Grundeigentum
Immobilien sind Grundstücke und Gebäude sowie die natürlichen Ressourcen des Landes, einschließlich nicht kultivierter Flora und Fauna, landwirtschaftlicher Kulturpflanzen und Nutztiere, Wasser und jeglicher zusätzlicher Mineralvorkommen.
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Immobilien verstehen
Immobilien sind ein materieller Vermögenswert und eine Art Immobilien. Zu den Beispielen für Immobilien zählen Grundstücke, Gebäude und andere Verbesserungen sowie die Nutzungsrechte und die Nutzungsrechte für dieses Grundstück und all seine Verbesserungen. Mieter und Pächter haben möglicherweise das Recht, Grundstücke oder Gebäude zu bewohnen, die als Teil ihres Eigentums betrachtet werden. Diese Rechte gelten jedoch streng genommen nicht als Immobilien.
Immobilien sind nicht dasselbe und sollten nicht mit persönlichem Eigentum verwechselt werden. Persönliches Eigentum umfasst immaterielle Vermögenswerte wie Investitionen sowie materielle Vermögenswerte wie Möbel und Einrichtungsgegenstände wie eine Spülmaschine. Auch Mieter können Teile eines Eigenheims als persönliches Eigentum beanspruchen, sofern Sie das Objekt mit Genehmigung des Vermieters gekauft und installiert haben.
Die zentralen Thesen
- Immobilien sind reale, dh materielle Immobilien, die sich aus Grundstücken und allem, was darauf liegt, zusammensetzen, einschließlich Gebäuden, Flora und Fauna sowie natürlichen Ressourcen.
- Immobilien haben drei grundlegende Kategorien: Wohnen, Gewerbe und Industrie.
- Wohnimmobilien sind für Privatpersonen kostengünstiger und realisierbarer, während Gewerbeimmobilien wertvoller und stabiler sind.
- Immobilien bieten als Investition Ertrags- und Kapitalzuwachs.
- Sie können direkt in Immobilien investieren - Grundstücke oder Immobilien kaufen - oder indirekt durch den Kauf von Anteilen an öffentlich gehandelten Real Estate Investment Trusts (REITs) oder Mortgage-Backed Securities (MBS).
Arten von Immobilien
Obwohl sich die Medien häufig auf den "Immobilienmarkt" beziehen, können Immobilienbeispiele auf der Grundlage ihrer Verwendung in drei große Kategorien eingeteilt werden.
- Wohnimmobilien umfassen unbebautes Land, Häuser, Eigentumswohnungen und Stadthäuser. Die Strukturen können Einfamilien- oder Mehrfamilienhäuser sein und können Eigentum oder Mietobjekte sein.
- Zu den gewerblichen Immobilien zählen nichtwohnliche Strukturen wie Bürogebäude, Lagerhallen und Einzelhandelsgebäude. Diese Gebäude können freistehend oder in Einkaufszentren sein.
- Industrieimmobilien umfassen Fabriken, Gewerbegebiete, Minen und Farmen. Diese Grundstücke sind in der Regel größer, und die Standorte können den Zugang zu Verkehrsknotenpunkten wie Eisenbahnstrecken und Häfen einschließen.
Vorteile von Wohnimmobilien und Wohneigentum
Wohneigentum, auch als Wohneigentum bekannt, ist die häufigste Art von Immobilieninvestition in den Vereinigten Staaten. Nach Angaben des National Multifamily Housing Council (NMHC) besitzen rund zwei Drittel der Einwohner ihr Eigenheim. Oft haben diese Eigentümer den Kauf durch Aufnahme eines Hypothekendarlehens finanziert, bei dem die Immobilie als Sicherheit für die Schuld dient.
In der Ausgabe 2019 seiner jährlichen Hauswertanalyse schätzte die Immobilien-Website Zillow den Gesamtwert aller US-Häuser im Jahr 2018 auf 33, 3 Billionen US-Dollar, 71% mehr als das Bruttoinlandsprodukt (BIP) des Landes zu dieser Zeit von 19, 4 Billionen US-Dollar.
Einzelpersonen, die Hypotheken kaufen, um den Traum vom Immobilienbesitz zu verwirklichen, stehen vor einer Vielzahl von Optionen. Hypotheken können entweder fest oder variabel verzinst werden. Festverzinsliche Hypotheken sind in der Regel höher verzinst als variabel verzinsliche Hypotheken, was sie kurzfristig verteuern kann. Festverzinsliche Kredite kosten kurzfristig mehr, weil sie vor künftigen Zinserhöhungen geschützt sind.
Banken veröffentlichen Tilgungspläne, aus denen hervorgeht, wie viel von den monatlichen Zahlungen eines Kreditnehmers für die Tilgung von Zinsen und wie viel für die Tilgung des Kapitalbetrags des Kredits verwendet wird. Ballonkredite sind Hypotheken, die sich im Laufe der Zeit nicht vollständig amortisieren - auf null reduzieren. Stattdessen zahlt der Darlehensnehmer die Zinsen für einen festgelegten Zeitraum, beispielsweise fünf Jahre, und muss den Rest des Darlehens am Ende der Laufzeit in Form einer Ballonzahlung zahlen.
Auch Hypotheken können mit hohen Kosten verbunden sein, einschließlich Transaktionsgebühren und Steuern. Diese zusätzlichen Kosten fließen häufig in das Darlehen ein. Sobald potenzielle Hausbesitzer ihre Berechtigung nachgewiesen und eine Hypothek bei einer Bank oder einem anderen Kreditgeber aufgenommen haben, müssen sie zusätzliche Schritte ausführen, um sicherzustellen, dass die Immobilie legal zum Verkauf steht und in gutem Zustand ist.
Vorteile von Gewerbeimmobilien
Gewerbeimmobilien werden für den Handel genutzt und umfassen alles von Einkaufszentren und freistehenden Restaurants bis hin zu Bürogebäuden und Wolkenkratzern. Es wird häufig von Industrieimmobilien unterschieden, die als praktischer Raum für die Herstellung von Produkten dienen.
Der Kauf oder das Leasing von Immobilien zu gewerblichen Zwecken unterscheidet sich stark vom Kauf eines Eigenheims oder sogar vom Kauf von Wohnimmobilien. Gewerbemietverträge sind in der Regel länger als Wohnungsmietverträge. Die Renditen von Gewerbeimmobilien basieren auf ihrer Rentabilität pro Quadratfuß, im Gegensatz zu Strukturen, die als Privathäuser gedacht sind.
Darüber hinaus können Kreditgeber eine größere Anzahlung auf eine Hypothek für gewerbliche Immobilien verlangen, als für einen Wohnsitz erforderlich ist.
In Immobilien investieren
Man kann direkt in Immobilien investieren, indem man Immobilien oder Grundstücke kauft; oder indirekt durch den Kauf von Anteilen an öffentlich gehandelten Real Estate Investment Trusts (REITs) oder Mortgage-Backed Securities (MBS). Direkt in Immobilien zu investieren, führt zu Gewinnen oder Verlusten über zwei Wege, die sich seit Jahrhunderten nicht geändert haben: Einnahmen aus Mieten oder Leasing und Wertsteigerung der Immobilien
Im Gegensatz zu anderen Investitionen wird Immobilien durch die Umgebung und die unmittelbare geografische Umgebung dramatisch beeinflusst. Daher die bekannte Immobilienmaxime "Lage, Lage, Lage". Mit Ausnahme einer schweren nationalen Rezession oder Depression werden insbesondere die Wohnimmobilienwerte in erster Linie von lokalen Faktoren beeinflusst. Zu diesen Faktoren gehören die Beschäftigungsquote des Gebiets, die lokale Wirtschaft, die Kriminalitätsrate, die Transportmöglichkeiten, die Qualität der Schulen, die kommunalen Dienstleistungen und die Grundsteuern.
Vorteile
Bietet ein stabiles Einkommen
Bietet Kapitalzuwachs
Diversifiziert das Portfolio
Kann mit Hebel gekauft werden
Nachteile
Ist normalerweise illiquide
Beeinflusst von stark lokalen Faktoren
Erfordert einen hohen Anfangsinvestitionsaufwand
Kann aktives Management und Fachwissen erfordern
Bei den Investitionen in Wohn- und Gewerbeimmobilien bestehen wesentliche Unterschiede. Einerseits sind Wohnimmobilien in der Regel günstiger und kleiner als Gewerbeimmobilien und daher für den Kleininvestor günstiger.
Auf der anderen Seite sind Gewerbeimmobilien oftmals wertvoller pro Quadratfuß und ihre Mietverträge sind länger, was theoretisch eine vorhersehbarere Einnahmequelle gewährleistet. Mit einem höheren Umsatz geht eine größere Verantwortung einher. Gewerbliche Mietimmobilien sind strenger reguliert als Wohnimmobilien, und diese Regelungen können sich nicht nur von Land zu Land und Staat nach Staat, sondern auch nach Landkreis und Stadt unterscheiden. Sogar innerhalb von Städten fügen die Vorschriften zur Zoneneinteilung gewerblicher Immobilieninvestitionen eine Schicht unerwünschter Komplexität hinzu.
Auch bei gewerblichen Mietverträgen besteht ein erhöhtes Mieterfluktuationsrisiko. Wenn das Geschäftsmodell des Mieters schlecht ist, sein Produkt unattraktiv ist oder es sich um arme Manager handelt, können sie möglicherweise Insolvenz anmelden. Das Scheitern des Geschäfts kann abrupt dazu führen, dass teure Immobilien keine Einnahmen mehr generieren.
Darüber hinaus kann das Eigentum, so wie es es zu schätzen weiß, auch Wertminderungen erleiden. Es ist bekannt, dass einst heiße Einzelhandelsgeschäfte in morsche Einkaufszentren und tote Einkaufszentren übergehen.
Anerkennung
Die Wertschätzung wird auf unterschiedliche Weise erreicht, aber die Wertsteigerung einer Immobilie wird erst realisiert, wenn der Eigentümer die Immobilie verkauft. Ein anderer Weg, um Gewinn zu erzielen, wäre die Refinanzierung der Hypothek. Rohes und unbebautes Land bietet, wie das Territorium direkt außerhalb der Stadtgrenzen, das größte Potenzial für Bau, Aufwertung und Gewinn. Wertschätzung kann auch durch die Entdeckung wertvoller Materialien oder natürlicher Ressourcen auf einem Grundstück wie dem Streichen von Öl entstehen. Auch ein Anstieg der Marktwerte des Gebiets um das Land, das Sie besitzen.
Mit dem Wachstum und der Entwicklung eines Stadtviertels steigen auch die Immobilienwerte. Die Gentrifizierung von Stadtvierteln in einigen amerikanischen Städten in den letzten Jahrzehnten hat häufig zu einem dramatischen Anstieg der Immobilienpreise geführt. Knappheit kann auch eine Rolle für den Wert von Immobilienbeständen spielen. Wenn eine Partie die letzte ihrer Größe oder Art in einem prestigeträchtigen Gebiet ist - oder wenn solche Partien selten verfügbar werden -, gewinnt sie an Marktfähigkeit.
Einkommen
Einkünfte aus Immobilien gibt es in vielfältiger Form. Der größte Generator ist die Miete, die auf Grundstücken gezahlt wird, die bereits zu Wohn- oder Gewerbeimmobilien ausgebaut wurden. Unternehmen zahlen jedoch auch Lizenzgebühren für die Entdeckung natürlicher Ressourcen auf Rohland. Sie können auch dafür bezahlen, darauf Strukturen wie Zelltürme oder Pipelines zu errichten.
Erträge können auch aus indirekten Immobilieninvestitionen stammen. In einem REIT verkauft der Eigentümer mehrerer Immobilien Anteile an Investoren und gibt die Mieteinnahmen in Form von Ausschüttungen weiter. Ebenso werden in einem MBS die Zins- und Tilgungszahlungen aus einem Hypothekenpool vereinnahmt und an die Anleger weitergeleitet.
Sowohl REITs als auch MBS-Anlageprodukte werden wie Aktien gehandelt, wobei Immobilien als zugrunde liegendes Wertpapier fungieren. Sie können also Kapitalzuwachs bieten, wenn die Aktien an Marktwert gewinnen.
Beispiele aus der Praxis für Immobilieninvestitionen
Hypothekenbesicherte Wertpapiere haben aufgrund ihrer Rolle in der Hypothekenschmelze, die 2007 eine weltweite Finanzkrise auslöste, eine Menge Bedrängnis erfahren. Sie existieren und werden jedoch weiterhin gehandelt. Der für den durchschnittlichen Anleger am leichtesten zugängliche Weg, in diese Produkte zu investieren, ist über Exchange Traded Funds (ETFs). Wie alle Anlagen sind diese Produkte mit einem gewissen Risiko verbunden. Sie können jedoch auch eine Portfoliodiversifikation bieten. Anleger müssen die Bestände untersuchen, um sicherzustellen, dass die Fonds auf MBS mit Investment-Grade-Rating spezialisiert sind, nicht auf die in der Krise vorherrschende Subprime-Sorte.
Ab April 2019 gehören zu den leistungsstärksten Fahrzeugen dieses Typs:
- Vanguard Mortgage-Backed Securities ETF (VMBS), der den bereinigten Bloomberg Barclays-Index für hypothekenbesicherte Wertpapiere (US Mortgage-Backed Securities Float Adjusted Index) abbildet. Er setzt sich aus bundesamtlich besicherten MBS mit einem Mindestpool von 250 Mio. USD und einer Mindestlaufzeit von einem Jahr zusammen. Der Fonds hat eine Dividendenrendite von 2, 58% und einen Preis von rund 53 USD pro Aktie.
- Der MBS Bond ETF (MBB) von iShares Barclays, der sich sowohl auf festverzinsliche als auch auf variabel verzinsliche Hypothekenpapiere konzentriert, bildet den US-MBS-Index von Bloomberg Barclays ab. Die Bestände umfassen Anleihen, die von staatlich geförderten Unternehmen wie Fannie Mae und Freddie Mac begeben oder garantiert werden. Sie sind daher mit AAA bewertet. Mit rund 108 USD je Aktie ergibt sich eine Rendite von 2, 48%.
- Der SPDR Bloomberg Barclays Capital Mortgage-Backed-Bond-ETF (MBG), der ebenfalls den US-MBS-Index von Barclays als Benchmark verwendet, jedoch einen aggressiveren Ansatz zur Steigerung der Rendite verfolgt. Bei einem Kurs von 26 USD pro Aktie ergibt sich eine Rendite von 3, 15%.