Warum Housing Deals, die durchfallen

Der Verkauf eines Eigenheims ist normalerweise kein einfacher Vorgang. Es kann jedoch noch komplizierter und teurer werden, wenn ein Käufer ein Angebot macht, und der Verkauf scheitert, weil der Käufer zurücktritt. Daher gibt es als Verkäufer einige Dinge, die Sie über Late-Stage-Exits wissen müssen. Wenn Sie darüber nachdenken, Ihr Haus zu verkaufen, finden Sie heraus, was Sie tun können, um sich zu schützen, wenn das Geschäft scheitert.

Wie ein Hausverkauf durchfallen kann

Bei einem typischen Hausverkauf machen Käufer ein Angebot für das Haus eines Verkäufers, und wenn es akzeptiert wird, wird ein Vertrag zwischen den beiden Parteien unterzeichnet. Zu diesem Zeitpunkt ändert sich der Status der Immobilie in der Regel von "zum Verkauf" in "unter Vertrag" oder "im Vertrag". Die Statusänderung teilt anderen Käufern und Immobilienmaklern mit, dass der Verkäufer einen Käufer hat und das Geschäft gerade abschließt. Ein Verkauf oder Kauf eines Eigenheims ist jedoch erst endgültig, wenn beide Parteien alle erforderlichen Rechtsdokumente unterzeichnet haben, mit denen das Eigentum am Eigenheim bei Abschluss übertragen wird.

Käufer haben häufig in ihren Verträgen Klauseln über unvorhergesehene Ereignisse niedergelegt, die rechtliche Möglichkeiten darstellen, den Vertrag entweder kostenlos oder zu geringen Kosten für den Käufer zu stornieren. In den Kaufvertrag ist eine Eventualklausel aufgenommen, in der sowohl der Käufer als auch der Verkäufer den Bestimmungen des Vertrages zustimmen. Einige der häufigsten Eventualverbindlichkeiten sind:

Hypothek Eventualverbindlichkeit

Der Käufer muss in der Lage sein, eine Hypothek für die Immobilie zu erhalten, in der Regel innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach Unterzeichnung des Vertrags. Manchmal kann eine Bedingung in den Vertrag geschrieben werden, wonach der Vertrag ungültig wird, wenn die Finanzierung ausfällt. Für Verkäufer ist es wichtig, den Käufer zu bitten, ein Hypotheken-Vorabgenehmigungsschreiben vorzulegen.

Hausinspektion Eventualfall

Das zu verkaufende Haus muss entweder die Inspektion bestehen, oder der Käufer kann vom Verkäufer die Reparaturen verlangen, die im Inspektionsbericht aufgeführt sind. Wenn Reparaturen durchgeführt werden, wird normalerweise eine Nachuntersuchung angeordnet, um sicherzustellen, dass die Heimpässe vorhanden sind. Alternativ kann der Käufer die Informationen im Inspektionsbericht als Hebel nutzen, um einen niedrigeren Verkaufspreis auszuhandeln.

Home Sale Eventualverbindlichkeiten

Der Kauf eines neuen Eigenheims kann davon abhängen, ob der Käufer sein aktuelles Eigentum verkauft. Die Möglichkeit des Hausverkaufs hilft Käufern, da sie vom Vertrag zurücktreten können, wenn sich ihr Haus nicht verkauft. Der Verkäufer muss den Vorgang dann von vorne beginnen. Obwohl es normalerweise eine festgelegte Frist gibt, innerhalb derer der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten kann, wenn das Haus nicht verkauft. Der Verkäufer vermisst möglicherweise andere Angebote von potenziellen Käufern, die zum Abschluss bereit sind.

Bewertungskontingenz

Der Schätzungsvorbehalt ermöglicht es dem Käufer, das Haus zur Bestimmung seines Wertes bewerten zu lassen. Der Preis des Eigenheims muss dem offiziellen Schätzpreis entsprechen oder darunter liegen. Wenn die Bewertung zu einem niedrigeren Preis eingeht, kann der Käufer mit dem Kauf fortfahren oder den Verkäufer bitten, den Preis des Hauses zu senken.

Wenn ein Hausverkauf scheitert, liegt dies in der Regel daran, dass eine der oben genannten Eventualitäten nicht erfüllt ist oder der Käufer oder Verkäufer eine andere Meinung hatte.

Die zentralen Thesen

• Käufer haben oft Klauseln über unvorhergesehene Ereignisse in den Vertrag geschrieben, die rechtliche Möglichkeiten darstellen, sich vom Kauf eines Eigenheims zurückzuziehen.
• Wenn ein Angebot für einen Eigenheimverkauf scheitert, verliert der Verkäufer Zeit und Geld und verpasst andere Käufer, die zum Abschluss bereit waren.
• Eine Escape-Klausel hilft Verkäufern, da sie es dem Verkäufer ermöglicht, Angebote von anderen Käufern trotz Eventualitäten im ursprünglichen Angebot zu unterhalten.

Warnsignale

Die Nichteinhaltung einer der vertraglichen Eventualverbindlichkeiten ist ein berechtigter Grund, nicht zu schließen. Es gibt jedoch einige andere Warnsignale, die darauf hindeuten, dass ein Käufer den Kauf zurückzieht. Dazu gehören:

• Versäumnis, die unterschriebenen, datierten und ausgefüllten Papiere gemäß den Anweisungen zurückzusenden
• Unterlassene Zahlungen an Dritte (dh Inspektoren)
• Anrufe werden nicht zurückgerufen
• Fehlende Termine
• Zahlreiche Anfragen für Vertragsänderungen

Wenn Sie auf eines dieser Produkte stoßen, kann dies bedeuten, dass Ihr Käufer kalte Füße hat. Rufen Sie Ihren Käufer (oder dessen Vertreter) an, wenn Sie befürchten, dass der Abschluss gefährdet ist.

Die Kosten für Verkäufer

Wenn Sie einen Vertrag über den Verkauf Ihres Eigenheims haben, haben Sie ein paar Dinge zu verlieren, wenn der Käufer zurücktritt:

Opportunitätskosten

Andere Käufer, die an einem Angebot für Ihr Haus interessiert waren, werden sich andere Immobilien auf dem Markt ansehen, wenn Ihr Haus unter Vertrag steht. Sie könnten die Gelegenheit verlieren, an diese Käufer zu verkaufen, wenn Ihr Haus unter Vertrag steht, da sie möglicherweise eine andere Immobilie gekauft haben.

Zeit

Einer der frustrierendsten Aspekte eines durchfallenden Eigenheimverkaufs ist die verschwendete Zeit. Der Verkäufer wird zu Feld 1 zurückgeschickt, um den Vorgang erneut zu starten und einen anderen Käufer zu finden. Außerdem könnte die Verzögerung Ihre Pläne zum Kauf eines anderen Eigenheims oder zur Änderung Ihrer Einzugszeiten zum Scheitern bringen.

Ihr nächstes Zuhause

Wenn Sie einen Vertrag zum Kauf eines anderen Eigenheims abgeschlossen haben und diese Transaktion vom Verkauf Ihres derzeitigen Wohnsitzes abhängig war - weil Sie den Erlös aus dem Verkauf benötigten -, können Sie das Eigenheim möglicherweise nicht kaufen. Infolgedessen müssen Sie möglicherweise vom Kauf zurücktreten oder einen anderen Weg finden, um ihn zu finanzieren.

Geld

Sie können Geld verlieren, wenn das Geschäft scheitert, wenn Sie die Hypothekenzahlungen für Ihr aktuelles Eigenheim - das Sie verkaufen - fortsetzen und gleichzeitig die Hypothek für das Eigenheim bezahlen müssen, das Sie gerade gekauft haben. Möglicherweise zahlen Sie auch Miete für eine Wohnung, bis Sie den Kauf eines neuen Eigenheims abschließen. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Verkauf weit vom Eigenheim entfernt ist. Kurz gesagt, ein Rücktritt eines Käufers kann Ihre monatlichen Wohnkosten vorübergehend erhöhen.

Wenn Sie unter Vertrag sind, um Ihr neues Haus zu kaufen, und der potenzielle Käufer Ihres aktuellen Hauses ausscheidet, müssen Sie möglicherweise für den Vertragsbruch zahlen, um das neue Haus zu kaufen.

Die laufenden Unterhaltskosten Ihres derzeitigen Eigenheims werden fortgeführt, einschließlich Grundsteuern, Nebenkosten und Landschaftsbau. Und da es wichtig ist, das Haus präsentabel zu halten, um einen neuen Käufer zu gewinnen, können sich die Kosten im Laufe der Zeit summieren.

Speichern Sie den Deal

Es gibt Schritte, die Sie unternehmen können, wenn Ihr Käufer zurücktreten möchte. Stellen Sie zunächst sicher, dass die beteiligten Immobilienmakler für Sie und den Käufer effektiv kommunizieren. Stellen Sie sicher, dass Sie und der potenzielle Käufer Kopien aller Mitteilungen schriftlich erhalten. Wenn Sie oder der Käufer keinen Vertreter einsetzen (oder wenn Sie mit der Kommunikationsebene nicht vertraut sind), versuchen Sie, direkt mit dem Käufer zu sprechen, um seine Absichten oder Bedenken zu verstehen. Stellen Sie außerdem fest, ob Sie Zugeständnisse machen können, um Ihren Käufer auf dem Laufenden zu halten.

Sie möchten möglicherweise nicht den Verkaufspreis Ihres Hauses senken oder für Aktualisierungen und Reparaturen bezahlen, aber es lohnt sich möglicherweise, wenn der Verlust des Verkaufs teurer ist als die Reparaturen.

Überprüfen Sie den Vertrag, um festzustellen, ob Sie möglicherweise als Verkäufer in Anspruch genommen werden, wenn der Käufer zurücktritt. Gibt es zum Beispiel eine Klausel in Ihrem Vertrag, die Ihnen rechtliche Gründe gibt, Ihren Kreditnehmer wegen Vertragsverletzung zu verklagen und einen Prozentsatz des vereinbarten Verkaufspreises zu erhalten? Oder gibt es eine Klausel, die besagt, dass der Käufer in Verzug ist, wenn er oder sie das Geschäft nicht innerhalb des angegebenen Zeitraums nach Unterzeichnung des Vertrags storniert?

Verwenden Sie eine Escape-Klausel

Eine Ausweichklausel ermöglicht es dem Verkäufer, Angebote anderer Käufer zu unterhalten und anzunehmen, auch wenn der Käufer Bedingungen oder Eventualverbindlichkeiten in den Vertrag aufgenommen hat.

Wenn im Inland ein anderes Angebot gemacht wurde, benachrichtigt der Verkäufer den ursprünglichen Käufer, der eine festgelegte Anzahl von Tagen zur Verfügung hätte, um die Eventualitäten zu erfüllen oder auf sie zu verzichten. Mit anderen Worten, eine Fluchtklausel schützt Verkäufer, damit sie keine Verkaufschancen verpassen, während sie darauf warten, dass die Eventualitäten des Käufers erfüllt werden, beispielsweise der Verkauf des Eigenheims des Käufers.

Die Quintessenz

Es gibt eine Reihe von Faktoren, die dazu führen können, dass ein Hausverkauf nicht zustande kommt, einschließlich der Nichterfüllung einer der Eventualitäten oder Klauseln des Vertrages oder der Meinung des Käufers.

Verkäufer können sich jedoch schützen, indem sie informiert werden und die Einzelheiten des Vertrags kennen. Verkäufer müssen sicherstellen, dass ihr Agent effektiv arbeitet und kommuniziert. Wenn Sie der Verkäufer sind, können Sie erwägen, den Vertrag von einem Immobilienanwalt überprüfen zu lassen, Klauseln vorzuschlagen, die Sie schützen könnten, und Rückgriffsoptionen vorzuschlagen, wenn der Käufer zurücktritt - einschließlich der Möglichkeit, Ihren Käufer gegebenenfalls zu verklagen.