Vermeiden Sie Kapitalgewinnsteuern auf Ihren Eigenheimverkauf

Mit geschätzten Aktien können Sie Ihre Aktien über mehrere Jahre verkaufen, um die Kapitalgewinne zu streuen. Leider wird Investmentimmobilien nicht der gleiche Luxus gewährt; Der gesamte Gewinnbetrag muss in dem Jahr, in dem die Immobilie verkauft wird, auf Ihre Steuern angerechnet werden. Wenn ein Hausbesitzer jedoch die IRS Section 1031-Börse genutzt hat, kann er den Betrag auf ein ähnliches Anlageinstrument aufschieben.

Verwalten des Erstverkaufs

Sie können diese Steuerbelastung verringern, indem Sie das Jahr steuern, in dem Eigentum und Besitz vergangen sind, und daher das Jahr, in dem Sie den Gewinn oder Verlust aus der Transaktion ausweisen. Mit anderen Worten, Sie können die Eigentumsübertragung auf ein Jahr einstellen, in dem Sie eine geringere Steuerbelastung erwarten. Wenn Ihr Einkommen jedoch stabil ist und die Zahlung von Steuern auf den Gewinn unvermeidlich erscheint, sollten Sie in Betracht ziehen, den IRC Section 1031-Austausch zu verwenden.

Die Section 1031 Exchange

Die Section 1031-Börse ermöglicht es einem Investor, Immobilien, die zur Investition gehalten werden, gegen andere als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zu tauschen und es entstehen keine unmittelbaren Steuerverbindlichkeiten. Wenn Sie nach § 1031 Geschäfts- oder als Finanzinvestition gehaltene Immobilien ausschließlich gegen ein Geschäft oder eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie gleicher Art tauschen, wird bis zur Veräußerung der neu erworbenen Immobilie kein Gewinn oder Verlust erfasst. Beachten Sie, dass Abschnitt 1031 nicht für den Austausch von Beständen, Aktien, Anleihen, Schuldverschreibungen, Nachweisen für die Verschuldung und bestimmten anderen Vermögenswerten gilt.

Ab 2018 beschränkte die neue Steuergesetzgebung diesen Umtausch auf Immobilien: § 1031 Umtausch von anderem Eigentum wie Kunstwerken ist nicht mehr zulässig. Weitere Informationen finden Sie im IRS.

Regeln und Vorschriften

Die Section 1031-Börse wird nicht in allen Fällen die Vermeidung von Kapitalertragssteuern gestatten. Beispielsweise ist der Umtausch von US-Immobilien in Immobilien in einem anderen Land nicht steuerfrei. Darüber hinaus erhalten Geschäfte, bei denen für persönliche Zwecke genutztes Eigentum - beispielsweise der Austausch eines persönlichen Wohnsitzes gegen ein Mietobjekt - nicht die steuerfreie Behandlung gemäß § 1031. Schließlich kann jede Partei das getauschte Eigentum innerhalb von zwei Jahren veräußern In diesem Zeitraum wird das umgetauschte Eigentum steuerpflichtig.

Für Zwecke der Steuerberichterstattung wird die Basis der alten Immobilie auf die neue Immobilie übertragen. Dies ist bei einem steuerfreien Umtausch wichtig zu verstehen, da die fälligen Steuern nicht vergeben werden, sondern lediglich bis zum Verkauf der neuen Immobilie aufgeschoben werden. Um den Umtausch nach Section 1031 mit dem Internal Revenue Service zu erfassen, ist es wichtig, das Formular 8824 mit der Steuererklärung für das Jahr des gleichartigen Umtauschs einzureichen. Ein steuerfreier Umtausch wird nicht empfohlen, wenn die Transaktion zu einem Verlust führt, da Verluste beim steuerfreien Umtausch nicht abgezogen werden können. In diesen Fällen ist es möglicherweise besser, den Vermögenswert zu verkaufen und den Erlös für den Kauf der neuen Immobilie zu verwenden.

Völlig steuerfreier Umtausch

Damit eine steuerfreie Umtauschtransaktion gemäß § 1031 stattfinden kann, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein:

Die Eigenschaft muss "wie eine Art" sein: Eigenschaften sind wie eine Art, wenn sie von der gleichen Art oder dem gleichen Charakter sind, auch wenn sie sich in der Note oder der Qualität unterscheiden.

Die Immobilie muss im Zusammenhang mit einem Geschäft oder einer Investition stehen: Ausgetauschte Immobilien müssen für produktive Geschäfts- oder Investitionszwecke gehalten und für die gleiche Verwendung gehandelt werden.

Neues Eigentum muss innerhalb von 45 Tagen identifiziert werden: Das neue Eigentum, das im Austausch für vorhandenes Eigentum erhalten werden soll, muss innerhalb von 45 Tagen nach der ersten Übertragung schriftlich identifiziert werden.

Die Übertragung muss innerhalb des 180-Tage-Zeitfensters erfolgen: Die gleichartige Immobilie muss bis zu einem dieser beiden Daten (je nachdem, was früher eintritt) eingegangen sein: innerhalb der 180-Tage-Frist nach der Übertragung der Immobilie oder bis zum Fälligkeitsdatum der Steuererklärung (einschließlich Verlängerungen) für das Jahr, in dem die Immobilie übertragen wird.

Teilweise steuerfreier Umtausch

Um vollständig steuerfrei zu sein, muss der Umtausch ausschließlich ein Umtausch von gleichartigem Eigentum sein. In einer perfekten Welt ist die Suche nach einer Immobilie mit demselben Handelswert ideal für die Section 1031-Börse. Es ist jedoch schwierig, einen gleichberechtigten Austausch zu finden, und in vielen Fällen kickt eine Partei etwas zusätzliches Geld, um das Geschäft fair zu machen. Diese zusätzliche Eigenschaft oder das erhaltene Geld wird als "Boot" bezeichnet, und dieser Gewinn wird bis zur Höhe des erhaltenen Bootes besteuert.

Wenn es auf beiden Grundstücken Hypotheken gibt, werden die Hypotheken saldiert. Die Partei, die die größere Hypothek aufgibt und die kleinere Hypothek erhält, behandelt den Überschuss als Stiefel.

Stimmt es, dass Sie Ihr Haus verkaufen und keine Kapitalertragssteuer zahlen können?

Die Quintessenz

Die seit 2010 gestiegenen Immobilienverkäufe haben es vielen Menschen ermöglicht, von der Bundesregierung steuerlich günstig behandelt zu werden. Infolgedessen gingen enorme Steuereinnahmen verloren. Derzeit bleibt § 1031 Börsen für Immobilien bestehen. (Wie oben erläutert, wurden sie ab 2018 für andere Arten von Eigentum wie Sammlerstücke, Flugzeuge, Franchise-Rechte und schweres Gerät eliminiert.)