Equity vs. Debt Investments für Crowdfunding von Immobilien

Seit der Verabschiedung des Jumpstart Our Business Startups Act im Jahr 2012 hat das Crowdfunding von Immobilien zugenommen, und es wird erwartet, dass der Markt noch weiter expandiert. Im Oktober 2015 erließ die SEC ihre endgültige Entscheidung zu den Bestimmungen von Titel III des JOBS Act, wonach nicht akkreditierte Anleger neben akkreditierten Anlegern auch an Crowdfunded-Immobiliengeschäften teilnehmen können.

Über eine Crowdfunding-Plattform in Immobilien zu investieren, hat gewisse Vorteile gegenüber REITs oder dem direkten Eigentum an Immobilien. Einer dieser Vorteile ist die Möglichkeit, zwischen Schuldtiteln und Beteiligungen zu wählen. Bevor Sie in das Crowdfunding von Immobilien eintauchen, ist es hilfreich zu verstehen, wie sich die beiden unterscheiden und welche Risiken bestehen. (Weitere Informationen zu den Grundlagen des Immobilien-Crowdfunding finden Sie unter: Immobilien und Crowdfunding: Ein neuer Weg für Investoren.)

Die zentralen Thesen

• Immobilien-Crowdfunding ist eine zunehmend beliebte Alternative zu REITs und Immobilien-ETFs, um das eigene Portfolio um Immobilien zu erweitern.
• Equity Real Estate Investing erzielt eine Rendite aus Mieteinnahmen der Mieter oder Kapitalgewinnen aus dem Verkauf der Immobilie.
• Das Investieren in Immobilien beinhaltet die Ausgabe von Darlehen oder das Investieren in Hypotheken (oder hypothekenbesicherte Wertpapiere).

Grundlagen der Aktienanlage

Bei den meisten Crowdfunding-Transaktionen mit Immobilien handelt es sich um Beteiligungen. In diesem Szenario ist der Investor Aktionär einer bestimmten Immobilie, und sein Anteil ist proportional zu dem Betrag, den er investiert hat. Die Rendite wird in Form eines Anteils der von der Immobilie erzielten Mieteinnahmen abzüglich der an die Crowdfunding-Plattform gezahlten Servicegebühren erzielt. Anlegern kann bei einem Verkauf der Immobilie auch ein Anteil an einem etwaigen Wertzuwachs ausgezahlt werden.

Vorteile:

• Keine Begrenzung der Rendite: Aktieninvestitionen bieten einen breiteren Ertragspotenzialhorizont. Es ist möglich, annualisierte Renditen zwischen 18% und 25% zu sehen. Da es jedoch keine Obergrenze gibt, ist der Himmel aus Anlegersicht wirklich die Grenze.
• Steuervorteile : Ein Vorteil des Besitzes einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie besteht darin, dass bestimmte mit ihrem Eigentum verbundene Kosten wie Abschreibungen und Reparaturkosten abgezogen werden können. Beim Equity-Crowdfunding werden Geschäfte normalerweise über eine LLC strukturiert, die steuerlich als Flow-Through-Unternehmen behandelt wird. Dies bedeutet, dass Investoren die Vorteile des Abschreibungsabzugs nutzen können, ohne Eigentum direkt besitzen zu müssen.
• Niedrigere Gebühren: Aktienanlagen können in Bezug auf Gebühren günstiger sein. Anstatt Vorauszahlungen und monatliche Servicegebühren zu leisten, können Anleger eine jährliche Gebühr entrichten, um ihre Position in der Immobilie zu halten. Die Gebühr wird als Prozentsatz des Gesamtinvestitionsbetrags berechnet und liegt häufig zwischen 1% und 2%.

Nachteile:

• Mehr Risiko: Beim Crowdfunding von Aktien steckt möglicherweise mehr Geld in den Taschen der Anleger, aber es bedeutet, dass ein größeres Risiko eingegangen wird. Investoren stehen an zweiter Stelle, wenn es darum geht, eine Amortisation für ihre Investition zu erhalten, und wenn die Immobilie ihre Leistungserwartungen nicht erfüllt, kann dies leicht zu einem Verlust führen.
• Längere Haltedauer: Aktieninvestoren sehen im Vergleich zu Schuldinvestoren einen viel längeren Zeitrahmen voraus. Die Haltezeiten können sich über fünf oder sogar zehn Jahre erstrecken. Dies ist ein wichtiger Gesichtspunkt, wenn Sie daran interessiert sind, ein hohes Maß an Liquidität in Ihrem Portfolio aufrechtzuerhalten.

Wie Debt Investments funktionieren

Bei der Anlage in Immobilienschuldtitel tritt der Anleger als Kreditgeber gegenüber dem Immobilieneigentümer oder dem Geschäftssponsor auf. Das Darlehen wird von der Immobilie selbst besichert, und die Anleger erhalten eine feste Verzinsung, die sich nach dem Zinssatz des Darlehens und dem von ihnen investierten Betrag richtet. Bei einem Schuldengeschäft befindet sich der Investor am Ende des Kapitalstapels, was bedeutet, dass er Vorrang hat, wenn es darum geht, eine Auszahlung von der Immobilie zu fordern. (Weitere Informationen finden Sie im Tutorial: So verdienen Sie Geld mit Immobilien.)

Vorteile:

• Kürzere Haltezeit: Schuldeninvestitionen sind am häufigsten mit Entwicklungsprojekten verbunden. Infolgedessen haben sie normalerweise eine kürzere Haltedauer als Beteiligungen. Abhängig von der Art des Geschäfts kann die Haltezeit zwischen sechs und 24 Monaten betragen. Das ist ein Plus für Anleger, die es nicht mögen, Vermögenswerte langfristig zu binden.
• Geringeres Risiko: Aufgrund der Art und Weise, wie Geschäfte strukturiert sind; Investoren gehen mit Schuldinvestitionen ein geringeres Risiko ein. Das Darlehen ist durch die Immobilie besichert, die als Versicherungspolice gegen Rückzahlung des Darlehens fungiert. Im Falle des Ausfalls des Eigentümers oder Sponsors der Immobilie haben Anleger die Möglichkeit, den Verlust ihrer Investition durch eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme auszugleichen.
• Stetiges Einkommen: Schuldeninvestitionen sind in Bezug auf Höhe und Häufigkeit der Rückzahlungen vorhersehbarer. Obwohl jedes Geschäft anders ist, ist es nicht ungewöhnlich, dass Anleger Renditen zwischen 8% und 12% pro Jahr erzielen. Diese Erträge werden in der Regel monatlich oder vierteljährlich gezahlt.
• Begrenzte Rendite: Anlagen in Schuldtiteln sind mit weniger Risiko verbunden. Ein wesentlicher Nachteil ist jedoch die Tatsache, dass die Rendite durch den Zinssatz des Kredits begrenzt wird. Die Anleger müssen sich darüber im Klaren sein, ob sie bereit sind, das Potenzial zu opfern, um höhere Renditen für eine sicherere Wette zu erzielen.
• Höhere Gebühren: Während die meisten Crowdfunding-Plattformen für Immobilien den Anlegern keine Gebühren für die Einrichtung eines Kontos und die Erforschung von Schuldtiteln in Rechnung stellen, fallen für die Teilnahme an einem Geschäft normalerweise Gebühren an. Die Crowdfunding-Plattform nimmt in der Regel einen Prozentsatz von der Spitze, bevor Zinsen ausgezahlt werden, die sich auf Ihre Rendite auswirken können. Es kann auch eine gesonderte Kreditausgabegebühr geben, die an die Anleger weitergegeben wird. (Weitere Informationen zu Crowdfunding-Plattformen für Immobilien finden Sie unter: Top 5 Crowdfunding-Unternehmen für Immobilien .)

Nachteile:

• Geringere potenzielle Renditen: Mit geringerem Risiko sinkt die erwartete Rendite.
• Risiko einer vorzeitigen Rückzahlung: Hypotheken zahlen manchmal ihre Kredite vorzeitig aus, entweder durch Verkauf eines Eigenheims oder durch eine Refinanzierung. Andernfalls können die mit Ihrer Schuldeninvestition verbundenen Cashflows unterbrochen und die Laufzeit Ihres Kreditportfolios verkürzt werden.

Die Quintessenz

Crowdfunding ist eine attraktive Option für Anleger, die kostengünstig in private Immobiliengeschäfte investieren möchten. Die Mindestinvestition bei vielen Plattformen liegt zwischen 5.000 und 10.000 US-Dollar. Dies ist ein relativ geringer Preis, um Zugang zu dieser Anlageklasse zu erhalten. Sowohl Aktien- als auch Fremdkapitalinvestitionen haben ihre guten und schlechten Seiten. Kluge Anleger müssen sich die Zeit nehmen, um sorgfältig abzuwägen. Wenn Sie verstehen, was Sie im Vergleich zu dem, was Sie riskieren, gewinnen können, können Sie entscheiden, ob eine oder beide Arten von Anlagen gut zu Ihrem Portfolio passen.