Primärer Hypothekenmarkt
Der primäre Hypothekenmarkt ist der Markt, auf dem Kreditnehmer einen Hypothekendarlehen von einem primären Kreditgeber erhalten können. Banken, Hypothekenmakler, Hypothekenbanker und Kreditgenossenschaften sind alle Hauptkreditgeber und Teil des Haupthypothekenmarktes.
So funktioniert der primäre Hypothekenmarkt
Hausbesitzer können sich beim Kauf eines Hypothekendarlehens direkt an die Hauptkreditgeber wenden, indem sie sich an ihre lokale Bank wenden. Für die meisten Kreditnehmer wird es ihnen nicht auffallen, dass sie auf dem Primärhypothekenmarkt tätig sind, da sie während des gesamten Prozesses mit ihrem Hypothekenvertreter bei ihrer örtlichen Bank interagieren. Der Hypothekenfachmann informiert den Kreditnehmer über die verschiedenen Arten der verfügbaren Hypotheken und gibt den Zinssatz in Abhängigkeit von der gewählten Art an. Die örtliche Zweigstelle ist in der Regel der Ort für den Kreditabschluss, an dem die Unterlagen unterschrieben werden.
Viele Kreditnehmer beginnen den Kaufprozess auch, indem sie sich an einen Hypothekenbanker oder -schuldner wenden. Originatoren und Hypothekenbanker sind keine Banken an sich, sondern erleichtern die Transaktion und leiten den Hypothekenantrag an eine Bank weiter, um den Kredit abzuschließen. Die Makler erhalten eine Gebühr für ihren Service, da sie das Geschäft an primäre Kreditgeber verweisen. Auf der anderen Seite erhalten die Kreditnehmer einen besseren Preis, wenn sie den Broker je nach Kredit des Kreditnehmers und den gewünschten Konditionen für das beste Angebot in der Nähe haben.
Es ist jedoch wichtig zu wissen, dass das Consumer Financial Protection Bureau Bestimmungen zur Entschädigung von Hypothekenmaklern eingeführt hat. Vor der Finanzkrise konnten Makler sowohl vom Kreditnehmer als auch vom Kreditgeber eine Entschädigung erhalten. Die Verbraucher wussten nicht, dass der Makler von der kreditgebenden Stelle bezahlt wurde, als sie ihre Gebühr bezahlten. Makler hatten auch Anreize, die Verbraucher zu teureren Produkten oder Hypotheken und manchmal zu höheren Zinssätzen zu lenken. Seit der großen Rezession von 2008 und 2009 und den sich daraus ergebenden Vorschriften ist die Anzahl der Hypothekenmakler zurückgegangen.
Die zentralen Thesen
- Der primäre Hypothekenmarkt ist der Markt, auf dem Kreditnehmer einen Hypothekendarlehen von einem primären Kreditgeber erhalten können.
- Banken, Hypothekenmakler, Hypothekenbanker und Kreditgenossenschaften sind alle Hauptkreditgeber und Teil des Haupthypothekenmarktes.
- Hausbesitzer können sich beim Kauf eines Hypothekendarlehens direkt an die Hauptkreditgeber wenden, indem sie sich an ihre örtliche Bank wenden.
Vorteile des primären Hypothekenmarktes
Kreditnehmern, die auf dem Primärhypothekenmarkt Geschäfte tätigen, stehen einige Vorteile zur Verfügung, darunter:
Niedrige Abschlusskosten
Primärkreditgeber sind in der Regel Banken in lokalem Besitz, was bedeutet, dass sie die Kreditanalyse und das Underwriting durchführen. Die Underwriter überprüfen die Finanzinformationen und den Kreditverlauf eines Kreditnehmers, um zu entscheiden, ob der Kredit verlängert oder der Kredit abgelehnt wird. Außerdem bereiten die lokalen Banken alle Papiere und Unterlagen im eigenen Haus vor, anstatt wie bei einigen großen Banken eine Zentraleinheit außerhalb des Staates zu durchlaufen. Das Ergebnis können niedrigere Gebühren bei einer lokalen Bank sein, da sie im Vergleich zu einer größeren Bank weniger Overhead haben. Wenn ein Hypothekenmakler an der Suche nach der Bank beteiligt war, wird auch eine Gebühr erhoben. Kurz gesagt kann die Entscheidung für eine vor Ort geführte Bank für eine Ersthypothek dazu beitragen, die Abschlusskosten zu senken.
Kleine Anzahlungen
In der Regel beträgt die Anzahlung für eine Hypothek 20% des Kaufpreises des Hauses. Ein Kreditnehmer kann jedoch weniger Geld ausgeben, und viele primäre Kreditgeber bieten eine Anzahlung von 10 Prozent an.
Für Kreditnehmer mit niedrigem bis mittlerem Einkommen bietet ein FHA-Kredit eine Anzahlung von nur 3, 5% des Wertes des Eigenheims. FHA ist die Federal Housing Administration, die Kreditgebern Versicherungen anbietet, damit sie Kredite an einkommensschwache Kreditnehmer vergeben können.
Bei einer Anzahlung von weniger als 20% muss der Kreditnehmer jedoch eine private Hypothekenversicherung oder einen PMI abschließen. PMI schützt Banken und Kreditgeber, falls der Kreditnehmer mit der Hypothek in Verzug gerät. PMI ist eine monatliche Gebühr, die dem Kreditnehmer in Rechnung gestellt wird, bis 20% des Hypothekendarlehens zurückgezahlt wurden.
Flexibilität
Da die Originatoren des Kredits in der Regel Banken in lokaler Hand sind, ist es wahrscheinlicher, dass die Kreditnehmer mit den Personen kommunizieren können, die das letzte Wort haben, was bei einer nationalen Bank unwahrscheinlich ist. Der direkte Kontakt kann Flexibilität bieten, wenn die Kreditnehmer eine einzigartige finanzielle Situation haben.
Die Flexibilität kann das Anbieten einer Festhypothek mit einer Laufzeit von 15 Jahren im Vergleich zu einer Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren umfassen, wenn der Kreditnehmer den Kredit früher abbezahlen möchte. Zu den Vorteilen einer Hypothek mit einer Laufzeit von 15 Jahren zählen geringere Gesamtzinsen, da sie früher abbezahlt werden. Darüber hinaus können Kreditnehmer in der Regel einen niedrigeren Zinssatz aushandeln, da das Risiko geringer ist, dass der Kreditnehmer ausfällt oder den Kredit aus finanziellen Gründen nicht zurückzahlt. Ein großer Vorteil einer 30-jährigen Hypothek ist natürlich, dass sie geringere Zahlungen bietet, da sie sich über einen längeren Zeitraum im Vergleich zu anderen Laufzeiten erstrecken.
Hypothekenzinsen mit variabler Verzinsung sind eine flexible Option, die normalerweise zur Prüfung angeboten wird. ARM-Kredite werden in der Regel für einen festgelegten Zeitraum mit einem festen Zinssatz ausgestattet und dann jährlich an einen Index angepasst, der vom Kreditgeber und vom Kreditnehmer im Voraus festgelegt wurde. In der Regel wird in ARMs festgelegt, wie hoch der Zinssatz während der Laufzeit eines Kredits sein kann, wodurch die Berechnung und Budgetierung Ihrer maximalen monatlichen Zahlung vereinfacht wird.
Primärer Hypothekenmarkt vs. Sekundärer Hypothekenmarkt
Der Primärmarkt besteht aus Primärkreditgebern. Primäre Kreditgeber behalten in der Regel die Kredite, aus denen sie stammen, als Teil ihres Portfolios und bedienen sie für die Laufzeit des Kredits. Die Bank, die den Hypothekarkredit aufgenommen hat, kann den Kredit jedoch auf dem Sekundärhypothekenmarkt verkaufen. Auf diesem Markt können Anleger zuvor ausgegebene Hypothekarkredite kaufen und verkaufen. Eine Hypothek kann an einen anderen Kreditgeber oder ein anderes Dienstleistungsunternehmen verkauft werden, das die Zahlungen für das Darlehen verarbeitet. Der neue Kreditgeber oder Dienstleister verdient Geld aus Gebühren und Zinsen für die Hypothek.
Viele Hypotheken werden von Fannie Mae oder der Federal National Mortgage Association (Fannie Mae oder FNMA) gekauft. Fannie Mae dreht sich um, verpackt die Kredite und verkauft sie als Anlagen, die als Mortgage-Backed Securities (MBS) bezeichnet werden. Diese ähneln Investmentfonds, enthalten jedoch Hypotheken anstelle von Aktien. Investoren erhalten den Zinssatz aus den Hypotheken für das Halten der MBS.
Wenn Ihre Hypothek verkauft wird, wissen Sie bitte, dass dies in der Finanzbranche üblich ist. Banken haben Kreditlimits, was bedeutet, dass sie Obergrenzen dafür haben, wie viel von ihrer Einlagenbasis sie verleihen können. Durch den Verkauf eines Hypothekendarlehens an Fannie Mae oder einen Dienstleister wird das Darlehen aus den Büchern der Bank gestrichen, sodass mehr Geld ausgeliehen werden kann. Wenn die Banken ihre Hypotheken nicht verkaufen könnten, würden sie ihre Kreditobergrenzen erreichen und keine Hypotheken mehr anbieten können, was die Wirtschaft bremsen würde. Wenn Sie jedoch kein Investor sind, der ein MBS kaufen möchte, werden Sie sich nicht mit dem Sekundärmarkt befassen. Stattdessen haben Sie es mit einer Bank oder einem Broker auf dem Primärhypothekenmarkt zu tun.