gebühr nicht erklären kann oder zurückschiebt, wenn er gefragt wird, sollte eine rote Fahne sein. Wenn Sie neue Gebühren bemerken oder merkliche Steigerungen bei bestimmten Abschlussgebühren feststellen, bitten Sie Ihren Kreditgeber, Sie durch die Details zu führen. Es ist nicht ungewöhnlich, dass die Abschlusskosten von der Vorabgenehmigung bis zum Abschluss schwanken, aber große Sprünge oder überraschende Ergänzungen können Ihre Abschlussfähigkeit beeinträchtigen.
5. Darlehensspezifische Gebühren aushandeln. Wenn Sie den Verdacht haben, dass ein Kreditgeber unnötige Gebühren, sogenannte Junk-Gebühren, für Ihr Darlehen erhebt, melden Sie sich. Bitten Sie den Kreditgeber, die Gebühren zu streichen oder zu senken, wenn Sie Doppelspurigkeiten bemerken. Das Vergleichen von Einkäufen kann Ihr Verbündeter sein, wenn es darum geht, die Abschlusskosten zu senken und wettbewerbsfähige Konditionen und Preise zu finden. Seien Sie besonders vorsichtig bei überhöhten Bearbeitungs- und Dokumentationsgebühren in den folgenden Bereichen:
   1. Anmeldegebühr
   2. Zeichnungsgebühr
   3. Rate Lock Gebühr
   4. Bearbeitungsgebühr für Darlehen
   5. Maklerrabatt
6. Rollen Sie die Abschlusskosten in Ihre Hypothek ein (als letzte Möglichkeit). In einigen Fällen bieten Kreditgeber an, Ihre Abschlusskosten zu bezahlen oder in Ihr Darlehen einzubeziehen. Aber du bist nicht vom Haken; Kreditgeber neigen dazu, höhere Zinssätze zu verlangen, um sich selbst für die Absorption Ihrer Abschlussgebühren zu entschädigen, was bedeutet, dass Sie letztendlich Zinsen für Ihren Kredit zahlen - und für Abschlusskosten.

Die Quintessenz

Abschlusskosten sind beim Kauf eines Eigenheims unvermeidlich. Wenn Sie proaktive Schritte zum Einkaufen unternehmen und Ihre Kreditschätzung mit Ihrer Abschlussmeldung genau analysieren, können Sie viel Geld für diese Gebühren sparen. Wenn Sie anfangen, für eine Anzahlung zu sparen, sollten Sie auch genügend Geld für Abschlusskosten beiseite legen. Denken Sie daran, dass einige Gebiete des Landes höhere Schließungskosten haben als andere. Seien Sie vor allem Ihr eigener bester Anwalt. Fragen Sie beim Einkaufen die Kreditgeber, welche Gebühren sie erheben, und versuchen Sie, diese nach Möglichkeit zu verhandeln.

(Siehe auch: Ultimate Mortgage Guide, Wie bekomme ich eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek ?, Wie wähle ich die beste Hypothek aus ?, 11 Fehler, die Erstkäufer vermeiden sollten, Wie viel Geld muss ich ablegen ?, Was ist eine Hypothek? Versicherung und was sind meine Optionen ?, Wie bekomme ich den besten Hypothekenzins und was sind die wichtigsten Arten von Hypothekengebern? )