Auszahlungsrefinanzierung
Bei einer Auszahlungsrefinanzierung handelt es sich um eine Hypothekenrefinanzierungsoption, bei der die neue Hypothek einen höheren Betrag als das bestehende Darlehen hat, um Eigenheime in Barmittel umzuwandeln.
Grundlegendes zur Auszahlungsrefinanzierung
In der Immobilienwelt besteht die Refinanzierung darin, eine bestehende Hypothek durch eine neue zu ersetzen, die in der Regel günstigere Konditionen für den Kreditnehmer bietet. Durch die Refinanzierung kann der Darlehensnehmer möglicherweise seine monatlichen Hypothekenzahlungen senken, einen niedrigeren Zinssatz aushandeln, die Anzahl der Jahre oder die Laufzeit des Darlehens neu verhandeln, zusätzliche Darlehensnehmer von der Darlehensverpflichtung streichen oder über das Eigenheimkapital auf Bargeld zugreifen im Laufe der Zeit aufgebaut.
Rate-and-Term vs. Cash-Out-Refinanzierung
Die grundlegendste Option bei der Refinanzierung von Hypothekendarlehen ist die befristete Refinanzierung. Mit dieser Option versucht der Kreditnehmer, einen niedrigeren Zinssatz zu erzielen und / oder die Laufzeit des Kredits anzupassen. Wenn eine Immobilie vor Jahren gekauft wurde, könnte es für den Kreditnehmer von Vorteil sein, sich zu refinanzieren, um die heute vorherrschenden niedrigeren Zinssätze zu erhalten. Darüber hinaus haben sich die Variablen im Leben eines Kreditnehmers möglicherweise geändert, sodass er nun eine Hypothek mit einer Laufzeit von 15 Jahren abwickeln kann (was massiv Zinszahlungen spart), obwohl dies bedeutet, dass die niedrigeren monatlichen Zahlungen für seine derzeitige Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren aufgegeben werden.
Die zentralen Thesen
- Eine Auszahlungsrefinanzierung bedeutet, dass Ihre neue Hypothek mehr als Ihre vorherige Hypothek ist und Sie die Differenz in bar erhalten.
- Normalerweise müssen Sie einen höheren Zinssatz oder mehr Punkte für eine Hypothek mit Auszahlungsrefinanzierung zahlen als für eine befristete Refinanzierung, bei der Ihr Hypothekarbetrag gleich bleibt.
- Abhängig vom Verhältnis des Darlehens zu dem Wert Ihrer Immobilie legt der Kreditgeber einen Höchstbetrag fest, wie viel Bargeld Sie bei der Refinanzierung abheben können.
Eine Auszahlungsrefinanzierung hat ein anderes Ziel. Es ermöglicht dem Kreditnehmer, Eigenheime in Barmittel umzuwandeln, indem eine neue Hypothek für einen höheren Betrag als den derzeit geschuldeten erstellt wird. Der Darlehensnehmer erhält die Differenz zwischen den beiden Darlehen in bar. Dies ist möglich, weil der Kreditnehmer dem Kreditinstitut nur das schuldet, was auf dem ursprünglichen Hypothekarbetrag verbleibt. Der zusätzliche Darlehensbetrag der refinanzierten Auszahlungshypothek wird beim Abschluss in bar an den Darlehensnehmer ausgezahlt.
Auszahlungsdarlehen sind in der Regel mit höheren Zinssätzen oder anderen Kosten wie Punkten verbunden als befristete Darlehen. Kreditgeber befürchten, dass Kreditnehmer, die bereits ein beträchtliches Eigenkapital aufgenommen haben, mit größerer Wahrscheinlichkeit auf ihren neuen Kredit verzichten, obwohl ein sehr hoher Kredit-Score und ein niedriges Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) diese Bedenken zerstreuen und Ihnen helfen können ein günstigerer Deal.
Beispiel einer Auszahlungsrefinanzierung
Hier ist ein Beispiel für eine Auszahlungsrefinanzierung. Ein Hausbesitzer hat ein Grundstück, auf dem er eine Hypothek in Höhe von 200.000 USD aufgenommen hat. Sie schulden immer noch 100.000 Dollar für die Hypothek. Dies bedeutet, dass der Eigentümer ein Eigenheimkapital von 100.000 USD aufgebaut hat. Um einen Teil dieses Eigenkapitals in Bargeld umzuwandeln, könnte der Eigentümer eine Auszahlungsrefinanzierung wählen. Wenn sie 50.000 US-Dollar in Eigenkapital umwandeln wollten, konnten sie sich refinanzieren und einen neuen Kredit über insgesamt 150.000 US-Dollar aufnehmen. Die neue Hypothek würde aus dem verbleibenden Restbetrag von 100.000 USD aus dem ursprünglichen Darlehen plus den gewünschten 50.000 USD bestehen, die in bar aufgenommen werden könnten.
Der maximale Betrag an Bargeld, der einem Eigentümer bei einer Auszahlungsrefinanzierung zur Verfügung steht, hängt vom Beleihungsverhältnis der Immobilie ab.
Begrenzung der Refinanzierungsoptionen für Auszahlungen
Durch die Berechnung des gegenwärtigen Beleihungswerts (LTV) der Immobilie kann ein Darlehensgeber einen maximalen Darlehensbetrag für eine Auszahlungsrefinanzierung festlegen. Der Darlehensgeber prüft den aktuellen Marktwert der Immobilie im Vergleich zu dem ausstehenden Saldo, den der Darlehensnehmer aus dem bestehenden Darlehen schuldet.
Wenn wir das obige Beispiel verwenden und davon ausgehen, dass der aktuelle Marktwert der Immobilie 250.000 USD beträgt und der Kreditgeber einen maximalen LTV von 80% festgelegt hat, beträgt der maximale Refinanzierungsbetrag für die Auszahlung 100.000 USD. Der LTV von 80% würde ergeben, dass der Höchstbetrag des neuen Darlehens 200.000 USD betragen würde. Nach Rückzahlung der ursprünglichen Hypothek (100.000 USD) stehen dem Darlehensnehmer 100.000 USD in bar zur Verfügung.