5 Riskante Hypothekenarten zu vermeiden

Wenn wir aus der Subprime-Krise von 2008 und dem Absturz von 1987 etwas gelernt haben, sollten wir alle vorsichtig vorgehen, wenn wir uns Geld leihen, um ein Haus zu kaufen oder zu refinanzieren. Die Art der Hypothek, die Sie wählen, kann den Unterschied zwischen einem Tag, an dem Sie Ihr Eigenheim besitzen oder sich mitten in einer Zwangsvollstreckung oder sogar einer Insolvenz befinden, bedeuten. In diesem Artikel werden wir die Arten von Hypotheken erörtern, mit denen Menschen am häufigsten Probleme haben, und erklären, warum sie eine schlechte Idee sind, wenn sie mit dem falschen Kreditnehmer verglichen werden.

Was macht eine Hypothek riskant?

Aufgrund der Immobilienkrise glauben viele von uns, dass bestimmte Arten von Hypotheken von Natur aus riskant sind. Hypothekenexperten werden Ihnen jedoch mitteilen, dass eine riskante Hypothek tatsächlich ein Kreditprodukt ist, das nicht mit der Rückzahlungsfähigkeit des Kreditnehmers übereinstimmt. (Schauen Sie sich die Faktoren an, die dazu geführt haben, dass dieser Markt in Flammen aufgegangen ist, und schauen Sie sich den Kraftstoff an, der den Subprime-Meltdown ausgelöst hat.)

Keith T. Gumbinger, Vizepräsident von HSH Associates, stimmt zu und sagt: "Ob Sie es glauben oder nicht, die Produkte, die [um 2009] erhältlich sind, waren für das richtige Publikum nicht besonders riskant." Das Problem war, dass bestimmte Hypothekentypen mit den falschen Kreditnehmern abgeglichen wurden und die Kreditgeber den Kreditnehmern sagten: "Sie können immer refinanzieren." Dies mag zutreffen, als die Immobilienpreise jahrelang angestiegen waren, ist jedoch nicht zutreffend, wenn die Immobilienpreise sinken.

Wohnungsmarktstatistiken kurz nach der Krise von 2008-2009 stützen diese Behauptungen. Laut der National Delinquency Survey der Mortgage Bankers Association handelte es sich im zweiten Quartal 2010 bei den Darlehensarten mit dem höchsten Prozentsatz an Zwangsvollstreckungsbeginn um Hypotheken mit variablem Subprime-Zinssatz (ARM) mit einer Zwangsvollstreckungsbeginnsrate von 3, 39%. ARMs sind mit ihren sich ändernden Zinssätzen ein besonders riskantes Hypothekenprodukt für Kreditnehmer mit weniger als idealen Finanzsituationen.

Im Vergleich dazu ergab die Umfrage, dass VA-Kredite eine Abschottungsrate von 0, 70%, erstklassige feste Kredite von 0, 71%, FHA-Kredite von 1, 02%, erstklassige ARMs von 1, 96% und feste Subprime-Kredite von 2, 3% aufwiesen. Diese Daten zeigen, dass jede Art von Hypothek für einen Subprime-Kreditnehmer eine schlechte Idee sein kann und dass selbst erstklassige Kreditnehmer Probleme bekommen können, wenn sie die ARMs nicht verstehen.

Tatsächlich können auch festverzinsliche Hypotheken den Kreditnehmern schaden. Schauen wir uns unseren ersten Typ von riskanten Hypotheken an.

1. Festzinshypotheken mit einer Laufzeit von 40 Jahren
Darlehensnehmer mit festverzinslichen Hypotheken haben möglicherweise eine niedrige Zwangsvollstreckungsrate. Dies bedeutet jedoch nicht, dass festverzinsliche Hypotheken immer eine gute Idee sind. Die 40-jährige Festhypothek ist ein solches Produkt, denn je länger Sie Geld leihen, desto mehr Zinsen zahlen Sie.

Angenommen, Sie möchten ein Haus für 200.000 USD mit einer Anzahlung von 10% kaufen. Der Betrag, den Sie ausleihen müssen, beträgt 180.000 USD (200.000 USD minus 20.000 USD).

Bei einem Zinssatz von 5% sind hier die monatlichen Zahlungen und der Gesamtbetrag aufgeführt, den Sie für das Haus unter verschiedenen Bedingungen zahlen, wenn Sie das Darlehen für die Dauer der Laufzeit behalten:

Die obige Grafik ist ein vereinfachter Vergleich. In Wirklichkeit ist der Zinssatz für das 15-jährige Darlehen am niedrigsten und für das 40-jährige Darlehen am höchsten. Hier ist ein realistischerer Vergleich:

Wie Sie in Abbildung 2 sehen können, ist die Verzinsung der 40-jährigen Hypothek um 0, 6% höher und senkt Ihre monatliche Rechnung um nur 23 USD von 988 USD auf 965 USD. Es kostet Sie jedoch über die Laufzeit des Darlehens zusätzlich $ 107.570, 82. Die meisten Menschen können es sich nicht leisten, dieses Geld wegzuwerfen. Der Abschluss einer Hypothek mit einer Laufzeit von 40 Jahren erhöht das Risiko, nicht genug für den Ruhestand zu haben, nicht für die College-Ausbildung Ihrer Kinder oder eine Reihe anderer Szenarien bezahlen zu können. Bestenfalls verzichten Sie auf 107.570, 82 US-Dollar, die Sie für Urlaub, Elektronik, gutes Abendessen und andere unterhaltsame Ausgaben hätten ausgeben können. Wer will das schon machen?

2. Einstellbare Rate Hypotheken
Hypotheken mit variabler Verzinsung (ARM) sind für eine kurze Anfangslaufzeit von sechs Monaten bis zu zehn Jahren festverzinslich. Dieser anfängliche Zinssatz, der als Teaser-Satz bezeichnet wird, ist häufig niedriger als der Zinssatz für ein 15- oder 30-jähriges festes Darlehen. Nach der ersten Laufzeit passt sich der Zinssatz regelmäßig an - dies kann einmal im Jahr, alle sechs Monate oder sogar einmal im Monat sein.

"Jeder Kredit, dessen fester Zinssatz kürzer als die Laufzeit des Kredits ist, ist mit einem enormen Zinsrisiko verbunden", sagt Greg Cook, Immobilienmakler in Kalifornien, vom First Time Home Buyer Network.

Das Zinsrisiko ist das Risiko, dass bei steigenden Zinsen die monatlichen Zahlungen im Rahmen eines ARM teurer werden. In einigen Fällen ist dies eine Ausgabe, die sich der Hausbesitzer nicht leisten kann.

Das mit ARMs einhergehende Problem der Unvorhersehbarkeit ist für viele Menschen besonders dann ein Problem, wenn sie ein festes Einkommen haben oder nicht damit rechnen, dass ihr Einkommen steigt.

ARMs werden sogar noch riskanter, wenn Sie eine Jumbo-Hypothek haben. Denn je höher Ihr Kapital, desto stärker wirkt sich eine Änderung des Zinssatzes auf Ihre monatliche Zahlung aus.

Abgesehen davon weist Mary Tootikian, eine erfahrene Hypothekenverarbeiterin und Underwriterin und Autorin des Buches "Stunned in America" ​​darauf hin, dass "Menschen in der Vergangenheit nicht länger als fünf bis sieben Jahre in ihren Häusern oder Hypotheken bleiben. Deshalb, warum einen höheren Zinssatz für ein 30-jähriges festes Darlehen zahlen, wenn eine Hypothek mit niedrigerem Zinssatz ausreicht? "

Es ist auch wichtig zu beachten, dass sich ein anpassbarer Zinssatz nach unten anpassen kann, wodurch sich die monatliche Zahlung verringert. Dies bedeutet, dass ARMs eine gute Wahl sein können, wenn Sie davon ausgehen, dass die Zinssätze in Zukunft sinken werden. Natürlich kann man die Zukunft nicht vorhersagen. (Beide Arten von Hypotheken haben je nach Ihren finanziellen Bedürfnissen und Aussichten Vor- und Nachteile. Weitere Informationen finden Sie unter Hypotheken: Festverzinsliche versus anpassbare Verzinsung .)

3. Nur-Zins-Hypotheken
Bei einer zinslosen Hypothek (IO) zahlt der Darlehensnehmer nur die Zinsen für die Hypothek für die ersten fünf bis zehn Jahre, sodass in dieser Zeit eine niedrigere monatliche Hypothekenzahlung möglich ist. Dies macht zinslose Hypotheken für einige Immobilieninvestoren attraktiv, die nur für kurze Zeit ein Eigenheim besitzen und ihre Buchhaltungskosten senken möchten.

E / A-Hypotheken können auch für Personen mit unregelmäßigem Einkommen und Personen mit erheblichem Einkommenssteigerungspotenzial von Vorteil sein, jedoch nur dann, wenn sie diszipliniert genug sind, um höhere Zahlungen zu leisten, wenn sie es sich leisten können.

Der Nachteil ist, dass der Zinssatz für eine E / A-Hypothek tendenziell höher ist als der Zinssatz, den Sie für eine herkömmliche Festhypothek zahlen würden, da die Menschen häufiger mit reinen Zinsdarlehen in Verzug sind. (Diese Darlehen können vorteilhaft sein, aber für viele Kreditnehmer stellen sie eine finanzielle Falle dar. Weitere Informationen finden Sie unter Hypotheken nur mit Zinsangabe: Eigenheim oder Obdachlosigkeit? )

Wenn Sie kein finanziell versierter Kreditnehmer sind, können Zins-Hypotheken aus einem oder mehreren der folgenden Gründe äußerst riskant sein:

• Sie können sich die deutlich höheren monatlichen Zahlungen am Ende der Zinsperiode nicht leisten. Zu diesem Zeitpunkt zahlen Sie weiterhin Zinsen, tilgen aber auch den Kapitalbetrag über einen kürzeren Zeitraum als bei einem festverzinslichen Darlehen.
• Sie können nicht refinanzieren, weil Sie wenig oder gar keine Eigenheime haben.
• Sie können nicht verkaufen, weil Sie wenig oder gar kein Eigenheim besitzen und die Eigenheimpreise gesunken sind, wodurch Sie unter Wasser geraten.
• Kreditnehmer, die das zinslose Darlehen für die Laufzeit des Darlehens behalten, zahlen deutlich mehr Zinsen als bei einer herkömmlichen Hypothek.
• Je nachdem, wie das Darlehen strukturiert ist, droht Ihnen am Ende der Darlehenslaufzeit eine hohe Kapitalauszahlung.

Wenn Sie ein Kreditnehmer sind, der kein guter Kandidat für einen IO-Kredit ist, kann eines dieser Probleme dazu führen, dass Sie im schlimmsten Fall das Haus verlieren. In einem etwas weniger schlechten Szenario könnte der IO-Kredit Sie einfach viel mehr kosten, als Sie wirklich bezahlen müssen, um ein Hausbesitzer zu sein.

4. Nur-Zins-ARMs
Bei einigen zinsgebundenen Darlehen, so genannten zinsgebundenen Geldmarktfonds, ist der Zinssatz nicht festgelegt, sondern kann auf der Grundlage der Marktzinssätze steigen oder fallen. Im Wesentlichen verwendet der zinsbezogene ARM zwei potenziell riskante Hypothekentypen und kombiniert sie zu einem einzigen Produkt.

Hier ist ein Beispiel, wie dieses Produkt funktionieren kann. Der Kreditnehmer zahlt für die ersten fünf Jahre nur Zinsen zu einem festen Zinssatz. Dann zahlt der Kreditnehmer für die nächsten fünf Jahre weiterhin nur Zinsen, aber der Zinssatz wird jährlich auf der Grundlage der Marktzinssätze angepasst, was bedeutet, dass der Zinssatz des Kreditnehmers entweder steigen oder fallen kann. Dann zahlt der Darlehensnehmer für die verbleibende Darlehenslaufzeit von beispielsweise 20 Jahren monatlich einen festen Kapitalbetrag zuzüglich Zinsen zu einem Zinssatz zurück, der sich jährlich ändert.

Viele Menschen haben einfach nicht die finanziellen oder emotionalen Voraussetzungen, um der Unsicherheit zu widerstehen, die mit nur Zins-ARMs einhergeht. (Weitere Informationen finden Sie unter Zahlungsoptions-ARMs: Eine tickende Zeitbombe? )

5. Niedrige Anzahlungsdarlehen
Es scheint ein geringes Risiko zu sein, nur 3, 5% abzusenken, weil Sie nicht viel Geld haben. Tatsächlich weisen VA-Kredite und FHA-Kredite (Federal Housing Administration), für die eine Anzahlung von 0% bzw. 3, 5% erforderlich ist, die niedrigsten Abschottungsraten auf. Das Problem bei einer niedrigen Anzahlung ist, dass Sie in einer Situation stecken bleiben können, in der Sie weder verkaufen noch refinanzieren können, wenn die Immobilienpreise fallen.

Wenn Sie genug Geld auf der Bank haben, können Sie sich aus Ihrer Hypothek herauskaufen, aber die meisten Leute, die niedrige Anzahlungen für ihre Häuser leisten, haben keine bedeutenden Barreserven.

Die Quintessenz

Während die meisten Kredite, die einige Hypothekengeber als wirklich risikoreich erachten, wie das zinsgebundene ARM, nicht mehr auf dem Markt sind, gibt es immer noch viele Möglichkeiten, eine schlechte Hypothek zu erhalten, wenn Sie sich anmelden Ein Produkt, das wirklich nicht zu Ihnen passt. (Siehe auch Selbstständig? 5 Schritte zum Scoring einer Hypothek .)