Finanzkrise + 10: Wo sind jetzt die Immobilienpreise?

Es ist 10 Jahre her, dass Lehman Brothers zusammengebrochen ist und die darauf folgende Finanzkrise, und die Wirtschaft scheint zu florieren. Die Börse stellte gerade einen Rekord für den längsten Bullenlauf in der Geschichte der Neuzeit auf, nachdem sie nach 3.453 Tagen - fast neuneinhalb Jahren - keine größere Korrektur vorgenommen hatte. Anfang dieses Jahres sank die US-Arbeitslosenquote auf 3, 8%, ein 18-Jahrestief.

Der Wohnungsbau stand im Mittelpunkt der Krise, die die Große Rezession auslöste. Aber jetzt ist der Immobilienmarkt zum größten Teil auch heiß: Die Preise steigen, die Lagerbestände sinken und die Kreditvergabestandards sind gesunken, sodass mehr Menschen Hypotheken aufnehmen können. In einem kürzlich veröffentlichten FICO Research-Blogbeitrag heißt es: „Der erste eindeutige Trend, der bei neu aufgenommenen Hypotheken zu beobachten ist, ist, dass sich die Zeichnungskriterien mit zunehmender Entfernung von der Großen Rezession entspannt haben und ein breiterer Teil der Verbraucher Hypotheken erhält. "

Wohnungskrise 101

Noch ist es eine holprige 10 Jahre für den Wohnungsbau gewesen. Erinnern Sie sich an die schlechten Kreditvergabepraktiken, die zur Auslösung der Krise beigetragen haben: Eine Immobilienschwemme im Vorfeld des Zusammenbruchs motivierte die Kreditgeber, Kredite an praktisch jeden zu vergeben, der bereit war, auf der gepunkteten Linie zu unterschreiben - auch wenn der Einzelne eindeutig nicht zurückzahlen konnte - das überschüssige Inventar zu füllen. NINJA-Kredite, die an Kreditnehmer ohne Einkommen, ohne Arbeit und ohne Vermögen vergeben wurden, waren weit verbreitet, und die weit verbreitete 2/28-Subprime-Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) brachte die Kreditnehmer zum Scheitern. Diese Kredite gaben den Kreditnehmern in den ersten zwei Jahren einen Teaser-Zinssatz, der unter dem Marktpreis lag. Danach stiegen die Zinsen auf einen höheren Zinssatz und machten Zahlungen häufig unerschwinglich.

Vom ersten Quartal 2006 bis 2012 hatten diese Subprime-ARM-Hypotheken eine weitaus höhere Abschottungsrate als Fixed-Prime-, Prime-ARM-, Subprime-Fixed- und FHA-Darlehen, wie in der folgenden Tabelle der Mortgage Bankers Association dargestellt. Subprime-ARMs wiesen im gleichen Zeitraum auch die höchsten Kriminalitätsraten auf.

Die Schulden aus diesen Darlehen wurden in investierbare Produkte umgepackt, einschließlich hypothekenbesicherter Wertpapiere, die an Banken, Hedgefonds, Versicherungsunternehmen, Pensionsfonds und sogar vermögende Privatpersonen verkauft wurden. Als die Kreditnehmer begannen, ihre Kredite in Verzug zu bringen, war dies für jedes Finanzinstitut (oder jede Einzelperson), das hypothekenbesicherte Wertpapiere kaufte oder verkaufte, katastrophal. Der Niederschlag half, die gesamte Finanzindustrie aufzurüsten. Der Aktienmarkt brach zusammen, Banken scheiterten, die Immobilienpreise füllten sich und Millionen von Menschen verloren ihre Jobs, ihre Altersvorsorge und ihre Häuser.

Home Preise heute

Der nationale Immobilienpreisindex erreichte seinen Höchststand im April 2006, erreichte seinen Tiefststand im März 2011 - etwa zwei Jahre nach dem offiziellen Ende der Rezession - und kehrte laut einem Sonderbericht des Immobiliendatenunternehmens CoreLogic im Oktober 2017 auf den Höchststand zurück. Nevada verzeichnete während der Rezession mit einem Rückgang der Immobilienpreise um 60% den größten Rückgang. Nicht weit dahinter lagen Arizona und Florida mit einem Minus von 51% bzw. 50%. Dies geht aus der folgenden Grafik von CoreLogic hervor, in der die größten und kleinsten Minusgraden in ausgewählten Bundesstaaten angegeben sind.

„Nachdem die Immobilienpreise 2011 endlich ihren Tiefpunkt erreicht hatten, stiegen sie langsam wieder auf den heutigen Stand“, sagte Frank Nothaft, Chefökonom bei CoreLogic. „Höhere Nachfrage und geringeres Angebot sowie boomende Arbeitsmärkte haben einigen der am stärksten betroffenen Immobilienmärkte einen Anstieg der Immobilienpreise beschert. Viele sind jedoch immer noch nicht auf dem Stand vor dem Absturz. “

Während sich viele Staaten zu ihren Werten vor der Krise erholt haben, sind es nicht nur gute Nachrichten. Strengere Kreditvergabestandards seit der Krise haben es schwierig gemacht, eine Hypothek zu bekommen, was nach Ansicht einiger Branchen zu engeren Lagerbeständen und Preisen beigetragen hat, die weit über ihren Höchstständen vor der Krise liegen.

Angesichts hoher Preise, strenger Kreditvergabestandards und der Konkurrenz von Käufern, die nur Bargeld kaufen, haben viele Eigenheimkäufer derzeit keine andere Wahl, als zu mieten. In einigen Ballungsgebieten, einschließlich San Francisco, können es sich nur 25% der Einwohner leisten, ein Haus zu kaufen, so das Urban Institute. Tatsächlich ist der Anteil der Mieter in 50 der größten Städte der USA laut der Immobilienwebsite Zillow zwischen 2006 und 2016 gestiegen. Heute ist der Anteil der Bevölkerung, die mietet, auf dem höchsten Stand seit 1965.

"Wir sind wirklich in einer Katerphase", sagte Jonathan Miller, CEO des Immobilienbewertungs- und Beratungsunternehmens Miller Samuel. „Nur weil die Preise steigen, heißt das nicht, dass wir uns erholt haben. [Der Markt] ist immer noch verzerrt, und das liegt an den Kreditbedingungen. “

Die Erschwinglichkeit hängt vom Markt ab

Als der Immobilienmarkt im April 2006 seinen Höhepunkt erreichte, galten fast zwei Drittel der bevölkerungsreichsten Ballungsräume in den USA als überbewertet und nur fünf Ballungsräume mit einem Anteil von nur 1% als unterbewertet. Im März 2011 war die Talsohle erreicht, und nur 27 Märkte - oder 7% der am dichtesten besiedelten Ballungsräume - galten als überbewertet. Heute (Stand: Dezember 2017, die neuesten verfügbaren Daten) sind die bevölkerungsreichsten Ballungsräume in den USA nahezu gleichmäßig zwischen unterbewerteten, überbewerteten und wertorientierten Märkten aufgeteilt, was bedeutet, dass sie langfristig und nachhaltig sind Dies wird von den Fundamentaldaten des lokalen Marktes wie dem verfügbaren Einkommen gestützt “, so CoreLogic.

Wie immer hängt die Erschwinglichkeit vom Markt ab. Der Median pro Quadratfuß des Eigenheimwerts in Manhattan ist beispielsweise etwa 20-mal höher als in Orten wie Cleveland und Detroit. Nach einem Bericht von JPMorgan stehen hohe Preise weniger in Zusammenhang mit Hypothekenschulden als vielmehr in Gebieten mit Versorgungsengpässen wie New York City, der San Francisco Bay Area, Boston, Seattle, Denver und Portland, Oregon (siehe auch Is a Wohnungskrise brauen ">

Verfügbarkeit von Hypotheken

Die Kreditvergabestandards haben in den letzten Jahren nachgelassen. Eine von CoreLogic veröffentlichte Analyse konventioneller konformer Kredite ergab, dass Kredite für etwas riskantere Kreditnehmer genehmigt werden. In Abweichung von den Jahren vor der Krise müssen die Kreditnehmer jedoch ihre Einnahmen und ihre Rückzahlungsmöglichkeiten vollständig dokumentieren. Beispielsweise hat Fannie Mae das maximale Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) von 45% auf 50% angehoben, und sowohl Fannie Mae als auch Freddie Mac haben in den letzten Jahren begonnen, Hypotheken mit nur 3% Anzahlung zu akzeptieren. Heutzutage sind US-Verbraucher nicht annähernd so stark schwankenden Zinssätzen ausgesetzt wie vor der Krise, und nur etwa 15% des ausstehenden Hypothekenmarktes sind variabel. Trotz dieser positiven Umstände müssen die Hypothekenherkünfte ihre Vorkrisenniveaus noch erreichen. (Siehe unser Tutorial zu den Grundlagen der Hypothek .)

Die Quintessenz

Hohe Preise und mangelnde Lagerbestände in Verbindung mit einem knappen Hypothekarkredit und einer knappen Verschuldung der Studiendarlehen haben zu einer grundlegenden Verlagerung in Richtung Mieten geführt. In der Tat erreichte die Wohneigentumsquote in den USA im Jahr 2004 einen Höchststand von 69%, und trotz eines jüngsten Anstiegs liegt die Quote weiterhin bei 64%. Auch andere Faktoren haben zum Anstieg der Mieten beigetragen, darunter die Präferenz der Verbraucher und der Wunsch nach einem flexibleren Lebensstil.

Zehn Jahre nach der großen Rezession boomt die Wirtschaft mit einem Rekordbullenmarkt, der die Arbeitslosenzahlen und eine wachsende Anzahl von Immobilienmärkten fördert, die sich auf das Vorkrisenniveau erholt haben. Trotz der heißen Immobilienlandschaft von heute gibt es jedoch zahlreiche Spekulationen, dass ein weiterer Immobilienmarktcrash droht - nicht unbedingt auf nationaler Ebene, sondern in Ballungsräumen, in denen es an Erschwinglichkeit mangelt und die Immobilienpreise rapide steigen.