Zweite Hypothek
Eine zweite Hypothek ist eine Art von nachrangiger Hypothek, die aufgenommen wurde, während eine ursprüngliche Hypothek noch besteht. Im Falle eines Verzuges würde die ursprüngliche Hypothek den gesamten Erlös aus der Liquidation des Eigentums erhalten, bis alles zurückgezahlt ist. Da die zweite Hypothek erst nach Tilgung der ersten Hypothek zurückgezahlt wird, ist der für die zweite Hypothek berechnete Zinssatz tendenziell höher und der geliehene Betrag niedriger als der der ersten Hypothek.
Eine zweite Hypothek wird auch als Eigenheimkredit bezeichnet.
Grundlegendes zur zweiten Hypothek
Wenn die meisten Menschen ein Haus oder eine Immobilie kaufen, nehmen sie ein Wohnungsbaudarlehen von einem Kreditinstitut auf, das die Immobilie als Sicherheit verwendet. Dieses Wohnungsbaudarlehen wird als Hypothek oder genauer als Ersthypothek bezeichnet. Der Darlehensnehmer ist verpflichtet, das Darlehen in monatlichen Raten zurückzuzahlen, die sich aus einem Teil des Kapitalbetrags und Zinszahlungen zusammensetzen. Im Laufe der Zeit, wenn der Hausbesitzer seine monatlichen Zahlungen gut macht, steigt der Wert des Hauses auch wirtschaftlich. Die Differenz zwischen dem aktuellen Marktwert des Eigenheims und den verbleibenden Hypothekenzahlungen wird als Eigenheimkapital bezeichnet.
Ein Eigenheimbesitzer kann beschließen, Kredite gegen sein Eigenheimkapital aufzunehmen, um andere Projekte oder Ausgaben zu finanzieren. Das Darlehen, das er gegen sein Eigenkapital aufnimmt, wird als Zweithypothek bezeichnet, da er bereits eine ausstehende Ersthypothek hat. Die zweite Hypothek ist ein Pauschalbetrag, der zu Beginn des Darlehens an den Darlehensnehmer ausgezahlt wird. Wie die ersten Hypotheken müssen auch die zweiten Hypotheken über eine festgelegte Laufzeit zu einem festen oder variablen Zinssatz zurückgezahlt werden, je nach dem mit dem Darlehensgeber geschlossenen Darlehensvertrag. Das Darlehen muss zuerst zurückgezahlt werden, bevor der Darlehensnehmer eine andere Hypothek auf sein Eigenheim aufnehmen kann.
Einige Kreditnehmer verwenden eine Home Equity-Kreditlinie (HELOC) als zweite Hypothek. Ein HELOC ist eine revolvierende Kreditlinie, die durch das Eigenkapital des Eigenheims garantiert wird. Das HELOC-Konto ist insofern wie ein Kreditkartenkonto aufgebaut, als Sie nur bis zu einem festgelegten Betrag Kredite aufnehmen und die monatlichen Zahlungen auf dem Konto davon abhängig machen können, wie viel Sie derzeit auf dem Darlehen schulden. Wenn der Saldo des Darlehens steigt, steigen auch die Zahlungen. Die Zinssätze für ein HELOC und für Zweithypotheken sind jedoch im Allgemeinen niedriger als die Zinssätze für Kreditkarten und unbesicherte Verbindlichkeiten.
Da die Erst- oder Kaufhypothek als Darlehen für den Kauf der Immobilie verwendet wird, verwenden viele Menschen Zweithypotheken als Darlehen für große Ausgaben, die möglicherweise sehr schwer zu finanzieren sind. Beispielsweise können Menschen eine zweite Hypothek aufnehmen, um die College-Ausbildung eines Kindes zu finanzieren oder um ein neues Fahrzeug zu kaufen. Zweithypotheken können auch eine Methode zur Schuldenkonsolidierung sein, bei der das Geld aus der Zweithypothek zur Tilgung anderer Quellen ausstehender Schulden verwendet wird, die möglicherweise mit noch höheren Zinssätzen verbunden sind.
Da die zweite Hypothek das gleiche Eigentum als Sicherheit verwendet wie die erste Hypothek, hat die ursprüngliche Hypothek Vorrang vor den Sicherheiten, falls der Kreditnehmer mit seinen Zahlungen in Verzug gerät. Wenn das Darlehen in Verzug gerät, wird der erste Hypothekengeber zuerst vor dem zweiten Hypothekengeber bezahlt. Dies bedeutet, dass Zweithypotheken für Kreditgeber, die einen höheren Zinssatz für diese Hypotheken verlangen als für die ursprüngliche Hypothek, riskanter sind.
Wie beim Kauf einer Hypothek fallen auch beim Abschluss einer zweiten Hypothek Kosten an. Diese Kosten umfassen Bewertungsgebühren, Kosten für die Durchführung einer Bonitätsprüfung und Originierungsgebühren.
Obwohl die meisten Zweitkreditgeber angeben, dass sie keine Abschlusskosten erheben, muss der Kreditnehmer die Abschlusskosten in gewisser Weise bezahlen, da die Kosten in den Gesamtkosten für den Abschluss eines Zweitkredits für ein Eigenheim enthalten sind.
Da ein Kreditgeber in einer zweiten Position ein höheres Risiko eingeht als einer in der ersten Position, bieten nicht alle Kreditgeber eine zweite Hypothek an. Diejenigen, die große Schritte unternehmen, um sicherzustellen, dass der Kreditnehmer gut ist, um Zahlungen für den Kredit zu leisten. Bei der Prüfung des Antrags eines Kreditnehmers auf ein Eigenheimdarlehen prüft der Kreditgeber, ob die Immobilie über ein erhebliches Eigenkapital bei der ersten Hypothek, eine hohe Bonität, eine stabile Beschäftigungshistorie und ein niedriges Verhältnis von Schulden zu Einkommen verfügt. (Siehe "So leisten Sie sich ein zweites Zuhause" und "Steuererleichterungen für Zweitwohnungsbesitzer")