Wohneigentum Investition

Wohneigentum war schon immer Teil des amerikanischen Traums. Aus diesem Grund akzeptieren viele Menschen den Besitz eines Eigenheims als das Richtige, ohne die Vorteile oder Risiken in Betracht zu ziehen. Wenn Sie über den Kauf eines Eigenheims nachdenken, sollten Sie die Vorteile der geplanten Investitionsentscheidung und alle damit verbundenen Aspekte kennen und prüfen, bevor Sie auf der gepunkteten Linie unterschreiben.

Die zentralen Thesen

• Wenn Sie in Betracht ziehen, ein Eigenheim zu besitzen, sollten Sie die Vorteile und potenziellen Risiken kennen und prüfen, bevor Sie das Geschäft abschließen.
• Zu den Vorteilen zählen Wertzuwachs, Eigenheimkapital, Steuerabzüge und abzugsfähige Kosten.
• Zu den Risiken und Vorbehalten können hohe Vorlaufkosten, Abschreibungen und Illiquidität gehören.

Attraktive langfristige Investition

Der Kauf eines Eigenheims ist eine der besten langfristigen Investitionen, die Sie tätigen können. Laut dem Immobilienpreisindex (HPI) der Federal Housing Finance Agency (FHFA) stiegen die US-Immobilienpreise im Fünfjahreszeitraum bis zum 31. Dezember 2017 um durchschnittlich 34, 71%. Im Durchschnitt sahen Hausbesitzer den Wert ihrer Immobilien Die Investitionen stiegen in diesem Zeitraum um 6, 94% pro Jahr. Das ist keine schlechte Rendite für eine Investition, die Ihnen auch einen Wohnraum bietet.

Hohe Vorlaufkosten

Der Kauf eines Eigenheims ist mehr als der Verkaufspreis und der Zinssatz. Sie können davon ausgehen, dass Sie zwischen 2% und 5% des Kaufpreises für die Abschlusskosten bezahlen. Aus diesem Grund ist der Kauf eines Eigenheims keine sehr gute kurzfristige Investition. Experten sagen, Sie sollten planen, mindestens fünf Jahre in Ihrem Haus zu bleiben, um diese Kosten zu decken. Zu den häufigsten Abschlusskosten gehören eine Anmeldegebühr, eine Bewertungsgebühr, eine Anwaltsgebühr, eine Grundsteuer, eine Hypothekenversicherung, eine Eigenheiminspektion, eine Erstversicherungsprämie für Eigenheimbesitzer, eine Titelsuche, eine Eigentumsversicherung, Punkte (vorausbezahlte Zinsen), eine Aufnahmegebühr Gebühren und Umfragegebühr.

Anerkennung

Die Wertsteigerung entspricht dem Anstieg der Hauswerte im Laufe der Zeit. Obwohl die Immobilienpreise zyklisch sind, steigen sie im Allgemeinen im Laufe der Zeit an oder werden höher. Erwarten Sie nicht, dass der Wert drastisch steigt, wenn Sie kurzfristig dabei sind. Wenn Sie jedoch lange genug in Ihrem Haus bleiben, ist die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, dass Sie Ihr Haus wegen der späteren Wertsteigerung mit Gewinn verkaufen können.

Immobilien schätzen vor allem das Grundstück, auf dem sich das Haus befindet, während die tatsächliche Struktur im Laufe der Zeit abnimmt. Der Ausdruck "Standort, Standort, Standort" ist also nicht nur ein Schlagwort für Immobilien, sondern ein sehr wichtiger Aspekt beim Kauf eines Eigenheims. Die Nachbarschaft mit ihren Annehmlichkeiten - Schulbezirke, Parks, Straßenzustand usw. - und die Stadt, in der sich das Haus befindet, tragen in jeder Hinsicht zur Wertschätzung des Anwesens bei.

Stellen Sie sich ein heruntergekommenes und baufälliges Haus vor, das unbewohnbar ist. In diesem Fall kann das Land unter dem Haus eine erhebliche Menge Geld wert sein. Ein Verkäufer kann in Betracht ziehen, es so zu verkaufen, wie es ist - bei noch intakter Struktur - oder ein wenig mehr auszugeben, um das Haus abzureißen und das Land zu einem höheren Preis zu verkaufen.

Wertsteigerung ist die Wertänderung Ihres Eigenheims im Laufe der Zeit, während Eigenheimkapital die Differenz zwischen dem Saldo Ihrer Hypothek und dem Marktwert Ihres Eigenheims ist.

Aufbau von Eigenkapital

Eigenheim stellt den Unterschied zwischen dem Betrag dar, den Sie noch für Ihre Hypothek schulden, und dem Marktpreis oder Wert Ihres Eigenheims. Wohneigentum und Wertsteigerung können zusammen betrachtet werden. Wie oben erwähnt, wird Ihr Eigenheim mit der Zeit wahrscheinlich an Marktwert zunehmen. Ihr Eigenkapital wächst auch mit der Tilgung Ihrer Hypothek, wobei weniger Zinsen als vielmehr eine Senkung des Kreditsaldos bedeuten.

Der Aufbau von Eigenkapital dauert einige Zeit, da es einige Zeit dauert, bis sich der Kapitalbestand des Hypothekarkredits verringert - es sei denn, Sie leisten eine große Anzahlung oder leisten regelmäßige Vorauszahlungen. Beachten Sie jedoch, dass der Zeitraum, in dem Sie Ihr Zuhause haben, ein wichtiger Faktor dafür ist, wie viel Eigenkapital Sie aufbauen und welche Wertschätzung Sie erzielen können. Je länger Sie es behalten, desto mehr Eigenkapital erhalten Sie.

Eigenheimkapital bietet Flexibilität, um ein Darlehen zu erhalten, das an die Höhe Ihres Eigenheimkapitals gebunden ist. Viele Anleger verfolgen ihre Eigenheimkapital- und Eigenheimbewertung gleichzeitig. Wenn ein Investor der Ansicht ist, dass sein Eigenheimwert stark steigt, kann er ein Eigenheimdarlehen aufschieben, um eine bessere Gelegenheit zu haben, die Wertsteigerung des Verkäufers zu realisieren.

Stolz auf Eigentum

Ein häufig genannter Vorteil von Wohneigentum ist das Wissen, dass Sie Ihren kleinen Winkel der Welt besitzen. Sie können Ihr Haus individuell gestalten, umbauen, streichen und dekorieren, ohne die Erlaubnis eines Vermieters einzuholen.

Standort, Standort, Standort

Während die Tilgung Ihrer Hypothek unabhängig von Ihrem Wohnort gleich funktioniert, variiert das Marktwertwachstum mit dem Standort. Obwohl die FHFA angibt, dass die durchschnittlichen Immobilienpreise in den USA im Fünfjahreszeitraum bis zum 31. Dezember 2017 um 34, 71% gestiegen sind, sind die Preise in der mittleren atlantischen Volkszählung nur um 18, 48% gestiegen. Die Preise in der pazifischen Volkszählung stiegen jedoch zwischen dem 31. Dezember 2012 und dem 31. Dezember 2017 um durchschnittlich 57, 06%.

Um zu sehen, wie sich dies auf die Preise auswirkt, bei denen Sie vorhaben zu kaufen, sehen Sie sich die vollständige FHFA-Tabelle unten an:

Quelle: FHFA. US-Volkszählungsabteilungen, prozentuale Veränderung der Immobilienpreise. Saisonbereinigter HPI nur zum Kauf, Zeitraum bis 31. Dezember 2017.

Kapital gewinnt Ausschluss

Schließlich verkaufen Sie Ihr Haus. Wenn Sie dies tun, erlaubt Ihnen das Gesetz, die Gewinne zu behalten und keine Kapitalertragssteuern zu zahlen. Das ist ein steuerfreier Gewinn von bis zu 250.000 USD für alleinstehende Hausbesitzer und 500.000 USD für verheiratete Paare. Dies ist nur für Ihren Hauptwohnsitz bestimmt - nicht für ein Zweitwohnsitz oder eine Ferienimmobilie.

Es gibt einige Voraussetzungen, die Sie erfüllen müssen, um sich für diesen Ausschluss zu qualifizieren. Sie müssen das Haus innerhalb der letzten fünf Jahre bis zum Abschlussdatum für mindestens zwei Jahre (24 Monate) besitzen. Die Wohnsitzerfordernis schreibt vor, dass Sie während des Zeitraums von fünf Jahren vor dem Verkauf mindestens 730 Tage oder zwei Jahre in der Wohnung gelebt haben müssen. Die letzte Anforderung, die Rückblickanforderung, gibt an, dass Sie im Zeitraum von zwei Jahren vor dem letzten Verkauf keinen Nutzen aus dem Verkauf eines anderen Hauptwohnsitzes gezogen haben.

Umzugs- und sonstige Kosten

Wenn Sie sich nicht für einen vollständigen Kapitalgewinnausschluss qualifizieren, können Sie möglicherweise Umzugskosten geltend machen. Obwohl dies nicht unbedingt ein Kapitalgewinnausschluss ist, können Sie dennoch einige Kosten amortisieren, wenn Sie nachweisen, dass der Verkauf durch eine Änderung des Arbeitsplatzes, gesundheitliche Gründe oder andere Ereignisse ausgelöst wurde, die Sie nicht vorhersagen konnten.

Wenn Sie Umzugskosten geltend machen, werden Ihre Abzüge in der Regel für den Umzug Ihrer Waren und persönlichen Gegenstände berechnet, einschließlich Lagerkosten während des Transports oder im Ausland, Kosten für die Anreise zu Ihrem neuen Zuhause, einschließlich Unterkunft, jedoch ohne Mahlzeiten, Anschluss- und Stornokosten sowie Versandkosten für den Versand Fahrzeuge und Haustiere zu Ihrem neuen Zuhause.

Um sich für Umzugskosten zu qualifizieren, müssen Sie dem IRS Folgendes nachweisen:

• Zeit und Entfernung verschieben : Ihr Umzug muss innerhalb eines Jahres ab Ihrem Eintrittstermin bei Ihrem neuen Arbeitsplatz erfolgen. Die Entfernung zwischen Ihrem neuen Zuhause und Ihrem Arbeitsplatz darf nicht größer sein als die Entfernung zwischen Ihrem alten Zuhause und dem neuen Arbeitsplatz.
• Entfernungstest : Ihr neuer Arbeitsplatz und damit Ihr neues Zuhause müssen mindestens 80 Kilometer von Ihrem alten entfernt sein.
• Zeittest : Das IRS verlangt, dass Sie im ersten Jahr nach Ihrem Umzug mindestens 39 Wochen in Vollzeit arbeiten.

Steuerabzüge

Nach dem Wertzuwachs sind die am häufigsten genannten Vorteile von Wohneigentum Steuerabzüge oder Einsparungen. Wenn Sie ein Haus kaufen, können Sie einen Teil der Ausgaben für den Besitz dieses Hauses von den Steuern abziehen, die Sie an die Regierung zahlen. Dies beinhaltet Hypothekenzinsen sowohl für Ihren Hauptwohnsitz als auch für ein Zweitwohnsitz, die sich auf Tausende von Dollar pro Jahr belaufen können.

Zinsen für Wohneigentumskredite oder Wohneigentumskreditlinien (Home Equity Loans, HELOCs) können ebenfalls abgezogen werden, wenn die Mittel zur wesentlichen Verbesserung Ihres Eigenheims verwendet werden.

Sie können auch bis zu 10.000 US-Dollar an staatlichen und lokalen Steuern (SALT) abziehen, einschließlich Grundsteuern.

Das neue Steuergesetz

Mit dem im Dezember 2017 verabschiedeten neuen Gesetz über Steuersenkungen und Arbeitsplätze wurden wesentliche Änderungen an den Teilen des Steuergesetzes vorgenommen, die mit Wohneigentum zu tun haben. Sofern ein zukünftiger Kongress das Gesetz nicht ändert, laufen alle Bestimmungen nach dem 31. Dezember 2025 aus.

Das neue Gesetz begrenzt Hypothekenzinsabzüge auf 750.000 USD der gesamten Hypothekendarlehen, einschließlich für ein erstes und ein zweites Eigenheim sowie für alle Eigenheim- oder HELOC-Darlehen. Die vorherige Obergrenze lag bei 1 000 000 USD Hypothekenschuld zuzüglich 100 000 USD Eigenheimschuld.

Es gibt eine Ausnahme, die Hypothekenschulden in Höhe von 1.000.000 USD zulässt, wenn Sie Ihr Haus am oder vor dem 14. Dezember 2017 gekauft haben. Diese Bestimmung gilt auch, wenn Sie diese ältere Hypothek refinanzieren. Zinsen für Wohneigentumsdarlehen können nur abgezogen werden, wenn das Geld für wesentliche Verbesserungen des Eigenheims verwendet wird, für das Sie das Darlehen aufgenommen haben. Bisher waren Zinsen von bis zu 100.000 USD unabhängig von der Verwendung des Eigenheimgeldes abziehbar.

SALT-Abzüge, einschließlich Grundsteuern, sind jetzt auf 10.000 US-Dollar begrenzt. Zuvor waren alle SALZ-Zahlungen absetzbar, sofern Sie nicht der alternativen Mindeststeuer unterworfen waren. Andere neue Bestimmungen enthalten Beschränkungen für die Geltendmachung von Unfallschäden, mit Ausnahme von Katastrophenfällen, die vom Bund gemeldet wurden, und keine Abzüge für Umzugskosten, mit Ausnahme des aktiven Militärs.

All diese Änderungen haben den Wert des Wohneigentums gesenkt - einschließlich der Tatsache, dass mit der Verdoppelung des Standardabzugs auch nach dem neuen Steuergesetz weniger Menschen genug Abzüge haben, um Schedule A einzureichen, anstatt den Standardabzug in Anspruch zu nehmen. Die Tatsache, dass Sie für einen Steuerabzug berechtigt sind, bedeutet nicht, dass dieser für Sie nützlich sein wird. Die strenge Begrenzung des SALT-Abzugs wirkt sich besonders nachteilig auf die Senkung der verfügbaren Abzüge für Personen aus, die in hochbesteuerten Staaten leben.

Erzwungene Einsparungen

Wenn Sie Ihre Hypothek tilgen und Ihre Schulden reduzieren, ohne es zu merken, sparen Sie, da der Wert Ihres Eigenheims steigt - genau wie der Wert des Sparkontos mit den Zinsen steigt. Wenn Sie verkaufen, erhalten Sie wahrscheinlich jeden Dollar, den Sie ausgezahlt haben, und mehr zurück, vorausgesetzt, Sie bleiben lange genug in Ihrem Haus. Mit der Zeit sollte die durchschnittliche Verzinsung Ihrer Ersparnisse von ~ 6% Ihre Ausgaben mehr als decken.

Mögliche Abschreibung

Nicht alle Häuser gewinnen an Wert. Die Immobilienkrise von 2008 hat dazu geführt, dass viele Hausbesitzer unter Wasser sind, was bedeutet, dass Sie mehr mit Ihrer Hypothek zu tun haben, als Ihr Haus wert ist. Es braucht keine Immobilienkrise, um die Immobilienpreise zu stagnieren oder zu senken. Regionale oder lokale Wirtschaftsbedingungen können dazu führen, dass die Immobilienwerte nicht mit der Inflation mithalten.

Denken Sie auch daran, dass die tatsächliche Struktur, in der Sie leben, mit der Zeit abnimmt. Dies kann an den allgemeinen Bedingungen der Immobilie oder an mangelnder Wartung und Reparatur liegen.

Finanzielle Verantwortlichkeiten

Eigentum geht mit Verantwortung einher. Sie müssen Ihre Hypothek bezahlen oder riskieren, Ihr Haus und das Eigenkapital zu verlieren, das Sie aufgebaut haben. Wartung und Instandhaltung liegen in Ihrer Verantwortung. Sie können den Vermieter nicht um 2 Uhr morgens anrufen, um eine undichte Wasserleitung reparieren zu lassen. Wenn das Dach beschädigt ist, müssen Sie es selbst reparieren oder reparieren lassen. Rasenmähen, Schneeräumen, Hausbesitzerversicherung und Haftpflichtversicherung liegen ganz bei Ihnen.

Illiquidität

Im Gegensatz zu Lagerbeständen, die innerhalb weniger Tage verkauft werden können, dauert das Entladen von Häusern in der Regel viel länger. Die Tatsache, dass Sie möglicherweise Zugang zu steuerfreien Kapitalgewinnen in Höhe von 500.000 USD haben, bedeutet nicht, dass Sie sofort darauf zugreifen können. In der Zwischenzeit müssen Sie noch Hypothekenzahlungen vornehmen und das Haus warten, bis Sie es verkaufen.

Die Quintessenz

Ein Eigenheim ist eine Investition, die mit vielen Anlagevorteilen, aber auch Risiken verbunden ist. Dies macht es zu einer Investition, die nicht jedermanns Sache ist. Daher ist es wichtig, den Investitionsnutzen gegen die Risiken abzuwägen. Ein rationaler Vergleich von Vor- und Nachteilen kann Ihnen dabei helfen, zu entscheiden, ob Sie Ihr Geld in eine Eigenheiminvestition stecken oder woanders möglicherweise bessere Renditen erzielen.

Wenn Sie zum ersten Mal ein Käufer von Eigenheimen sind, sollten Sie einen Ausbildungskurs belegen, um mehr über Wohneigentum zu erfahren. Einige Homebuyer-Kurse sind kostenlos und werden vor Ort angeboten, während andere möglicherweise eine geringe Gebühr erheben.