Angemessene Kreditdefinition
Ein konformes Darlehen ist eine Hypothek, die dem von der Federal Housing Finance Agency (FHFA) festgelegten Konformitätskreditlimit entspricht oder darunter liegt und die Finanzierungskriterien von Freddie Mac und Fannie Mae erfüllt. Für Kreditnehmer mit hervorragender Bonität sind konforme Kredite aufgrund der damit verbundenen niedrigen Zinssätze von Vorteil.
So funktioniert ein konformes Darlehen
Die Federal National Mortgage Association (FNMA oder Fannie Mae) und die Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC oder Freddie Mac) sind staatlich geförderte Unternehmen, die den Markt für Wohnungsbaudarlehen vorantreiben. Diese regierungsnahen Behörden haben standardisierte Regeln und Richtlinien erstellt, denen Hypotheken entsprechen müssen. Der Begriff „konform“ wird am häufigsten verwendet, wenn speziell über die Höhe der Hypothek gesprochen wird, die unter eine bestimmte Grenze fallen muss, die als konforme Kreditgrenze bekannt ist und von der Bundesanstalt für Wohnungsbau (FHFA) festgelegt wird. Für 2019 liegt dieses Limit bei 484.350 USD, ein Anstieg von 453.100 USD im Jahr 2018. Auf Märkten mit hohen Kosten ist das Limit höher. Die neue Obergrenze für Einzelimmobilien in den meisten Hochpreisgebieten wie San Francisco und New York City beträgt 726.525 USD - oder 150% von 484.350 USD. Das Housing and Economic Recovery Act (HERA) schreibt vor, dass das Baseline-Kreditlimit für Fannie Mae und Freddie Mac jedes Jahr angepasst wird, um die Veränderung des durchschnittlichen US-Eigenheimpreises widerzuspiegeln.
Abgesehen von der Höhe des Kredits gelten für andere richtlinienkonforme Kredite folgende Kriterien: Verhältnis des Kreditnehmers zum Wert des Kredits (dh Höhe der Anzahlung), Verhältnis der Schulden zum Einkommen, Kredit-Score und -Historie, Dokumentationsanforderungen usw Ein konformes Darlehen über Fannie oder Freddie kann eine Anzahlung von nur 3% haben, und der Kreditnehmer muss ein erstmaliger Käufer von Eigenheimen sein. Darüber hinaus ist eine private Hypothekenversicherung (Private Mortgage Insurance, PMI) in Höhe von ca. 1, 05% pro Jahr für 30-jährige Darlehen bis zu 484.350 USD für das Darlehen erforderlich. Die Kosten der Versicherung sind teilweise oder vollständig steuerlich absetzbar, wenn das bereinigte Bruttoeinkommen des Kreditnehmers nicht mehr als 109.000 USD beträgt.
Konforme Kredite sind aufgrund ihrer niedrigen Zinssätze von Vorteil.
Wie nutzen Kreditgeber konforme Kredite?
Es ist wichtig zu beachten, dass Fannie Mae und Freddie Mac keine Hypotheken vergeben. Stattdessen versichern sie Hypotheken, die von Kreditgebern begeben wurden, und schaffen so mehr Spielraum für Banken, mehr Kredite zu vergeben, als sie ohne die Versicherung hätten auskommen können. Aus diesem Grund bevorzugen Kreditgeber konforme Kredite, da diese problemlos in Investmentbündel verpackt und auf dem Sekundärhypothekenmarkt verkauft werden können, um mehr Kapazität für Eigenheimkäufer freizugeben.
Konforme Kredite vs. fehlerhafte Kredite
Sowohl Fannie Mae als auch Freddie Mac kaufen nur konforme Kredite, um sie wieder in den Sekundärmarkt einzupacken, wodurch die Nachfrage nach einem nicht konformen Kredit viel geringer wird. Hypotheken, die das Kreditlimit überschreiten, werden als fehlerhafte oder Jumbo-Hypotheken eingestuft. Die Bedingungen für fehlerhafte Hypotheken können von Kreditgeber zu Kreditgeber sehr unterschiedlich sein, aber die Hypothekenzinsen und die Mindestanzahlung für Jumbokredite sind in der Regel höher, da sie ein höheres Risiko für einen Kreditgeber bergen.
Besondere Überlegungen zur Kreditkonformität
Die FHFA, die das Kreditlimit auf jährlicher Basis festlegt, hat die Aufsicht, um sicherzustellen, dass Fannie Mae und Freddie Mac ihre Chartas und Aufträge zur Förderung des Wohneigentums für Amerikaner mit niedrigem Einkommen und Mittelklasse erfüllen. Die FHFA verwendet den prozentualen Anstieg / Rückgang der durchschnittlichen Immobilienpreise von Oktober bis Oktober in der monatlichen Zinsumfrage (Monthly Interest Rate Survey, MIRS), um die Kreditrahmen für das Folgejahr anzupassen.
Um diese Umfrage durchzuführen, bittet die FHFA eine Stichprobe von Hypothekengebern, die Bedingungen und Konditionen für alle nicht bäuerlichen Kredite, die in den letzten fünf Geschäftstagen des Monats abgeschlossen wurden, zu melden. Die Umfrage liefert monatliche Informationen zu Zinssätzen, Darlehensbedingungen und Immobilienpreisen nach Immobilienart, Darlehensart (fester oder variabler Zinssatz) und Darlehensgeberart sowie Informationen zu 15- und 30-jährigen Festzinsdarlehen.