Verständnis des Escrow-Prozesses

Der Kauf eines Hauses kann ein komplizierter Prozess sein, auf den die meisten Menschen im Allgemeinen nicht vorbereitet sind. Eines dieser mysteriösen Elemente ist der Treuhandprozess - auch Abschluss genannt. Dieser Prozess, der zwischen der Annahme des Angebots durch einen Verkäufer und dem Erhalt der Schlüssel durch den Käufer stattfindet, kann für viele Käufer von Eigenheimen eine Überforderung darstellen.

Was ist Übertragungsurkunde?

Escrow ist ein Finanzinstrument, das von einem Dritten im Auftrag von zwei anderen Parteien gehalten wird, die eine Transaktion abschließen. Es ist wie ein Treuhandkonto, das von einem Dritten geführt wird, während alle Verpflichtungen des Verkäufers und Käufers erfüllt werden.

Die Zeit, die vom Anfang bis zum Ende des Treuhandvorgangs benötigt wird, variiert. Zu den Faktoren, die die Dauer des Abschlusses bestimmen, gehören die Vorabgenehmigung einer Hypothek, das Vorhandensein der entsprechenden Dokumente und die Zeit, die erforderlich ist, um das Underwriting abzuschließen. Und genau wie die Zeitdauer kann auch der Prozess von Staat zu Staat variieren. Die Schritte sind jedoch im Allgemeinen für alle gleich.

Eröffnen Sie ein Treuhandkonto

Sobald Sie und der Verkäufer einen für beide Seiten akzeptablen Kaufvertrag unterzeichnet haben, holt Ihr Vertreter Ihren Earnest-Money-Scheck ab und hinterlegt ihn auf einem Treuhandkonto bei der im Kaufvertrag angegebenen Treuhandgesellschaft.

Die Treuhandgesellschaft tritt als neutraler Dritter auf, um die erforderlichen Mittel und Dokumente für den Abschlussprozess von der ersten Einzahlung über die Ausleihe bis zur unterzeichneten Urkunde zu sammeln. In einigen Bereichen können Anwälte diesen Prozess anstelle eines Treuhandunternehmens durchführen, und es wird möglicherweise eher als Vergleich als als Treuhandvertrag bezeichnet.

Warten Sie auf die Einschätzung der Bank

Die Bank, die die Hypothek vorschiebt, wird eine eigene Schätzung vornehmen - für die der Käufer normalerweise zahlt -, um ihre finanziellen Interessen zu schützen, falls sie jemals eine Abschottung der Immobilie vornehmen muss. Wenn die Schätzung unter dem angebotenen Preis liegt, wird der Kreditgeber Ihnen keine Finanzierung geben, es sei denn, Sie stellen die Differenz fest oder der Verkäufer senkt den Preis auf den geschätzten Betrag.

Sie können jedoch versuchen, die Meinung des Bewerters zu ändern, indem Sie einen der folgenden Schritte ausführen:

• Stellen Sie zusätzliche Informationen zur Verfügung, warum Sie der Meinung sind, dass das Haus mit einem höheren Betrag bewertet werden sollte
• Holen Sie sich ein zweites Gutachten
• Versuchen Sie es mit einem anderen Kreditgeber und hoffen Sie, dass die Einschätzung zu Ihren Gunsten ausfällt

Ist keine dieser Optionen möglich, können Sie den Kaufvertrag kündigen.

Sichere Finanzierung

Sie sollten bereits vor der Annahme Ihrer Vereinbarung eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek erhalten haben. Sobald Sie Ihrem Kreditgeber die Immobilienadresse mitgeteilt haben, erstellt er einen nach Treu und Glauben erstellten Kostenvoranschlag oder eine Erklärung, in der Ihr Kreditbetrag, der Zinssatz, die Abschlusskosten und andere mit dem Kauf verbundene Kosten aufgeführt sind. Stellen Sie sicher, dass Sie die Nummern in diesem Dokument aushandeln, bevor Sie es unterschreiben. Sobald Sie Ihre schriftliche Kreditzusage erhalten haben, ist es Zeit, die Finanzierungsbedingung schriftlich zu beseitigen.

Genehmigen Sie die Angaben des Verkäufers

Sie sollten eine schriftliche Benachrichtigung über offensichtliche Probleme erhalten, die bereits vom Verkäufer oder dessen Vertreter festgestellt wurden. In einkommensschwachen Gegenden in Gegenden mit hohen Lebenshaltungskosten wurde die Garage möglicherweise in einen Wohnbereich umgewandelt, der gegen die städtischen Wohngesetze verstößt. Möglicherweise sind Ihnen solche Probleme bereits bekannt, da sie häufig in der Auflistung erwähnt werden.

Die Immobilie wird möglicherweise ohne Offenlegung durch den Verkäufer geliefert, was bedeutet, dass der Verkäufer keine Details in den Verkaufsbedingungen veröffentlicht. Wenn Sie immer noch an der Immobilie interessiert sind, lassen Sie Ihre eigene Inspektion durchführen. Stellen Sie sicher, dass Sie die Erlaubnis des Verkäufers einholen, bevor Ihr Inspektor die Räumlichkeiten betritt.

Besorgen Sie sich die erforderlichen Inspektionen

Im nächsten Schritt müssen Sie überlegen, ob Sie die zusätzlichen Kosten für Inspektionen in Kauf nehmen möchten. Diese sind zwar nicht erforderlich, können sich jedoch unter Berücksichtigung Ihrer Umstände als nützlich erweisen.

Obwohl dies keine Voraussetzung ist, liegt es in Ihrem Interesse, eine Hausinspektion durchführen zu lassen. Für ein paar hundert Dollar wird ein professioneller Hausinspektor Ihnen sagen, ob es gefährliche oder kostspielige Mängel im Haus gibt. Wenn ja, möchten Sie etwas über sie erfahren, damit Sie eine der folgenden Aktionen ausführen können:

• Zurück aus dem Kauf.
• Bitten Sie den Verkäufer, sie zu beheben.
• Bitten Sie den Verkäufer, den Preis zu senken, damit Sie die Reparaturen selbst durchführen können.

Beachten Sie, dass Sie hier keine Verkäuferkonzessionen aushandeln können, wenn der Vertrag besagt, dass Sie die Immobilie "wie sie ist" erwerben. Wenn der Überprüfungsvorgang zufriedenstellend abgeschlossen ist, müssen Sie den Überprüfungsfall schriftlich beseitigen. Sie wiederholen diesen Schritt nach allen anderen Inspektionen.

Schädlingsinspektion

Möglicherweise möchten Sie eine Schädlingsinspektion durchführen lassen, um sicherzustellen, dass im Haus keine Termiten, Zimmermannsameisen oder andere Schädlinge wie Kakerlaken oder Ratten vorkommen. Diese Probleme treten möglicherweise nicht an dem Tag auf, an dem Sie wahrscheinlich das Haus besichtigt haben, und sind nach Ihrem Einzug eine schrecklich unerwünschte Entdeckung. Eventuelle Schädlingsprobleme müssen behoben werden, bevor der Verkauf fortgesetzt werden kann - vorausgesetzt, Sie möchten fortfahren der Kauf. Dies ist ein weiterer Bereich, in dem Sie möglicherweise mit dem Verkäufer neu verhandeln möchten, um die Arbeit zu bezahlen.

Umweltinspektion

Es wird manchmal empfohlen, eine Umweltinspektion durchführen zu lassen, um zu Hause nach Giftstoffen wie Schimmel und Asbest zu suchen. Es kann auch Probleme auf dem Heimstandort geben, z. B. Kontamination durch einen Standort in der Nähe einer Mülldeponie, eines ehemaligen Ölfelds, einer chemischen Reinigung, einer Tankstelle oder eines anderen umweltgefährdenden Unternehmens. Alle in diesem Bereich aufgedeckten Probleme können schwerwiegende Gesundheitsrisiken mit sich bringen und sind möglicherweise teuer zu beheben.

Geologischer Bericht

In erdbebengefährdeten Gebieten ist möglicherweise ein Bodenbericht und / oder ein geologischer Bericht erforderlich, um das Risiko schwerwiegender Sachschäden im Falle einer solchen Katastrophe beurteilen zu können. Sie können auch einen Hochwasserbericht in Betracht ziehen. Wenn das Haus zu hoch ist, können Sie keine Hausbesitzerversicherung abschließen, was bedeutet, dass Sie keine Hypothek erhalten können. In einigen Fällen kann dieses Problem durch den Abschluss einer Hochwasserversicherung zusätzlich zur Versicherung Ihres Hausbesitzers behoben werden. In ländlichen Gebieten sollte eine Landvermessung durchgeführt werden, um die Grundstücksgrenzen zu überprüfen. In städtischen Gebieten sind die Grenzen in der Regel bereits sehr klar.

Gefahrenversicherung

Dies beinhaltet die Hausbesitzer-Versicherung und jegliche zusätzliche Deckung, die in Ihrem geografischen Gebiet erforderlich ist (z. B. Hochwasserversicherung). Sie müssen eine Hausbesitzer-Versicherung abschließen, bis Ihre Hypothek zurückbezahlt ist. Wenn Sie ein paar Dollar sparen möchten, wählen Sie Ihre eigene Versicherungsgesellschaft und stöbern Sie, um den besten Preis zu erhalten. Die von der Bank ausgewählte Option ist möglicherweise nicht die von Ihnen gewünschte.

Titelbericht und Eigentumsversicherung

Sowohl Titelberichte als auch Eigentumsversicherung werden von Ihrem Kreditgeber verlangt. Selbst wenn sie nicht wären, würdest du sie trotzdem wollen.

Der Titelbericht stellt sicher, dass das Eigentum eindeutig ist - das heißt, es gibt keine Grundpfandrechte an dem Eigentum und niemand außer dem Verkäufer hat Anspruch auf einen Teil davon. Die Eigentumsversicherung schützt Sie und den Kreditgeber vor allen rechtlichen Problemen, die später auftreten können, wenn bei der Titelsuche nichts aufgetaucht ist.

Wenn mit dem Titel etwas nicht stimmt (bekannt als Wolke oder Defekt), muss der Verkäufer den Fehler beheben, damit der Verkauf fortgesetzt werden kann oder Sie gehen können. Abhängig von Ihrem Wohnort können Treuhand- und Titelunternehmen identisch sein.

Der letzte Durchgang

Es ist eine gute Idee, die Immobilie kurz vor Schließung erneut zu inspizieren, um sicherzustellen, dass keine neuen Schäden aufgetreten sind und der Verkäufer Ihnen im Kaufvertrag angegebene Gegenstände wie Geräte oder Einrichtungsgegenstände hinterlassen hat.

Zu diesem Zeitpunkt können Sie wahrscheinlich nicht zurücktreten, es sei denn, das Haus wurde ernsthaft beschädigt. Es ist jedoch nicht ungewöhnlich, dass ein kleiner Einkäufer seinen Agenten unter Druck setzt, die Vereinbarung über etwas Bedeutungsloses aufheben zu lassen.

HUD-1-Formular

Spätestens einen Tag vor Abschluss erhalten Sie ein HUD-1-Formular oder die endgültige Aufstellung der Darlehensbedingungen und Abschlusskosten. Vergleichen Sie es mit der Schätzung von Treu und Glauben, die Sie zuvor unterzeichnet haben. Die beiden Dokumente sollten sehr ähnlich sein. Suchen Sie nach unnötigen, unerwarteten oder überhöhten Gebühren sowie nach offensichtlichen Fehlern.

Schließen Sie die Übertragungsurkunde

Der Abschlussprozess ist je nach Bundesstaat unterschiedlich, aber Sie müssen eine Menge Papierkram unterzeichnen. Nehmen Sie sich Zeit und lesen Sie sorgfältig. Der Verkäufer muss ebenfalls Papiere unterschreiben. Nachdem alle Papiere unterschrieben sind, bereitet der Treuhänder eine neue Urkunde vor, in der Sie als Eigentümer der Immobilie genannt werden, und sendet diese an den County Recorder. Sie werden einen Bankscheck einreichen oder eine Überweisung veranlassen, um Ihre Anzahlungs- und Abschlusskosten zu begleichen, und Ihr Kreditgeber wird Ihre Kreditmittel zur Hinterlegung überweisen, damit der Verkäufer und gegebenenfalls der Kreditgeber des Verkäufers bezahlt werden können.

Wenn Sie es so weit schaffen, können Sie endlich das Haus in Besitz nehmen.

12 Schritte zum Abschluss eines Immobiliengeschäfts

Die Quintessenz

Ihr Agent wird den gesamten Prozess überwachen. Seien Sie also nicht zu besorgt, wenn Sie nicht alle Details verstehen. Bei jeder Transaktion, bei der Sie finanziell so viel auf dem Spiel haben, ist es jedoch eine gute Idee, zumindest eine grundlegende Vorstellung davon zu haben, was vor sich geht, damit Sie nicht ausgenutzt werden. (Zugehörige Informationen finden Sie unter "Grundlegendes zum Treuhandprozess und zu den Anforderungen".)