1031 Börsen: 10 Dinge, die Sie wissen sollten

IRS-Code Section 1031 hält langsam Einzug in die tägliche Konversation. Der Begriff wird von Maklern, Titelfirmen, Investoren und Fußballmüttern umworben. Einige Leute bestehen sogar darauf, daraus ein Verb zu machen, wie in: "Lassen Sie uns das Gebäude für ein anderes 1031."

IRS-Abschnitt 1031 enthält viele bewegliche Teile, die der Benutzer verstehen muss, bevor er seine Verwendung versuchen kann. Es gibt auch steuerliche Auswirkungen und Fristen, die problematisch sein können. Außerdem schreibt die Regel die 1031-Swap-ähnlichen Eigenschaften vor und schränkt die Verwendung der Regel für Ferienimmobilien ein.

Was ist Abschnitt 1031?

Allgemein gesagt, ist eine 1031-Börse (auch als "like kind exchange" oder "Starker" bezeichnet) ein Tausch von einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie gegen eine andere. Obwohl die meisten Swaps als Verkäufe steuerpflichtig sind, müssen Sie zum Zeitpunkt des Umtauschs entweder keine oder eine begrenzte Steuer zahlen, wenn Ihre den Anforderungen von 1031 entsprechen.

(Hintergrundinformationen finden Sie unter Vermeiden von Kapitalgewinnsteuern auf Eigenheimverkäufe.)

Tatsächlich können Sie die Form Ihrer Investition ändern, ohne (wie der IRS sieht) einen Kapitalgewinn auszuzahlen oder zu erfassen. Dies ermöglicht es Ihrer Investition, steuerlich weiter zu wachsen. Es gibt keine Begrenzung, wie oft oder wie oft Sie 1031 tun können. Sie können den Gewinn von einem Stück Investment-Immobilien auf ein anderes auf ein anderes und ein anderes übertragen. Obwohl Sie mit jedem Swap einen Gewinn erzielen können, vermeiden Sie Steuern, bis Sie viele Jahre später gegen Bargeld verkaufen. Dann zahlen Sie hoffentlich nur eine Steuer, und das bei einer langfristigen Kapitalgewinnrate (derzeit 15% oder 20%, abhängig vom Einkommen - und 0% für einige niedrigere Steuerzahler).

Die Rückstellung ist nur für Investitions- und Geschäftsimmobilien vorgesehen, sodass Sie Ihren Hauptwohnsitz nicht gegen ein anderes Zuhause austauschen können. Es gibt Möglichkeiten, wie Sie 1031 zum Tauschen von Ferienhäusern verwenden können - dazu später mehr -, aber diese Lücke ist viel enger als früher.

Sonderregeln für abschreibungsfähige Sachen

Warnung: Beim Umtausch eines abschreibungsfähigen Eigentums im Jahr 1031 gelten besondere Regeln. Dies kann einen Gewinn auslösen, der als Abschreibungsrücknahme bezeichnet wird und als ordentliches Einkommen versteuert wird. Wenn Sie ein Gebäude gegen ein anderes Gebäude tauschen, können Sie diese Rückeroberung im Allgemeinen vermeiden. Wenn Sie jedoch verbessertes Land mit einem Gebäude gegen nicht verbessertes Land ohne Gebäude tauschen, wird die zuvor für das Gebäude geltend gemachte Wertminderung als normales Einkommen wiedererlangt.

Solche Komplikationen sind der Grund, warum Sie bei 1031 professionelle Hilfe benötigen. Wenn Sie jedoch über einen 1031 nachdenken - oder nur neugierig sind -, sollten Sie 10 Dinge wissen.

Änderungen an der 1031-Regel

Vor der Verabschiedung des neuen Steuergesetzes am 22. Dezember 2017 war ein Teil des Austauschs von persönlichem Eigentum (z. B. Franchise-Lizenzen, Flugzeuge und Ausrüstung) für einen 1031-Austausch qualifiziert. Nach dem neuen Gesetz sind nur Immobilien zulässig. Der Umtausch von Unternehmensaktien oder Beteiligungen hat sich nie qualifiziert - und tut es immer noch nicht.

Auf der anderen Seite gelten weiterhin Interessen als Mieter in gemeinsamen (TIC) in Immobilien. Es ist erwähnenswert, dass die vollständige Aufwandsentschädigung für bestimmte materielle Vermögenswerte im Rahmen des Gesetzes über Steuersenkungen und Arbeitsplätze (TCJA) dazu beitragen kann, diese Änderung des Steuerrechts auszugleichen.

Das TCJA enthält eine Übergangsregel, die einen 1031-Austausch von qualifiziertem persönlichem Eigentum im Jahr 2018 zulässt, wenn das ursprüngliche Eigentum verkauft oder das Ersatzobjekt bis zum 31. Dezember 2017 erworben wurde. Die Übergangsregel ist steuerpflichtig und erlaubt keine umgekehrte 1031 Tauschen Sie den Ort, an dem die neue Immobilie gekauft wird, bevor die alte Immobilie verkauft wird.

"Like-Kind" ist breit abgestützt

Die meisten Austausche müssen lediglich von "ähnlicher Art" sein - ein rätselhafter Satz, der nicht bedeutet, was Sie denken, dass es bedeutet. Sie können ein Wohnhaus gegen rohes Land oder eine Ranch gegen ein Einkaufszentrum tauschen. Die Regeln sind überraschend liberal. Sie können sogar ein Geschäft gegen ein anderes tauschen. Aber auch hier gibt es Fallen für Unachtsame.

Sie können einen verzögerten Austausch durchführen

Ein Tausch beinhaltet klassisch einen einfachen Tausch einer Immobilie gegen eine andere zwischen zwei Personen. Aber die Wahrscheinlichkeit, jemanden mit genau der gewünschten Immobilie zu finden, der genau die Immobilie haben möchte, die Sie besitzen, ist gering. Aus diesem Grund ist die Mehrheit der Börsen verzögert, Dreiparteien- oder "Starker" -Börsen (benannt nach dem ersten Steuerfall, der dies zuließ).

Bei einem verzögerten Umtausch benötigen Sie einen qualifizierten Vermittler, der über das Bargeld verfügt, nachdem Sie Ihre Immobilie "verkauft" und damit die Ersatzimmobilie für Sie "gekauft" haben. Dieser Drei-Parteien-Austausch wird als Swap behandelt.

1031 Zeitrahmenbestimmungen

Es gibt zwei wichtige Zeitregeln, die Sie bei einem verzögerten Austausch beachten müssen.

1. Der erste betrifft die Bezeichnung eines Ersatzobjekts. Sobald der Verkauf Ihrer Immobilie erfolgt ist, erhält der Vermittler das Bargeld. Sie können das Geld nicht erhalten, da es sonst die 1031-Behandlung beeinträchtigt. Innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf Ihrer Immobilie müssen Sie dem Vermittler eine Ersatzimmobilie schriftlich unter Angabe der Immobilie, die Sie erwerben möchten, mitteilen. Laut IRS können Sie drei Eigenschaften festlegen, solange Sie eine davon schließen. Sie können sogar mehr als drei benennen, wenn sie bestimmten Bewertungstests unterliegen.
2. Die zweite Zeitregel bei einem verzögerten Austausch bezieht sich auf das Schließen. Sie müssen die neue Immobilie innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf der alten schließen. Beachten Sie, dass die beiden Zeiträume gleichzeitig ausgeführt werden. Das heißt, Sie beginnen zu zählen, wenn der Verkauf Ihrer Immobilie abgeschlossen ist. Wenn Sie die Ersatzimmobilie genau 45 Tage später bestimmen, haben Sie nur noch 135 Tage Zeit, um die Ersatzimmobilie zu schließen.

Steuerliche Auswirkungen und Hypotheken

Möglicherweise haben Sie Bargeld übrig, nachdem der Vermittler das Ersatzobjekt erworben hat. In diesem Fall zahlt der Vermittler den Betrag am Ende der 180 Tage an Sie. Dieses als "Boot" bezeichnete Bargeld wird als Teilverkaufserlös aus dem Verkauf Ihres Eigentums besteuert, im Allgemeinen als Kapitalgewinn.

Eine der Hauptursachen für Probleme bei diesen Transaktionen ist, dass Kredite nicht berücksichtigt werden. Sie müssen Hypothekendarlehen oder andere Schulden auf dem von Ihnen abgetretenen Grundstück und alle Schulden auf dem Ersatzgrundstück berücksichtigen. Wenn Sie kein Geld zurückerhalten, aber Ihre Haftung sinkt, wird auch dies wie Bargeld als Einkommen behandelt.

Angenommen, Sie hatten eine Hypothek von 1 Million US-Dollar auf das alte Grundstück, aber Ihre Hypothek auf das neue Grundstück, das Sie dafür erhalten, beträgt nur 900.000 US-Dollar. Sie haben einen Gewinn von 100.000 US-Dollar, der auch als "Boot" eingestuft wird und besteuert wird.

1031s für Ferienhäuser

Sie können Ihren Hauptwohnsitz verkaufen und zusammen mit Ihrem Ehepartner einen Kapitalgewinn von 500.000 USD erzielen, solange Sie in den letzten fünf Jahren zwei Jahre dort gelebt haben. Diese Pause ist jedoch keine 1031 und steht nicht für Ihr zweites Zuhause oder Ihr Ferienhaus zur Verfügung.

2004 Verschärfung der Ferienhauslücke

Vielleicht haben Sie Geschichten von Steuerzahlern gehört, die mit der 1031-Bestimmung ein Ferienhaus gegen ein anderes ausgetauscht haben, vielleicht sogar gegen ein Haus, in das sie sich zurückziehen möchten, und Section 1031 hat die Erfassung von Gewinnen verzögert. Später zogen sie in das neue Anwesen ein, machten es zu ihrem Hauptwohnsitz und planten schließlich, den Kapitalgewinnausschluss von 500.000 USD zu nutzen.

Im Jahr 2004 hat der Kongress diese Lücke geschlossen. Ja, der Steuerzahler kann aus Ferienhäusern immer noch Mietobjekte machen und 1031 Tauschgeschäfte abwickeln. Beispiel: Sie beenden die Nutzung Ihres Strandhauses, vermieten es für sechs Monate oder ein Jahr und tauschen es dann gegen eine andere Immobilie. Wenn Sie einen Mieter finden und sich sachlich verhalten, haben Sie das Haus wahrscheinlich in eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie umgewandelt, was Ihren 1031-Tausch in Ordnung bringen sollte.

Wenn Sie es jedoch nur zur Miete anbieten, aber niemals Mieter haben, ist es wahrscheinlich nicht zulässig. Die Fakten werden entscheidend sein, ebenso wie das Timing. Je mehr Zeit vergeht, nachdem Sie die Nutzung der Unterkunft für die Vermietung umgestellt haben, desto besser. Obwohl es keinen absoluten Standard gibt, reicht eine Vermietungsdauer von weniger als sechs Monaten wahrscheinlich nicht aus. Ein Jahr wäre besser.

Umzug in eine 1031-Swap-Residenz

Wenn Sie die Immobilie, die Sie getauscht haben, als Ihr neues zweites oder sogar primäres Zuhause nutzen möchten, können Sie nicht sofort einziehen. Im Jahr 2008 legte der IRS eine Safe-Harbor-Regelung fest, nach der nicht in Frage gestellt werden soll, ob eine Ersatzwohnung als als Finanzinvestition gehaltene Immobilie im Sinne von Abschnitt 1031 eingestuft wird nach dem austausch:

• Sie müssen die Wohneinheit für einen fairen Mietzeitraum von 14 Tagen oder mehr an eine andere Person vermieten
• Ihr persönlicher Gebrauch der Wohneinheit darf nicht mehr als 14 Tage oder 10% der Anzahl der Tage in dem Zeitraum von 12 Monaten betragen, in dem die Wohneinheit zu einem angemessenen Mietpreis vermietet wird.

Darüber hinaus können Sie nach dem erfolgreichen Tausch einer Ferien- oder Anlageimmobilie gegen eine andere nicht sofort die neue Immobilie in Ihre Hauptimmobilie umwandeln und den Ausschluss in Höhe von 500.000 USD in Anspruch nehmen.

Bevor das Gesetz im Jahr 2004 geändert wurde, konnte ein Investor ein Mietobjekt in einer 1031-Börse gegen ein anderes Mietobjekt austauschen, das neue Mietobjekt für einen bestimmten Zeitraum vermieten, für einige Jahre in das Objekt einziehen und es dann verkaufen und die Vorteile nutzen Ausschluss des Gewinns aus dem Verkauf eines Hauptwohnsitzes. Wenn Sie nun eine Immobilie in einer 1031-Börse erwerben und später versuchen, diese Immobilie als Hauptwohnsitz zu verkaufen, gilt der Ausschluss nicht für den Zeitraum von fünf Jahren ab dem Datum, an dem die Immobilie in der 1031-Börse erworben wurde. Mit anderen Worten, Sie müssen viel länger warten, um die Steuervergünstigung für Kapitalerträge aus dem Hauptwohnsitz in Anspruch zu nehmen.