Reverse Mortgage Fallstricke
Reverse Hypotheken sind eine Möglichkeit für ältere Hausbesitzer, ein Einkommen (entweder in Raten oder als Pauschalbetrag) aus dem Eigenkapital zu ziehen, das sie in ihren Häusern aufgebaut haben. Für viele Senioren, die Geld brauchen, um davon zu leben, ist dies ein Segen, aber es gibt einige Fallstricke, über die sich jeder Gedanken machen sollte. Finden Sie heraus, was Sie wissen müssen, bevor Sie den Sprung wagen.
Inhalt
- Vorsicht vor hohen Kosten
- Ihre Kinder könnten das Familienheim nicht erben
- Reverse Hypotheken können Medicaid Vorteile auswirken
- Andere mögliche Fallstricke
Vorsicht vor hohen Kosten
Die Mehrheit der als Home Equity Conversion Mortgages (HECMs) bezeichneten umgekehrten Hypotheken ist von der Bundesregierung versichert und über die Kreditgeber des Bundesamtes für Wohnungswesen (FHA) erhältlich. Reverse-Hypotheken sind mit einer Reihe von Gebühren verbunden. Einige werden im Voraus bezahlt, beispielsweise Ihre Bewertungsgebühr oder die Gebühr für die Kreditauskunft. andere werden im Laufe der Zeit bezahlt, wie Ihre Hypothekenversicherungsprämie oder Ihre Servicegebühr. Hier ist ein Blick auf die Kosten, die das Einkommen, das Sie aus einer umgekehrten Hypothek erhalten, vernachlässigen können.
1. Gebühren von Dritten - Zu den Abschlusskosten von Dritten können eine Schätzung (der Durchschnittspreis beträgt 450 USD, kann jedoch je nach Standort erheblich höher sein), die Titelsuche (je nach Darlehensbetrag und Region unterschiedlich), Versicherungen, Umfragen, Inspektionen und Aufnahmegebühren gehören, Hypothekensteuern, Bonitätsprüfungen, Schädlingsbekämpfung (ca. 100 USD), Gebühren für die Hochwasserzertifizierung (20 bis 30 USD) und andere Gebühren.
2. Origination Fee - Diese Gebühr entschädigt den Kreditgeber für die Bearbeitung Ihres HECM-Darlehens. Die Gebühren variieren von Kreditgeber zu Kreditgeber, werden jedoch von der FHA begrenzt. Für Eigenheime mit einem Wert von höchstens 125.000 US-Dollar beträgt die Originierungsgebühr höchstens 2.500 US-Dollar. Bei Häusern mit einem Wert von über 125.000 USD kann der Kreditgeber bis zu 2% der ersten 200.000 USD und 1% des Wertes des Hauses über 200.000 USD für maximal 6.000 USD in Rechnung stellen.
3. Hypothekenversicherungsprämie - Für die FHA-Hypothekenversicherung fallen ebenfalls Kosten an. Die Hypothekenversicherung garantiert, dass Sie die erwarteten Darlehensvorauszahlungen erhalten. Sie können die Hypothekenversicherungsprämie (MIP) als Teil Ihres Darlehens finanzieren.
4. Servicegebühr - Die Kreditgeber oder ihre Vertreter leisten während der gesamten Lebensdauer des HECM Serviceleistungen. Die Wartung umfasst das Senden von Kontoauszügen, die Auszahlung von Darlehenserlösen und die Einhaltung von Darlehensanforderungen wie die Zahlung von Grundsteuern und Risikoversicherungsprämien. Kreditgeber können eine monatliche Servicegebühr von höchstens 30 USD erheben, wenn der Zinssatz des Kredits jährlich angepasst wird oder ein fester Zinssatz vorliegt, und höchstens 35 USD, wenn der Zinssatz monatlich angepasst wird. Beim Kreditabschluss legt der Kreditgeber die Servicegebühr beiseite und zieht die Gebühr von Ihrem verfügbaren Guthaben ab. Jeden Monat wird die monatliche Servicegebühr Ihrem Kreditguthaben hinzugefügt. Die Kreditgeber können sich auch dafür entscheiden, die Servicegebühr in den Hypothekenzinssatz einzubeziehen.
Angesichts der erheblichen Vorlaufkosten, die mit dem Prozess verbunden sind, sollten Hausbesitzer, die Liquidität benötigen und erwägen, ihre Häuser innerhalb der nächsten Jahre zu verkaufen, eher eine traditionelle Kreditlinie, einen Eigenheimkredit oder einen Privatkredit beantragen. Reverse Mortgage oder Home-Equity-Darlehen? Einzelheiten zu den zu treffenden Entscheidungsschritten.
Ihre Kinder könnten das Familienheim nicht erben
Eltern möchten oft das Haus der Familie an die nächste Generation weitergeben. Wenn jedoch eine umgekehrte Hypothek aufgenommen wird, ist der Hypothekarkreditnehmer verpflichtet, das Darlehen gemäß den Bedingungen des Vertrags zurückzuzahlen, obwohl das kreditgebende Institut kein Eigentum an der Immobilie besitzt. In vielen Fällen erfolgt diese Rückzahlung durch Verkauf des Eigenheims und anschließende Übergabe des Erlöses (oder eines Teils davon) an die Bank.
Als mögliche Lösung, um den Verkauf des Eigenheims zu vermeiden, schließen einige Familien eine Versicherung für den Eigenheimbesitzer ab und machen ein erwachsenes Kind oder die kreditgebende Einrichtung zum Begünstigten. Mit dieser Strategie kann die Bank zurückgezahlt werden, ohne die Immobilie nach dem Tod des Hausbesitzers verkaufen zu müssen. Ziehen Sie in Betracht, einen Versicherungsagenten zu konsultieren, um herauszufinden, wie Sie am besten sicherstellen können, dass der Erlös aus einer solchen Police ausreicht, um den ausstehenden Kredit zu begleichen.
Reverse Hypotheken können Medicaid Vorteile auswirken
Kreditinstitute sind schnell der Meinung, dass der Erhalt einer umgekehrten Hypothek die Zahlungen von Medicaid nicht beeinflusst. Damit dies jedoch zutrifft, muss das Darlehen sehr sorgfältig strukturiert werden. Beispielsweise wird eine Pauschalzahlung als Aktivposten gewertet, den Sie ausgeben müssten, bevor Sie Anspruch auf Medicaid-Zahlungen hätten.
Laut LongTermCare.gov vom US-amerikanischen Gesundheitsministerium gilt Folgendes: "Solange Sie die Zahlungen ausgeben, die Sie in dem Monat erhalten, in dem Sie sie erhalten, ist das Geld nicht steuerpflichtig und wird nicht auf das Einkommen angerechnet oder wirkt sich nicht auf das soziale Umfeld aus Sicherheits- oder Medicare-Vorteile. " Solche Zahlungen zählen auch nicht als Einkommen für die Medicaid-Berechtigung.
LongTermCare.gov merkt auch an, dass wenn die gesamten liquiden Mittel mehr als 2.000 USD für eine Person oder 3.000 USD für ein Paar betragen, dies dazu führen kann, dass jemand für Medicaid nicht in Frage kommt. Wenn Sie jedoch monatliche Zahlungen erhalten, die Sie für Ihre laufenden Ausgaben ausgeben, und keine Einsparungen erzielen, kann es sein, dass es Ihnen gut geht. Ausführliche Informationen zum Empfangen von Erlösen aus einer umgekehrten Hypothek finden Sie unter Auswählen eines umgekehrten Hypothekenzahlungsplans .
Personen, die Medicaid derzeit erhalten oder voraussichtlich erhalten, sollten einen Wirtschaftsprüfer und einen Finanzberater konsultieren, um sicherzustellen, dass sie über alle potenziellen Auswirkungen des Abschlusses einer umgekehrten Hypothek informiert sind.
Andere mögliche Fallstricke
Während das kreditgebende Institut möglicherweise nicht um Geld nach Ihren Erben sucht und auch nicht berechtigt ist, mehr als den geschätzten Wert Ihres Eigenheims abzunehmen, gibt es in der Regel mehrere Punkte im Kleingedruckten dieser Verträge, die Alarmglocken auslösen können.
Sie könnten gezwungen sein, zu verkaufen. Einige umgekehrte Hypotheken haben Klauseln, die besagen, dass der Kredit zurückgezahlt werden muss, wenn der letzte überlebende Kreditnehmer dauerhaft aus dem Haus zieht. Dies gibt Anlass zur Sorge, dass Sie sich (hypothetisch) in einem Krankenhaus befinden könnten, das wegen einer Krankheit behandelt wird, und freigelassen werden, um festzustellen, dass sich Ihr Zuhause in der Zwangsvollstreckung befindet. Tatsächlich müssten Sie mehr als 12 Monate hintereinander an einem anderen Ort gewohnt haben (z. B. in einem Pflegeheim oder einer Einrichtung für betreutes Wohnen) - eine Situation, die als "ständiger Umzug" gilt und den Verkauf Ihres Eigenheims auslösen kann.
Sie sind für andere Zahlungen verantwortlich. Da die Hausbesitzer weiterhin für alle Steuern, Versicherungen und den Unterhalt des Hauses verantwortlich sind, kann die Nichtzahlung von Steuern oder die Aufrechterhaltung einer angemessenen Versicherung dazu führen, dass der Kredit in Anspruch genommen wird.
Sie könnten weniger bekommen als Sie erwartet hatten. Beachten Sie, dass die Immobilie einer Bewertung unterliegt. Also, während Sie im Laufe der Jahre viel Geld in Ihr Haus gesteckt haben, besteht die Möglichkeit, dass es weniger wert ist, als Sie dafür bezahlt haben. Infolgedessen kann der Erlös, den Sie im Rahmen des umgekehrten Hypothekenprozesses erhalten, geringer sein als erwartet.
Die Quintessenz
Reverse-Hypotheken sind eine großartige Möglichkeit für die Menschen, das Eigenkapital in ihren Häusern entweder in Raten oder in einer Pauschale zu erschließen. Es ist jedoch wichtig, die möglichen Nachteile zu kennen, bevor eine solche Vereinbarung getroffen wird. (Um mehr zu erfahren, lesen Sie 5 Zeichen, die eine umgekehrte Hypothek ist eine schlechte Idee.)
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