Zwangsvollstreckungsmaßnahme
Eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme ist das rechtliche Verfahren, das manchmal von einem Hypothekengeber eingeleitet wird, nachdem ein Kreditnehmer seine Hypothek in Verzug gebracht hat. Wenn ein Darlehensnehmer keine Hypothekenzahlungen leistet oder eine der im Hypothekenvertrag festgelegten Verpflichtungen auf andere Weise nicht erfüllt, kann der Darlehensgeber seine Rechte durch eine Zwangsvollstreckung geltend machen. Unter Zwangsvollstreckung versteht man den Vorgang, bei dem ein Hypothekengeber eine Immobilie nach Zahlungsverzug zurücknimmt. Eine Zwangsversteigerung ist der Vorgang, bei dem der Hypothekendarlehensnehmer nach einer Zwangsversteigerung das Grundstück versteigert.
BREAKING DOWN Zwangsvollstreckungsmaßnahmen
Eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme tritt in der Regel ein, wenn ein Kreditnehmer nach einer bestimmten in den Hypothekenunterlagen angegebenen Zeit in Verzug gerät. Für Zwangsvollstreckungen gelten sehr spezifische und detaillierte gesetzliche Verfahrensvorschriften, die eingehalten werden müssen, um die Ungültigkeit eines Zwangsvollstreckungsverkaufs zu vermeiden. Die ordnungsgemäße Benachrichtigung über die Zwangsvollstreckung muss dem Schuldner und der Öffentlichkeit mitgeteilt werden, die genauen Verfahren können jedoch von Staat zu Staat variieren.
Der Abschottungsprozess
Hypothekenbanken werden zunächst eine Zwangsvollstreckung einleiten, nachdem ein Kreditnehmer zwischen 3 und 6 Monaten Zahlungen verpasst hat, je nach Kreditgeber und Staat, in dem sich die Immobilie befindet. Der Darlehensgeber wird zunächst eine öffentliche Mitteilung beim County Recorder's Office einreichen, aus der hervorgeht, dass der Darlehensnehmer mit der Hypothek in Verzug ist. In einigen Staaten wird die Kündigung als Inverzugsetzung bezeichnet, in anderen Staaten als aa lis pendens (lateinisch für anhängige Klagen).
Dies führt dazu, dass ein Kreditnehmer in eine in den meisten Staaten als Vorverfallserklärung bekannte Nachfrist eintritt, in der der Kreditnehmer entweder das Geld aufbringen kann, um auf dem Laufenden zu bleiben, oder einen Verkauf des Eigenheims arrangieren kann. Wenn der Kreditnehmer nicht mit dem Geld oder mit einer anderen Vereinbarung mit dem Kreditgeber einverstanden ist, wird der Zwangsvollstreckungsprozess fortgesetzt.
Zu diesem Zeitpunkt legt der Hypothekarkreditnehmer oder sein Treuhänder einen Termin für den Verkauf des Eigenheims bei einer Zwangsversteigerung fest. Die kreditgebende Stelle nimmt eine Mitteilung über den Verkauf des Treuhänders beim County Recorder's Office auf und benachrichtigt den Kreditnehmer, während der Verkauf auf dem Grundstück selbst und in den lokalen Medien beworben wird. Der Darlehensgeber führt eine Auktion entweder im Amtsgericht, im Büro des Treuhänders oder auf dem Grundstück selbst durch. In vielen Staaten hat der Darlehensnehmer ein Rückzahlungsrecht, bei dem der Darlehensnehmer bis zur Versteigerung der Immobilie auf dem aktuellen Stand des Darlehens sein kann.