7 Lösungen für Hausbesitzer, die mit ihrer Hypothek zu kämpfen haben
Wenn Sie die Voraussetzungen für den Kauf Ihres Eigenheims erfüllt haben, aber jetzt Schwierigkeiten haben, Ihre Hypothekenzahlungen zu leisten, sind Sie nicht allein. Laut RealtyTrak ist 1 von 2.005 Häusern in der Zwangsvollstreckung. In New Jersey ist es 1 von 718 Häusern; in Maryland ist es 1 von 1023 Häusern. Möglicherweise haben Sie das Gefühl, dass Sie auf dem schnellen Weg sind, eine weitere Zwangsvollstreckungsstatistik zu werden. Gib aber noch nicht auf. Möglicherweise können Sie Ihre Hypothekenkrisen lindern, indem Sie Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen reduzieren. Da jede Situation anders ist, hat Investopedia mit mehreren Hypothekenexperten sieben verschiedene Optionen erörtert.
Lösung 1: Refinanzierung eines längerfristigen Kredits
Eine Option, mit der Sie Ihren monatlichen Zahlungsbetrag reduzieren können, besteht darin, Ihr Darlehen über einen längeren Zeitraum aufzuschieben. Laut Al Hensling, Präsident von United American Mortgage in Irvine, Kalifornien, ist die Refinanzierung in ein längerfristiges Darlehen die einfachste Möglichkeit, die monatlichen Hypothekenzahlungen zu reduzieren, insbesondere wenn der Cashflow ein Problem darstellt.
Es ist jedoch wichtig zu wissen, dass Ihr Zinssatz steigen wird. Um dies auszugleichen, sagt Matt Hackett, Underwriting und Operations Manager bei Equity Now in New York, dass die Mehrheit der Hypotheken keine Vorauszahlungsstrafe hat: „Sobald sich Ihre finanzielle Situation verbessert hat, empfehle ich höhere Zahlungen, um die Geschwindigkeit zu erhöhen was Sie den Auftraggeber bezahlen “, sagt Hackett.
Er rät den Hausbesitzern auch, dafür zu sorgen, dass Vorauszahlungen ohne Vertragsstrafe möglich sind, und schlägt vor, die Differenz zwischen dem aktuellen Zinssatz und dem neuen Zinssatz für das längerfristige Darlehen zu ermitteln, um zu prüfen, ob dies sinnvoll ist.
Lösung 2: Refinanzierung eines ARM
Die Refinanzierung auf eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) ist eine sinnvolle Option, wenn Sie die Tilgung Ihrer Hypothek fast abgeschlossen haben. "Immer mehr Verbraucher erkennen die finanziellen Vorteile, die eine Hypothek mit variablem Zinssatz unter den richtigen Umständen bieten kann", sagt Hensling. Ein perfektes Beispiel ist ein Hausbesitzer, der damit rechnet, sein Haus in den nächsten drei Jahren zu verkaufen. Derzeit verfügt er über ein Darlehen mit einem festen Zinssatz von 400.000 USD zu 4, 25% und zahlt 1.976, 76 USD pro Monat.
Laut Hensling würde sich die monatliche Zahlung auf 1.695, 57 USD pro Monat reduzieren und 281, 19 USD pro Monat einsparen, wenn der Hausbesitzer eine Hypothek mit Hybrid-Zinssatz refinanziert, die für fünf Jahre auf 2, 875% festgelegt ist.
Jeremy Brandt, CEO von WeBuyHouses.com, stimmt dem zu und fügt hinzu: „Wenn sich ein Eigenheim fast auszahlt, wird die überwiegende Mehrheit der monatlichen Zahlungen für Eigenkapital und nicht für Zinsen verwendet. Die Refinanzierung in ein ARM kann kurzfristige Cashflow-Probleme lösen, indem die monatliche Zahlung auf Kosten der nachfolgenden Zahlungen reduziert wird. "Wenn die Zinssätze steigen, können sich die monatlichen Zahlungen über einen bestimmten Zeitraum erhöhen.
Lösung 3: Refinanzierung von einer ARM zu einer Festhypothek
Wenn Sie einen ARM haben, kann der Wechsel zu einer festen Rate Ihre monatlichen Zahlungen jetzt zwar nicht senken, aber Ihre Zahlungen können nicht mehr steigen. „Dies ist sinnvoll, wenn die aktuellen festen Zinssätze niedriger sind als der ARM-Zinssatz oder wenn Sie erwarten, dass sie sich später als in den nächsten drei Jahren ändern“, sagt Brandt. Er warnt Sie jedoch davor, dass der feste Zinssatz, in den Sie sich refinanzieren, möglicherweise höher ist als der derzeitige Zinssatz, und dies kann zu einer Erhöhung Ihrer monatlichen Zahlung führen.
"Wenn Sie sich Sorgen über steigende Zinsen machen, können Sie sich darauf verlassen, dass sich Ihre Zahlung nicht ändert, wenn Sie die Refinanzierung von einem ARM in ein Festzinsdarlehen vornehmen", sagt Brian Koss, Executive Vice President von Mortgage Network in Danvers, Massachusetts. Er stimmt jedoch zu, dass dies in der Regel zu Beginn eine höhere monatliche Zahlung bedeutet als der derzeitige Betrag.
Lösung 4: Fordern Sie die Grundsteuern heraus
Wenn der Wert Ihres Eigenheims gesunken ist, kann die Anfechtung Ihrer Grundsteuer eine finanzielle Erleichterung bringen. Cara Pierce, zertifizierte Wohnberaterin bei Clearpoint Credit Counseling Solutions, einer nationalen gemeinnützigen Organisation, erklärt: „Sie müssen sich an die Steuerbehörde des Bezirks in dem Bezirk wenden, in dem sich das Haus befindet, um zu erfahren, welche Art von Informationen sie benötigen als Beweis dafür, dass die Immobilienwerte gesunken sind “, sagt Pierce.
Laut Pierce handelt es sich jedoch um eine kurzfristige Strategie. Sie warnt davor, dass die Immobilienwerte steigen und die Immobiliensteuern steigen werden. Beachten Sie auch, dass es zwischen ein paar hundert und fünfhundert Dollar kosten kann, wenn Sie Ihr Haus bewerten lassen.
Lösung 5: Ändern Sie das Darlehen
Eine Darlehensänderung ist eine Alternative für diejenigen, die ihr Darlehen nicht finanzieren können, aber ihre monatliche Hauszahlung senken müssen. Aber im Gegensatz zu einer Refinanzierung erfordert es eine Notlage. Laut Pierce müssen Kreditnehmer dem Kreditgeber nachweisen, dass sie aufgrund finanzieller Schwierigkeiten nicht in der Lage sind, die regelmäßige monatliche Hauszahlung fortzusetzen. "Dieser Prozess erfordert umfangreiche Unterlagen, die ausgefüllt und zur Überprüfung an den Kreditgeber gesendet werden müssen", so Pierce .
Sie empfiehlt Hausbesitzern, sich von einer HUD-zertifizierten Organisation beraten zu lassen, um ihre Möglichkeiten zu verstehen und Hilfe bei der Kontaktaufnahme mit dem Kreditgeber zu erhalten. „Allerdings bieten nicht alle Kreditgeber Darlehensmodifikationen an oder bieten möglicherweise nur kurzfristige Darlehensmodifikationen an“, sagt Pierce.
Lösung 6: Holen Sie sich ein Home Equity Loan
Wenn Sie einen Eigenheimkredit erhalten, kann dies eine sofortige Hilfe für schwache Eigenheimbesitzer sein, aber nur, wenn Sie viel Eigenkapital in Ihrem Haus haben, was bedeutet, dass Ihr Eigenheim viel mehr wert ist, als Sie schulden. Anthony Pili, Direktor für strategische Planung bei der Greater Hudson Bank in Bardonia, New York, rät Hausbesitzern in Schwierigkeiten, die Tilgung einer Hypothek über eine Eigenheimlinie in Betracht zu ziehen. „Banken übernehmen in der Regel alle Abschlusskosten für Eigenmittel. Die Einsparungen bei den Abschlusskosten können genutzt werden, um den Hauptsaldo schneller abzuzahlen “, sagt Pili.
Er fügt hinzu, dass diese Strategie sehr effektiv für Kreditnehmer ist, die die Selbstdisziplin haben, mehr zu zahlen als jeden Monat geschuldet wird, da die Mindestzahlung in der Regel nur die im Laufe des Monats aufgelaufenen Zinsen sind.
Lösung 7: Bitten Sie den Kreditgeber, die private Hypothekenversicherung abzuschaffen
Je nachdem, wie viel Eigenkapital sich in Ihrem Haus befindet, können Sie durch den Wegfall der privaten Hypothekenversicherung (Private Mortgage Insurance, PMI) Ihre Hypothekenzahlungen senken. "Wenn Sie mindestens 20% Eigenkapital in der Immobilie haben, empfehle ich den Kreditgeber über den Abschluss der Hypothekenversicherung zu kontaktieren", sagt Pierce. Sie erklärt, dass Kreditnehmer, die in der Regel keine 20% Anzahlung leisten, mindestens zwei Jahre PMI benötigen, dass es jedoch Ausnahmen von der Zweijahresregel geben kann. Wenn zum Beispiel der Hausbesitzer Verbesserungen am Haus vorgenommen hat, die den Wert erhöht haben, sagt Pierce, dass auf die Anforderung möglicherweise verzichtet werden kann.
Allerdings sind nicht alle Kredite berechtigt, eine Hypothekenversicherung fallen zu lassen. Für FHA-Kredite, die vor Juni 2013 aufgenommen wurden, ist laut Pierce die Regel um 22% gesunken, und der Hausbesitzer muss über einen PMI von fünf Jahren verfügen. Bei FHA-Darlehen nach Juni 2013 muss die Versicherung möglicherweise für die Laufzeit des Darlehens bezahlt werden.
Die Quintessenz
Wenn Sie mit Ihrer Hypothek zu kämpfen haben, werfen Sie nicht das Handtuch. Es gibt verschiedene Lösungen, mit denen Sie zu Hause bleiben und Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen verwalten können.