Auszahlung im Vergleich zu kurzfristigen Hypothekendarlehen

"Auszahlung" und "Zinssatz und Laufzeit" sind Ihre beiden grundlegenden Optionen, wenn Sie Ihre Hypothek refinanzieren, um Geld zu sparen oder zu erhalten. Wenn Sie Ihr bestehendes Darlehen einfach refinanzieren, um einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten oder die Konditionen zu ändern, spricht man von einer befristeten Refinanzierung. Oder Sie möchten möglicherweise einen Teil des Eigenkapitals Ihres Hauses mit einem Auszahlungsdarlehen abziehen - beispielsweise, um eine Renovierung durchzuführen, Schulden abzubezahlen oder die Kosten für das College zu tragen. Im Folgenden erfahren Sie, was diese beiden Begriffe bedeuten und wie sie sich auf Ihre Finanzlage auswirken können.

Die zentralen Thesen

• Wenn Sie eine Hypothek refinanzieren, sind Ihre beiden grundlegenden Optionen eine Auszahlungsrefinanzierung, bei der Sie einen Teil des Eigenkapitals in Ihrem Haus extrahieren, oder eine befristete Refinanzierung, bei der Sie Ihr aktuelles Darlehen gegen ein neues austauschen (hoffentlich bessere) Begriffe.
• Auszahlungskredite sind in der Regel mit verschärften Konditionen wie zusätzlichen Punkten oder einem höheren Zinssatz verbunden, da sie ein höheres Risiko für den Kreditgeber mit sich bringen.
• Möglicherweise können Sie Bargeld aus Ihrer Refinanzierung entnehmen, ohne die zusätzlichen Gebühren eines Auszahlungsdarlehens zu erheben, indem Sie die Überlappung der Mittel am Ende eines Darlehens und am Anfang eines anderen Darlehens ausnutzen.

Die Grundlagen der Hypothekenrefinanzierung jetzt

Stellen Sie sich die Refinanzierung zunächst als Ersatz einer bestehenden Hypothek durch eine andere vor oder als Zusammenlegung zweier Hypotheken zu einem einzigen Darlehen. Raus mit dem Alten (Hypothek) und rein mit dem Neuen, wie man sagt. Sobald Sie refinanzieren, werden Ihr altes Darlehen oder Ihre alten Darlehen ausgezahlt, und ein neues Darlehen wird an seine Stelle gesetzt.

Es gibt viele Gründe, eine Refinanzierung in Betracht zu ziehen. Geld sparen liegt auf der Hand. Im August 2008 hatte die durchschnittliche 30-jährige Festhypothek einen Zinssatz von 6, 48%. Nach der Finanzkrise gingen die Zinssätze für die gleiche Art von Hypothek stetig zurück. Im Dezember 2012 wurde der 30-jährige Festhypothekenzins von vier Jahren zuvor fast halbiert und auf 3, 35% gesenkt. Die durchschnittliche Jahresrate für 2017 stieg auf 3, 99%. Bis 2018 war es laut Freddie Mac auf 4, 54% gestiegen. Aber auch diese höheren Zinssätze können niedriger sein als die für ältere Hypotheken, die Sie möglicherweise haben.

Im März 2019 sanken die Hypothekenzinsen auf 4, 27%, ein 60-Wochen-Tief. In der Woche zum 29. März 2019 stiegen die Hypothekenanträge nach Angaben der Mortgage Bankers Association um 18, 6%. Der Refinanzierungsgrad erhöhte sich um 39% auf 47, 4% der gesamten Anträge, den höchsten Stand seit November 2016. (Die größte Welle der Hypothekenrefinanzierungen in jüngster Zeit war in den Jahren 2011 bis 2013 und 2015 bis 2016 zu verzeichnen, als die Zinssätze in der Nähe von Rekordtiefs lagen.) Obwohl die Refinanzierung Der Index ging in der folgenden Woche auf 44, 1% der gesamten Bewerbungen zurück. Niedrige Fremdkapitalkosten und ein starker Arbeitsmarkt treiben die Bewerbungen weiter voran.

Historisch gesehen sind die Zinssätze immer noch relativ niedrig - ein Grund, warum Hausbesitzer mit älteren, höher verzinslichen Hypotheken (oder diejenigen, deren Eigenheimkapital gestiegen ist oder die eine viel bessere Bonität haben als zu dem Zeitpunkt, als sie ihr Haus ursprünglich finanziert haben) die Refinanzierung jetzt in Betracht ziehen. Wenn die Zinssätze steigen, kann die Refinanzierung die Möglichkeit bieten, eine Hypothek mit variablem Zinssatz in eine Hypothek mit festem Zinssatz umzuwandeln, um niedrigere Zinszahlungen zu erhalten, bevor die Zinssätze noch höher steigen. Die Industriebehörden prognostizieren für 2019 einen Anstieg der Zinsen

Auszahlung im Vergleich zu Zinssatz und Laufzeit: Zwei Arten von Darlehen

Es gibt zwei grundlegende Refinanzierungsdarlehen. Am einfachsten und unkompliziertesten ist die Zins-Laufzeit-Refinanzierung (Refi) . Außer den mit dem Darlehen verbundenen Gebühren wechselt in diesem Fall kein tatsächliches Geld den Besitzer. Die Höhe der Hypothek bleibt gleich; Sie tauschen einfach Ihre aktuellen Hypothekenkonditionen gegen neuere (vermutlich bessere) Konditionen.

Im Gegensatz dazu ist bei einem Auszahlungsdarlehen, der sogenannten Auszahlungsrefinanzierung, die neue Hypothek größer als die alte. Zusammen mit den neuen Darlehensbedingungen wird Ihnen auch Geld gutgeschrieben, sodass Sie Ihr Eigen kapital effektiv in Form von Bargeld aus Ihrem Haus holen können.

Sie können sich für eine Zins- / Laufzeitreferenz mit einem höheren Verhältnis von Kredit zu Wert qualifizieren (die Höhe des Kredits geteilt durch den geschätzten Wert der Immobilie). Mit anderen Worten, es ist einfacher, das Darlehen zu erhalten, selbst wenn Sie ein geringeres Kreditrisiko haben, weil Sie einen hohen Prozentsatz des Wertes des Eigenheims leihen.

Überlegen Sie sorgfältig, bevor Sie ein Auszahlungsdarlehen erhalten, um zu investieren, da es wenig sinnvoll ist, Ihr Geld in eine CD zu stecken, die 2, 5% einbringt, wenn Ihre Hypothekenzinsen 5% oder 6% betragen.

Auszahlungsdarlehen haben schwierigere Laufzeiten. Wenn Sie einen Teil des Eigenkapitals, das Sie in Ihrem Haus aufgebaut haben, in Form von Bargeld zurückerhalten möchten, wird dies Sie wahrscheinlich kosten - wie viel davon abhängt, wie viel Eigenkapital Sie in Ihrem Haus aufgebaut haben, und wie hoch Ihr Kredit-Score ist. Wenn beispielsweise der FICO-Wert eines Kreditnehmers 700 beträgt, das Verhältnis von Kredit zu Wert 76% beträgt und der Kredit als Auszahlung gilt, kann der Kreditgeber 0, 750 Punkte zu den Anschaffungskosten des Kredits hinzufügen. Wenn der Kreditbetrag beispielsweise 200.000 USD betragen würde, würde der Kreditgeber 1.500 USD zu den Kosten hinzufügen. (Jeder Kreditgeber ist anders.) Alternativ könnte der Kreditnehmer einen höheren Zinssatz zahlen - 0, 125% bis 0, 250% mehr, abhängig von den Marktbedingungen.

Warum die härteren Begriffe? Laut Casey Fleming, Hypothekenberater der C2 Financial Corporation und Autor von „The Loan Guide: So erhalten Sie die bestmögliche Hypothek“, sind Auszahlungskredite für den Kreditgeber mit einem höheren Risiko verbunden von zu Hause weggehen, wenn er in Schwierigkeiten gerät, wenn er bereits Eigenkapital abgezogen hat. Dies gilt insbesondere dann, wenn er mehr als ursprünglich in die Anzahlung investiert hat. Folglich wird jedes Darlehen, das als Auszahlung angesehen wird, höher bewertet, um dieses Risiko widerzuspiegeln, bis so viel Eigenkapital vorhanden ist, dass der Darlehensnehmer wahrscheinlich nicht mehr davonkommt. “

Ein höherer Kredit-Score und ein niedrigeres Verhältnis von Krediten zu Wert können die Zahlen jedoch erheblich zu Ihren Gunsten verschieben. Beispielsweise werden einem Kreditnehmer mit einem Kredit-Score von 750 und einem Beleihungs-Wert-Verhältnis von weniger als 60% keine zusätzlichen Kosten für ein Auszahlungsdarlehen berechnet. Kreditgeber glauben, dass es nicht wahrscheinlicher ist, dass sie mit dem Kredit in Verzug geraten, als wenn sie eine Zins- / Laufzeit-Refinanzierung vornehmen.

Ihr Darlehen kann ein Auszahlungsdarlehen sein, auch wenn Sie kein Geld zurückerhalten. Wenn Sie Kreditkarten, Autokredite oder etwas anderes abbezahlen, das ursprünglich nicht Teil Ihrer Hypothek war, betrachtet der Kreditgeber es wahrscheinlich als Auszahlungskredit. Wenn Sie zwei Hypotheken in einer konsolidieren - und eine war ursprünglich ein Auszahlungsdarlehen -, wird das neue konsolidierte Darlehen auch als Auszahlung klassifiziert.

Ein weiterer Grund, über Auszahlungen nachzudenken: Eine Auszahlungsrefinanzierung kann sich negativ auf Ihren FICO-Score auswirken.

83%

Die Anzahl der Hypothekenrefinanzierungen, bei denen es sich im vierten Quartal 2018 um Auszahlungsdarlehen handelte.

Immer mehr Amerikaner entscheiden sich für eine Auszahlungsrefinanzierung

Obwohl viele persönliche Finanzexperten davon abraten würden, Ihr Eigenheim bei einer Auszahlungsrefinanzierung von seinem Eigenkapital zu befreien, zeigen die jüngsten Daten, dass sich viele Amerikaner für diese Darlehensart entscheiden. Die vierteljährlichen Refinanzierungsstatistiken von Freddie Mac zeigten, dass im vierten Quartal 2018 (veröffentlicht im März 2019) 83% aller Refinanzierungsdarlehen auf Auszahlungskreditnehmer entfielen, der höchste Wert seit dem dritten Quartal 2007.

Quelle: Freddie Mac, Vierteljährlicher Refinanzierungsbericht, 2018

Viele dieser Refinanzierungen dienten keiner Zinssenkung. Die häufigsten Verwendungszwecke der Mittel waren die Begleichung von Rechnungen oder anderen Schulden oder Renovierungsarbeiten.

Quelle: Freddie Mac, Vierteljährlicher Refinanzierungsbericht, 2018

Eine interessante Lücke bei der Refinanzierung von Hypotheken

Mit Hilfe Ihres Hypothekenmaklers können Sie möglicherweise ein wenig Geld aus Ihrer Refinanzierung generieren, ohne dass dies als Auszahlungskredit betrachtet wird (und die damit verbundenen zusätzlichen Gebühren). Grundsätzlich wird die Überschneidung der Mittel am Ende eines Kredits und am Anfang eines anderen Kredits ausgenutzt. Es ist ein komplizierter Prozess, achten Sie also genau darauf, wie Fleming ihn beschreibt:

„Sie dürfen Abschlusskosten in einer Rate / Laufzeit refi finanzieren. Die meisten Kreditgeber erlauben diesen Abschlusskosten, vorausbezahlte Ausgaben wie vorausbezahlte Zinsen, die nicht bezahlten aufgelaufenen Zinsen für Ihre bestehende Hypothek, das Geld, das zur Vorfinanzierung Ihres Treuhandkontos erforderlich ist, und sogar Grundsteuern und Versicherungen zu berücksichtigen, wenn Sie es richtig einplanen.

„Wenn Sie refinanzieren, zahlen Sie die aufgelaufenen Zinsen für Ihre bestehende Hypothek bis zum Tag der Tilgung. Sie zahlen Ihre Zinsen für Ihr neues Darlehen vom Tag Ihrer Finanzierung bis zum Ersten des nächsten Monats im Voraus und leisten dann im nächsten Monat keine Zahlung. Aus diesem Grund haben Sie einen Monat Zinsen für Ihre Hypothek im Rahmen des neuen Darlehens finanziert.

„Wenn Sie ein Sammel- (oder Treuhand-) Konto haben, um Versicherungen und Steuern mit Ihrer bestehenden Hypothek zu bezahlen, hält Ihr bestehender Kreditgeber einen Teil Ihres Geldes - mindestens ein paar Monate Steuern und Versicherungen. Wenn Sie refinanzieren, benötigt Ihr neuer Kreditgeber etwas Geld, wenn Ihre Steuer- und Versicherungsrechnungen fällig werden, sodass er im Voraus um etwas Geld bittet. Sie können dies in der Regel finanzieren.

„Dann, nachdem Ihr Darlehen abgelaufen ist, schickt Ihnen Ihr alter Kreditgeber, der einen Teil Ihres Geldes in der Hand hält, einen Scheck, der dem Guthaben auf Ihrem Treuhandkonto entspricht, als Sie das Darlehen abbezahlt haben. Kasse!

„Da sich einige der Gebühren bis zur Finanzierung geringfügig ändern, gestatten die meisten Kreditgeber ein gewisses Maß an Polsterung - bis zu 2.000 US-Dollar Cash-Back-in-Escrow, ohne dass der Kredit als Auszahlung gewertet wird.

„Das alles bedeutet, dass Sie‚ Kosten 'finanzieren können, die nicht wirklich die Kosten für die Vergabe des Kredits sind, sondern die Kosten für den Erhalt des Kredits darstellen. Bei einem Zinssatz / Laufzeit-Darlehen von 200.000 USD wäre es sehr wahrscheinlich, etwa 4.000 USD in bar zu generieren - unter den richtigen Umständen, wenn es sorgfältig strukturiert wäre -, ohne eine Auszahlungsstrafe zu zahlen. “

Die Quintessenz

Ihre Aufgabe als Kreditnehmer ist es, über genügend Wissen zu verfügen, um Optionen mit Ihrem Kreditgeber zu besprechen. Für die meisten Menschen ist es die beste finanzielle Maßnahme, die zusätzlichen Kosten eines Auszahlungskredits zu vermeiden. Wenn Sie einen bestimmten Grund haben, Bargeld von zu Hause wegzunehmen, kann ein Auszahlungsdarlehen wertvoll sein. Denken Sie jedoch daran, dass der zusätzliche Geldbetrag, den Sie während der Laufzeit des Darlehens als Zinszahlung zahlen, eine schlechte Idee sein kann.