5 Häufig verwendete Methoden zum Halten von Immobilien

Immobilien sind eine Art Eigentum, das sich aus Grundstücken zusammensetzt, sowie jeder Struktur, die sich darauf befindet. Verbesserungen an der Struktur gelten auch für die Immobilie. Die Definition schließt auch alle anderen Ressourcen ein, die auf diesem Stück Land vorkommen können, einschließlich Vegetation, Vieh, Ernte, natürliche Ressourcen und sogar Wasser.

Immobilien können sowohl gewerblich als auch privat sein. Zu den Gewerbeimmobilien zählen Bürogebäude, Lagerhallen, Einkaufszentren und andere Arten von Einzelhandelsflächen. Wohneigentum dagegen besteht aus Häusern, Eigentumswohnungen, Wohnungen und jeder anderen Art von Eigentum, das zum Wohnen bestimmt ist.

Menschen können Immobilien für ihren Hauptwohnsitz besitzen oder als Investment-Mietobjekt halten. Aber wie bestimmen Sie das Eigentum an Immobilien? Dies geschieht über einen Titel. Was genau ist ein Titel? In diesem Artikel werden die verschiedenen Arten von Immobilientiteln sowie weniger gebräuchliche Methoden zum Halten von Eigentumsrechten an Immobilien beschrieben, sodass Sie entscheiden können, welche Methode Ihren Anforderungen am besten entspricht.

Die zentralen Thesen

• Der Titel bezieht sich auf ein Dokument, in dem der rechtmäßige Eigentümer eines Grundstücks aufgeführt ist.
• Es können Titel ausgestellt werden, die das Eigentum an Privat- und Immobilienbesitz darstellen.
• Die verschiedenen Arten von Immobilientiteln sind Miteigentum, Mietergemeinschaft, Mieter nach Gesamtheit, Alleineigentum und Gemeinschaftseigentum.
• Andere, weniger verbreitete Arten des Eigentums sind das Eigentum von Unternehmen, Partnerschaften und Trusts.

Was ist Titel?

Der Begriff Titel bezieht sich auf ein Dokument, in dem der rechtmäßige Eigentümer eines Grundstücks aufgeführt ist. Es können Titel ausgestellt werden, die das Eigentum an Privat- und Immobilienbesitz darstellen. Persönliches Eigentum umfasst keine Immobilien wie Haushaltsgeräte, Antiquitäten oder Kunstwerke. Immobilien hingegen sind alles greifbare wie Immobilien. Das Eigentum an Immobilien muss beim Verkauf des Vermögenswerts übertragen und für die Übertragung freigegeben werden. Dies bedeutet, dass es frei von Grundpfandrechten oder Belastungen sein muss, die eine Bedrohung für sein Eigentum darstellen könnten.

Das Eigentum an Immobilien muss übertragen werden, sobald der Vermögenswert verkauft wird.

Im Gegensatz zu anderen Immobilienvermögen kann Immobilienbesitz verschiedene Formen annehmen, von denen jede Auswirkungen auf Eigentumsübertragung, Finanzierung, Besicherung und Besteuerung hat. Jede Art der Titelmethode hat ihre Vor- und Nachteile, abhängig von der jeweiligen Situation und der Art und Weise, wie das Eigentum im Falle eines Todes, einer Scheidung oder eines Verkaufs übergeben werden soll. Die gebräuchlichsten Methoden zum Halten von Titeln sind:

• Gemeinsame Pacht
• Gemeinsamkeiten
• Mieter nach Gesamtheit
• Alleineigentum
• Gemeinschaftseigentum

Werfen wir einen Blick darauf, was diese Arten von Titeln bedeuten und welche Vor- und Nachteile sie haben.

Gemeinsame Pacht

Miteigentum liegt vor, wenn zwei oder mehr Personen gemeinsam das Eigentum an Immobilien besitzen und die gleichen Rechte haben, die Immobilie während ihres Lebens zu genießen. Wenn einer der Partner stirbt, gehen ihre Eigentumsrechte auf den / die überlebenden Mieter über. Mieter können gleichzeitig ein gemeinsames Mietverhältnis eingehen. Dies geschieht normalerweise durch eine Tat.

Vorteile

Wie oben erwähnt, besteht der Hauptvorteil eines gemeinsamen Mietverhältnisses darin, dass das Eigentum an den überlebenden Mieter übertragen wird, wenn dieser weitergibt. Ein weiterer Vorteil dieser Methode des Eigentumsrechts ist, dass keine Partei im Eigentum verheiratet oder verwandt sein muss. Darüber hinaus teilen sich die Mieter die Verantwortung für die Immobilie. Das bedeutet, dass jede finanzielle Belastung im Zusammenhang mit der Immobilie jedem und nicht nur einer Person gehört.

Nachteile

Der Nachteil ist, dass jegliche Finanzierung oder Nutzung der Immobilie zum Zwecke des finanziellen Gewinns von allen Parteien genehmigt werden muss und nicht durch einen Willen übertragen werden kann, nachdem eine Transaktion abgeschlossen ist. Wenn die Parteien nicht verheiratet sind, müssen sie beim Gericht die Aufteilung des Eigentums beantragen oder dessen Verkauf anordnen, um aus dem Eigentum herauszukommen.

Ein weiterer großer Nachteil besteht darin, dass ein Gläubiger, der ein gesetzliches Urteil zum Einzug einer Forderung bei einem der Eigentümer hat, beim Gericht einen Antrag auf Teilung des Eigentums stellen und einen Verkauf erzwingen kann, um das Urteil einzuziehen. Mit anderen Worten, jeder der Eigentümer geht ein Risiko bei den finanziellen Entscheidungen des anderen ein.

Mietverhältnis (TIC)

Bei einem Mietvertrag (TIC) haben zwei oder mehr Personen gemeinsam das Eigentum an Immobilien, wobei sie die gleichen Rechte haben, um das Eigentum während ihres Lebens zu genießen. Alle Aspekte der Immobilie werden also von den im Titel genannten Personen geteilt. Im Gegensatz zum Miteigentum halten Mieter gemeinsam das Eigentum individuell für ihren jeweiligen Teil der Immobilie und können diese nach Belieben veräußern oder belasten. Diese Art von Titel kann jederzeit abgeschlossen werden - auch Jahre, nachdem andere Personen eine Vereinbarung getroffen haben. Das Eigentum kann auf andere Parteien übertragen werden, und im Todesfall geht das Eigentum ungeteilt auf die Erben dieses Besitzers über.

Vorteil

Gemeinsame Mietverträge ermöglichen es einem Eigentümer, das Vermögen, das durch seinen Teil der Immobilie geschaffen wurde, als Sicherheit für Finanztransaktionen zu verwenden, und Gläubiger können Grundpfandrechte nur gegen den bestimmten Teil der Immobilie eines Eigentümers stellen. Ein weiterer Vorteil dieser Art von Titeln besteht darin, dass sie das Kaufen erheblich erleichtern.

Nachteil

Ein TIC erlaubt keine automatischen Hinterbliebenenrechte, alle Mieter teilen sich die Haftung für eventuelle Schulden auf dem Grundstück. Alle Grundpfandrechte an der Immobilie müssen beseitigt werden, damit ein vollständiger Eigentumsübergang stattfinden kann.

Mieter nach Gesamtheit (TBE)

Diese Methode kann nur angewendet werden, wenn die Eigentümer rechtmäßig verheiratet sind. Tenants by whole (TBE) ist Eigentum an Immobilien unter der Annahme, dass das Ehepaar aus rechtlichen Gründen eine Person ist. Diese Methode überträgt ihnen das Eigentum als eine Person, wobei das Eigentum vollständig auf die andere Person übertragen wird, wenn eine von ihnen stirbt.

Vorteil

Der Vorteil dieser Methode ist, dass beim Tod des Ehepartners keine rechtlichen Schritte erforderlich sind. Es besteht keine Notwendigkeit für ein Testament und es sind keine Nachlass- oder sonstigen rechtlichen Schritte erforderlich.

Nachteil

Die Übergabe der Immobilie muss gemeinsam erfolgen und die Immobilie kann nicht unterteilt werden. Im Falle einer Scheidung wandelt sich diese Art des Eigentums automatisch in ein gemeinsames Mietverhältnis um, was bedeutet, dass ein Eigentümer das Eigentum an seinem jeweiligen Teil des Eigentums auf einen beliebigen Zeitpunkt übertragen kann.

Alleineigentum

Alleineigentum kann als Eigentum einer natürlichen oder juristischen Person bezeichnet werden, die rechtlich befugt ist, das Eigentum zu halten. Das häufigste Alleineigentum sind alleinstehende Männer und Frauen sowie verheiratete Männer oder Frauen, die neben ihrem Ehepartner Eigentum besitzen, sowie Unternehmen, deren Unternehmensstruktur es ihnen ermöglicht, in Immobilien zu investieren oder sich an ihnen zu beteiligen.

Für verheiratete Personen, die Immobilien außerhalb ihres Ehepartners besitzen möchten, verlangen die Eigentumsversicherungsgesellschaften normalerweise, dass der Ehepartner das Eigentumsrecht an der Immobilie ausdrücklich ausschließt oder aufgibt.

Vorteil

Der Hauptvorteil des Besitzes des Titels als alleiniger Eigentümer ist die Leichtigkeit, mit der Transaktionen durchgeführt werden können, da keine andere Partei konsultiert werden muss, um die Transaktion zu autorisieren.

Nachteil

Der offensichtliche Nachteil ist das Potenzial für rechtliche Probleme im Zusammenhang mit der Übertragung des Eigentums, falls der alleinige Eigentümer stirbt oder handlungsunfähig wird. Sofern keine spezifischen rechtlichen Unterlagen wie ein Testament vorliegen, kann die Übertragung des Eigentums beim Tod sehr problematisch werden.

Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum ist eine Form des Eigentums von Ehemann und Ehefrau während ihrer Ehe, die sie gemeinsam besitzen möchten. Bei Gemeinschaftseigentum hat entweder der Ehegatte das Recht, über die eine Hälfte des Eigentums zu verfügen, oder er wird es an eine andere Partei weitergeben. Außerhalb von Immobilien wird Eigentum, das während der Ehe erworben wurde, normalerweise als Gemeinschaftseigentum betrachtet.

Immobilien, die während einer Ehe nach allgemeinem Recht erworben wurden, gelten ebenfalls als gemeinschaftliches Eigentum. Wer als Ehegatte nach geltendem Recht mit einer anderen Person zusammenlebt und das Eigentum nicht ausdrücklich als Alleineigentum ändert - was mit Zustimmung des maßgeblichen Dritten rechtlich geregelt ist -, geht das Risiko ein, das Eigentum an dem Eigentum teilen zu müssen in Abwesenheit einer legalen Ehe. (Ehepaare nach geltendem Recht sollten auch Nachlassplanung-Must-Haves für unverheiratete Paare lesen.)

Eigentum mit Hinterbliebenenrechten

Gemeinschaftseigentum mit Überlebensrecht ist eine Möglichkeit für verheiratete Paare, das Eigentum zu behalten, obwohl es nur in den Bundesstaaten Arizona, Kalifornien, Nevada, Texas und Wisconsin verfügbar ist. Das Interesse eines Ehepartners am Vermögen eines Gemeinwesens kann somit im Todesfall auf den überlebenden Ehepartner übergehen. (Lesen Sie mehr in Die Steuervorteile eines Ehepartners.)

Andere Möglichkeiten, den Titel zu behalten

Andere Unternehmen als Einzelpersonen können das Eigentum an Immobilien in ihrer Gesamtheit halten:

Eigentümer der Corporation

Das Eigentum an Immobilien kann als Kapitalgesellschaft erfolgen, wobei die juristische Person eine Gesellschaft ist, die im Besitz von Aktionären ist, nach dem Gesetz jedoch eine von diesen Aktionären getrennte Existenz hat. (Weitere Informationen zu dieser Struktur finden Sie unter Sollten Sie Ihr Unternehmen einbeziehen?)

Partner

Immobilien können auch als Personengesellschaft gehalten werden . Eine Partnerschaft ist eine Vereinigung von zwei oder mehr Personen, die als Miteigentümer geschäftlich tätig sind. Einige Personengesellschaften werden ausdrücklich zum Zweck des Besitzes von Immobilien gegründet. Diese Partnerschaften können auch als Kommanditgesellschaften strukturiert werden, bei denen Anleger eine begrenzte Haftung übernehmen, indem sie keine Managemententscheidungen hinsichtlich der Management- oder Transaktionsentscheidungen treffen. In diesen Fällen ist in der Regel ein persönlich haftender Gesellschafter für alle Geschäftsentscheidungen im Namen der Kommanditisten verantwortlich.

Trust Ownership

Immobilien können auch einem Trust gehören. Diese juristischen Personen sind Eigentümer der Liegenschaften und werden von einem Treuhänder im Namen der Begünstigten des Trusts verwaltet. Das Halten von Immobilien hat viele Vor- und Nachteile, die nicht in den Anwendungsbereich dieses Artikels fallen, aber alle haben mit Vorteilen zu tun, die neben steuerlichen Erwägungen auch den Einfluss des Managements, die finanzielle und rechtliche Haftung betreffen. (Weitere Informationen finden Sie unter The REIT Way.)

Die Quintessenz

Das Eigentum an Immobilien ist die Methode, mit der Eigentum bei Immobilienkäufen und -verkäufen vermittelt und übertragen wird. Die Methoden für den Besitz von Immobilien werden vom staatlichen Recht festgelegt. Einzelpersonen, die versuchen, die beste Methode für den Erwerb und Besitz von Eigentumsrechten zu ermitteln, sollten nachforschen, um die spezifischen Unterschiede für jede von ihrem Staat festgelegte Methode zu ermitteln.

Für diejenigen, die in Betracht ziehen, Immobilien über eine Geschäftseinheit wie eine Gesellschaft, einen Trust oder eine Personengesellschaft zu besitzen, ist es ratsam, Immobilien-, Rechts- und Steuerexperten zu konsultieren, um festzustellen, welche Eigentümerstruktur für ihre jeweilige Situation am vorteilhaftesten ist.

Im Falle des Allein- und Miteigentums von Einzelpersonen sollten potenzielle Eigentümer überlegen, wie ihre Titel entweder durch Verkauf oder im Todesfall übertragen werden sollen oder könnten, bevor eine Methode einer anderen vorgezogen wird. (Weitere Informationen zu Immobilien finden Sie unter Belastungen und nicht erforderliche Beteiligungen an Immobilien und unter Fünf Dinge, die jeder Immobilieninvestor wissen sollte.)