Rundum-Darlehen - Definition
Ein Wrap-Around-Darlehen ist eine Art Hypothekendarlehen, das für Finanzierungsgeschäfte mit Eigentümern verwendet werden kann. Diese Art von Darlehen beinhaltet die Hypothek des Verkäufers auf das Eigenheim und fügt einen zusätzlichen zusätzlichen Wert hinzu, um den Gesamtkaufpreis zu erhalten, der dem Verkäufer im Laufe der Zeit gezahlt werden muss.
Die Finanzierungsform, auf die sich ein Wrap-Around-Darlehen stützt, wird häufig bei verkäuferfinanzierten Geschäften verwendet. Ein Rundum-Darlehen hat die gleichen Eigenschaften wie ein vom Verkäufer finanziertes Darlehen, berücksichtigt jedoch die aktuelle Hypothek des Verkäufers in den Finanzierungsbedingungen.
Verkäufer Finanzierung
Verkäuferfinanzierung ist eine Art der Finanzierung, bei der der Käufer einen Kapitalbetrag direkt an den Verkäufer zahlen kann. Verkäuferfinanzierungen bergen hohe Risiken für den Verkäufer und erfordern in der Regel überdurchschnittliche Anzahlungen. Bei einem verkäuferfinanzierten Geschäft basiert die Vereinbarung auf einem Schuldschein, in dem die Finanzierungsbedingungen aufgeführt sind. Darüber hinaus erfordert ein vom Verkäufer finanziertes Geschäft nicht, dass das Kapital im Voraus ausgetauscht wird, und der Käufer leistet Ratenzahlungen direkt an den Verkäufer, die das Kapital und die Zinsen umfassen.
Wie ein Rundum-Darlehen funktioniert
Wrap-Around-Kredite bauen auf dem Eigentümerfinanzierungskonzept auf und verwenden dieselbe grundlegende Strukturierung. Eine Wrap-Around-Darlehensstruktur wird in einem vom Eigentümer finanzierten Geschäft verwendet, wenn ein Verkäufer einen verbleibenden Restbetrag für das erste Hypothekendarlehen der Immobilie hat. Ein Rundumdarlehen berücksichtigt den verbleibenden Restbetrag der bestehenden Hypothek des Verkäufers zum vertraglich vereinbarten Hypothekenzins und fügt einen zusätzlichen Restbetrag hinzu, um den Gesamtkaufpreis zu ermitteln.
Bei einem Rundumdarlehen basiert der Basiszinssatz des Verkäufers auf den Konditionen des bestehenden Hypothekendarlehens. Um die Gewinnschwelle zu erreichen, muss der Verkäufer mindestens Zinsen verdienen, die dem Zinssatz des Darlehens entsprechen, der noch zurückgezahlt werden muss. Somit hat ein Verkäufer die Flexibilität, den Zinssatz des Käufers auf der Grundlage seiner aktuellen Konditionen auszuhandeln. Im Allgemeinen wird der Verkäufer den höchstmöglichen Zinssatz aushandeln wollen, um Zahlungen auf die erste Hypothek zu leisten und auch einen Spread für das Geschäft zu verdienen.
Wrap-Around-Kredite können für Verkäufer ein Risiko darstellen, da sie das gesamte Ausfallrisiko des Kredits übernehmen.
Beispiel für ein Rundumdarlehen
Angenommen, Joyce hat eine Hypothek in Höhe von 80.000 USD mit einem Zinssatz von 4%. Sie verkauft ihr Haus für 120.000 US-Dollar an Brian, der 10 Prozent abzieht und sich den Rest (108.000 US-Dollar) zu 7 Prozent ausleiht. Joyce verdient 7% auf 28.000 USD (die Differenz zwischen 108.000 USD und 80.000 USD), plus die Differenz zwischen 7% und 4% auf die Hypothek in Höhe von 80.000 USD.
Besondere Überlegungen für ein Rundumdarlehen
Wrap-Around-Kredite können für Verkäufer ein Risiko darstellen, da sie das gesamte Ausfallrisiko des Kredits übernehmen. Verkäufer müssen auch sicherstellen, dass ihre bestehende Hypothek keine Veräußerungsklausel enthält, die sie zur vollständigen Rückzahlung des Hypothekarkreditinstituts verpflichtet, wenn das Eigentum an Sicherheiten übertragen oder die Sicherheit verkauft wird. Veräußerungsklauseln sind in den meisten Hypothekarkrediten üblich, die häufig verhindern, dass es zu Wrap-Around-Kreditgeschäften kommt.