Captive Real Estate Investment Trust
Ein firmeneigener Immobilieninvestmentfonds ist einfach ein Immobilieninvestmentfonds (Real Estate Investment Trust, REIT), der das Eigentum eines einzelnen Unternehmens kontrolliert. Unternehmen mit einem mit ihrem Geschäft verbundenen Immobilienbesitz können es vorteilhaft finden, die Immobilien für die speziellen Steuererleichterungen in einem REIT zu bündeln. Diese Steuerminderungsstrategie kann von Einzelhändlern und Banken mit vielen Geschäften oder Filialen angewendet werden.
Die zentralen Thesen
- Ein Captive REIT ist ein REIT mit einem Anteil von mehr als 50% an einem einzelnen Unternehmen.
- Captive REITs sind in der Regel Tochterunternehmen.
- Captive-REITs genießen als REITs die gleichen Steuervorteile wie Standard-REITs.
- Umfassende REIT-Bilanzierung kann für eine Muttergesellschaft und die REIT-Tochtergesellschaft komplex sein.
- Wirtschaftsprüfer und Steuerexperten sollten sicherstellen, dass sie alle Bundes- und Landesgesetze einhalten, die firmeneigene REITs umfassen.
Grundlegendes zu Captive Real Estate Investment Trusts
Um die Steuervergünstigungen eines Real Estate Investment Trust (REIT) zu nutzen, kann ein firmeneigener Immobilieninvestment Trust geschaffen werden. Unternehmen können sich dafür entscheiden, die Eigentumsrechte an einem REIT für den Captive-Status zu entwickeln oder zu kontrollieren. Beherrschender oder gefangener Status ist definiert als mehr als 50% des Stimmrechtsanteils eines REIT.
Unternehmen, die einen firmeneigenen REIT zum Zweck der Verwaltung ihrer eigenen Immobilien errichten, bezeichnen diese typischerweise als Miet- oder Hypotheken-REITs. Hypotheken-REITs stellen Hypothekenkapital für das Versprechen von gegenseitigem Einkommen bereit, das häufig die Grundlage für die Einnahmen eines REIT ist. Unternehmen können auch firmeneigene Immobilien-Investmentfonds einsetzen, indem sie Immobilien auf einen REIT übertragen und dann die Immobilien von diesen REITs vermieten.
Immobilieninvestmentfond
Ein Captive-REIT ist einfach ein REIT mit kontrollierendem Eigentum eines einzelnen Unternehmens. Darüber hinaus sind unverlierbare REITs einfach REITs. Ein Unternehmen kann als REIT eingestuft werden, wenn es bestimmte Anforderungen des Internal Revenue Service und Titel 26 des Internal Revenue Code erfüllt. REITs können Trusts, Vereine oder Unternehmen sein, aber unabhängig davon müssen sie sich alle dafür entscheiden, als Unternehmen besteuert zu werden.
Nach dem Internal Revenue Code können alle REITs ihre gesamten Einnahmen an ihre Aktionäre ausschütten. Dies macht REITs zu Partnerschaften nach dem Steuerkennzeichen, da Partnerschaften im Allgemeinen kein Einkommen haben und ihr gesamtes Einkommen über eine K-1 verteilen.
REITs müssen mehrere Anforderungen erfüllen, um die Einkommenssteuerabzüge in Anspruch zu nehmen, die REITs im Allgemeinen auszeichnen. Zu den wichtigsten Anforderungen gehören:
- Wahl zur Körperschaftsteuer
- Mindestens 90% des Bruttoertrags aus Dividenden, Zinsen, Mieten oder anderen Immobilien
- Mindestens 75% der Bilanzsumme entfallen auf Immobilienvermögen, Zahlungsmitteläquivalente und Staatspapiere
- Muss wirtschaftliches Eigentum von 100 oder mehr Personen haben (kontrollierende Unternehmen dürfen Führungskräfte als Anteilseigner benennen, um diese Anforderung zu erfüllen)
Wenn ein Unternehmen die REIT-Anforderungen erfüllt, muss es mindestens 90% seines Einkommens an die Anteilseigner zahlen und darf daher die Einkommensverteilung als Abzug verwenden. Ein nach der erforderlichen Ausschüttung verbleibender Restbetrag wird mit dem erforderlichen Körperschaftsteuersatz besteuert.
Tochtergesellschaft Rechnungswesen
Captive-REITs gelten als Tochterunternehmen und müssen daher in gewisser Weise im Finanzergebnis der Muttergesellschaft ausgewiesen werden. Grundsätzlich gibt es drei Möglichkeiten, Tochterunternehmen und deren Eigentumsverhältnisse im Abschluss eines Mutterunternehmens zu erfassen. Unternehmen können einen Konzernabschluss erstellen oder das Eigentum entweder nach der Equity- oder der Cost-Methode bilanzieren.
Nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung (GAAP) haben Unternehmen die Möglichkeit, einen Konzernabschluss zu erstellen, in den alle Aspekte der Finanzergebnisse eines Tochterunternehmens einbezogen werden, wenn das Mutterunternehmen mehr als 50% der Eigentumsrechte besitzt. In der Regel ist es für ein Mutterunternehmen nicht vorteilhaft oder nicht anwendbar, einen firmeneigenen REIT in den Konzernabschluss einzubeziehen, da der firmeneigene REIT selbst Steuervorteile erhält, was häufig der Grund für die Erstellung ist. Daher wird das Eigentum an einem Captive-REIT in der Regel entweder nach der Equity-Methode oder nach der Anschaffungskostenmethode im Finanzergebnis eines Mutterunternehmens erfasst.
Captive REIT Steuervorteile
Es kann mehrere Steuervorteile geben, die mit REIT-Steuern verbunden sind. Die Besteuerung von REITs durch den Bund wird in Titel 26 des Internal Revenue Code erörtert. Die Staaten können jedoch auch ihre eigenen Steuervorschriften für REITs haben, die die Steuervorteile erhöhen oder verringern können.
Im Allgemeinen kann die Muttergesellschaft eines Captive-REIT Miet- oder Hypothekenzahlungskosten abziehen, die sie an ihren Captive-REIT zahlt, wodurch sich das zu versteuernde Einkommen verringert. Dies ist nicht unbedingt ein großer Vorteil, da diese Kosten normalerweise sowieso abgezogen werden. Dies kann jedoch einige hilfreiche Vorteile bei der Zahlungsabwicklung usw. mit sich bringen. Einer der größten Vorteile besteht darin, dass die Muttergesellschaft einen Teil der Dividendenausschüttung vom firmeneigenen REIT erhält die möglicherweise zu einem niedrigeren Satz besteuert werden können.
Der Captive REIT genießt alle Steuervorteile des REIT-Status. Es kann 90% oder mehr seiner Erträge abziehen, die es an die Aktionäre ausschüttet. Es zahlt auch den Körperschaftsteuersatz des Bundes für alle verbleibenden Einkünfte.
Gesetze für Captive-REITs
Da firmeneigene REIT-Tochtergesellschaften potenziell mehrere Vorteile bieten können, gibt es einige bundes- und landesrechtliche Bestimmungen, die auf diese abzielen. Im Allgemeinen definieren die meisten Gesetze Captive als kontrollierende Beteiligung von 50%. Die Bundesgesetze verlangen, dass alle Behandlungen fair sind und mit den Immobilienbewertungen und den Verhandlungen zu marktüblichen Konditionen in Einklang stehen. Einige Staaten haben ihre eigenen speziellen Anforderungen und in einigen Fällen gibt es Einschränkungen, die Steuervermeidungstaktiken umfassend beseitigen können. Insgesamt sollten Buchhalter und Steuerexperten sicherstellen, dass Captive REITs und Captive REIT Accounting allen Bundes- und Landesgesetzen entsprechen.
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