Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC)
Ein Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) ist eine Zweckgesellschaft, mit der Hypothekendarlehen gebündelt und hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS) ausgegeben werden. Investment-Conduits für Immobilienhypotheken halten gewerbliche Hypotheken und Wohnhypotheken in Treuhand und geben Anteile an diesen Hypotheken an Investoren aus.
BREAKING DOWN Immobilien-Hypotheken-Investment-Conduit (REMIC)
Ähnlich wie bei besicherten Hypotheken werden bei REMIC Hypotheken auf der Grundlage von Risiken in Pools aufgeteilt und Anleihen oder andere Wertpapiere an Anleger ausgegeben. Diese Wertpapiere werden dann auf dem Sekundärhypothekenmarkt gehandelt.
REMICs wurden durch den Erlass des Steuerreformgesetzes von 1986 genehmigt. Ein Immobilienhypotheken-Investment-Conduit kann als eine Partnerschaft, ein Trust, eine Gesellschaft oder eine Vereinigung organisiert werden. REMICs sind vom Bund steuerbefreit. Anleger unterliegen weiterhin der individuellen Einkommensbesteuerung. Der Steuerbefreiungsstatus eines REMIC kann verloren gehen, wenn ein Darlehen innerhalb seines Pools gegen ein anderes Darlehen ausgetauscht wird. Laut Bundesvorschriften müssen die Kredite in einem bestimmten Pool konstant sein. Mit anderen Worten, die Kredite können nicht wesentlich geändert oder gegen andere Kredite mit neuen Laufzeiten ausgetauscht werden.
Fannie Mae und Freddie Mac sind einige der bekanntesten Emittenten von REMICS.
Mit einem Real Estate Mortgage Investment Conduit verbundene Grenzen
Für gewerbliche Immobilienkredite, die von REMICs verbrieft wurden, können Beschränkungen eingeführt werden. Wenn ein Immobilieneigentümer daran interessiert wäre, eine Immobilie zu verbessern, die durch einen solchen Kredit gedeckt ist, könnte er mit Einschränkungen konfrontiert werden, die ihn daran hindern, Maßnahmen zu ergreifen. Die geplanten Renovierungsarbeiten könnten den Wert der Sicherheiten, die das Darlehen besichert haben, erheblich verändern, was nicht zulässig wäre. Es wurden Vorschläge zur Änderung der Vorschriften eingebracht, die solche Renovierungen einschränken und einschränken. Es war beabsichtigt, Immobilieneigentümer mit von REMIC verbrieften gewerblichen Darlehen Verbesserungen und Erweiterungen vornehmen zu lassen, um ihre Immobilien für den Markt attraktiver zu machen.
Zum Beispiel wurde der Real Estate Mortgage Investment Conduit Improvement Act von 2009 als Gesetzesentwurf vorgeschlagen, der im Kongress eingeführt wurde. Ziel war es, die REMIC-Regeln so zu aktualisieren, dass Immobilienbesitzer in Schwierigkeiten geratener Immobilien ihr Eigentum ändern können. Im Troubled Asset Relief-Programm wurde der Schwerpunkt auf qualifizierte Hypotheken und Zwangsvollstreckungseigentum gelegt.
Die vorgeschlagene Gesetzgebung enthielt eine Erklärung, dass Eigentumsänderungen unter solchen Bedingungen nicht als verbotene Transaktionen angesehen werden, wie vom Internal Revenue Service dargelegt. Das Interesse an dem REMIC würde weiterhin als reguläres Interesse behandelt, und Einnahmen, die durch Änderungen an der Immobilie generiert wurden, würden genauso behandelt, wie sie durch qualifizierte Hypotheken eingegangen sind.
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