Grundlegendes zu kreditgebernotwendigen Hochwasserversicherungen

"Nur ein paar Zentimeter Wasser aus einer Flut können Zehntausende Dollar Schaden anrichten", so das National Flood Insurance Program. Diese Tatsache fasst zusammen, warum Hypothekengeber manchmal Kreditnehmer benötigen, um eine Hochwasserversicherung abzuschließen. Wenn die Immobilienwerte erheblich sinken, sind Hausbesitzer, die einer möglichen Zwangsvollstreckung gegenüberstehen, häufig bestrebt, diese zusätzlichen Kosten zu vermeiden und das Problem dem Kreditgeber zu überlassen.

Immobilienmakler und Hypothekengeber informieren ihre Kunden jedoch häufig erst dann über die Hochwasserversicherungsanforderungen, wenn sich eine Immobilie bereits in der Hinterlegung befindet. Auch Hausbesitzer sind sich nicht bewusst, dass viele Gebiete, die nicht unmittelbar einem hohen Hochwasserrisiko ausgesetzt zu sein scheinen, von der Federal Emergency Management Agency (FEMA) als besonders gefährdet eingestuft werden. Wenn Sie sich in dieser Situation befinden oder nicht unvorbereitet sein möchten, hilft Ihnen dieser Artikel, indem Sie die vom Kreditgeber verlangte Hochwasserversicherung entmystifizieren.

(So ​​lesen Sie eines der wichtigsten Dokumente, die Sie besitzen: Verstehen Sie Ihren Versicherungsvertrag .)

Warum Kreditgeber eine Hochwasserversicherung benötigen

Hausbesitzer-Versicherungen (auch Gefahrenversicherung genannt) decken Hochwasser nicht ab - nur ein separates Versicherungsprodukt kann vor Hochwasserschäden schützen. Die Hochwasserversicherung ist in der Regel für hypothekarisch belastete Hausbesitzer in Gebieten, die normalerweise als Hochwassergebiete mit geringem Risiko eingestuft werden, optional. Abhängig vom Hypothekenprodukt kann dies für hypothekarisch belastete Hausbesitzer in Hochwasserrisikogebieten sogar optional sein. Eigenheimbesitzer, die eine Hypothek von einem Kreditgeber aufnehmen, der staatlich reguliert oder versichert ist (z. B. eine FHA-Hypothek), und ein Eigenheim in einem Hochwasserrisikogebiet (auch als Special Flood Hazard Area bezeichnet) kaufen, müssen eine Hypothek kaufen Hochwasserversicherung. In den meisten Fällen muss der Hausbesitzer die Hochwasserversicherung jedes Jahr bezahlen, bis die Hypothek zurückgezahlt ist.

Wenn jemand eine Hypothek aufnimmt, dient das Eigenheim als Sicherheit, wenn der Kreditnehmer keine Hypothekenzahlungen mehr vornimmt. Wenn eine Immobilie finanziert wird, ist der Kreditgeber häufig finanziell stärker an der Immobilie beteiligt als der Kreditnehmer. Wenn eines der Vermögenswerte des Kreditgebers durch Hochwasser beschädigt wird und der Kreditnehmer das Haus verlässt und keine Hypothekenzahlungen mehr vornimmt, befindet sich der Kreditgeber in einer Verlustposition. Um dieses Risiko auszuschließen, verlangen viele Kreditgeber, dass der Hausbesitzer eine Hochwasserversicherung abschließt.

(Einige Dinge sollten nicht dem Zufall überlassen werden. Finden Sie heraus, wo Sie Deckung benötigen. Informieren Sie sich über 5 Versicherungspolicen, die jeder haben sollte .)

Flutgeschädigte Häuser reparieren

Es ist unwahrscheinlich, dass der Hausbesitzer ein beschädigtes Haus verlässt, wenn es zu minimalen Kosten repariert werden kann. Die Hochwasserversicherung bietet Geld, um ein Haus zu reparieren oder sogar wieder aufzubauen, wenn es durch Überschwemmungen beschädigt oder zerstört wird. Der Hausbesitzer wird das Haus behalten und weiterhin Hypothekenzahlungen leisten. Wenn der Hausbesitzer einen Anspruch geltend machen muss, ist er nur für die Zahlung des Selbstbehalts verantwortlich. Wenn der Hausbesitzer den Selbstbehalt, der bis zu 5.000 US-Dollar betragen kann, nicht bezahlen kann, besteht immer noch das Risiko, dass der Hausbesitzer abreist. Da die Hochwasserversicherung, wie wir später besprechen werden, bei maximal 250.000 US-Dollar liegt, könnte der Eigentümer auch versucht sein, ein Grundstück zu verlassen, dessen Reparatur oder Wiederaufbau erheblich teurer ist.

Wie funktioniert die Hochwasserversicherung?

Hochwasserversicherung funktioniert genauso wie andere Versicherungsprodukte. Der Versicherte - der Hausbesitzer - zahlt eine jährliche Prämie auf der Grundlage des Hochwasserrisikos der Immobilie und des von ihm gewählten Selbstbehalts. Wenn das Eigentum durch Überschwemmungen beschädigt oder zerstört wird, erhält der Hausbesitzer Bargeld für den Geldbetrag, der zur Behebung des Schadens erforderlich ist, bis zum Versicherungslimit.

Der Hausbesitzer muss die Hochwasserversicherung vor Abschluss eines Grundstücks abschließen und jedes Jahr erneuern, um den Restbetrag des Darlehens zu decken. Der Kreditgeber kassiert in der Regel die Zahlungen für die Hochwasserversicherung zusammen mit der monatlichen Hypothekenzahlung, führt das Guthaben auf einem Treuhandkonto und zahlt einmal jährlich die gesamte Prämie an die Versicherungsgesellschaft (ähnlich wie bei der Grundsteuer und der Risikoversicherung). Sobald der Hausbesitzer die erste Police abgeschlossen hat, sind möglicherweise keine weiteren Maßnahmen erforderlich, außer monatlichen Hypothekenzahlungen. Eine separate Deckung von bis zu 100.000 USD für persönliche Gegenstände ist ebenfalls verfügbar.

Müssen Sie es kaufen?

Informationen zum Hochwasserrisiko von Immobilien finden Sie unter FloodSmart.gov. Wenn die Website besagt, dass sich die Immobilie in einem Risikogebiet befindet, ist wahrscheinlich eine Hochwasserversicherung erforderlich. Die endgültige Entscheidung hängt von der Hochwasserversicherungsrate und einer offiziellen Bestimmung der Hochwassergefahr ab. Sie können die Karten selbst auf FEMA.gov sehen. Sie sollten auch Ihre kreditgebende Stelle nach den Anforderungen der Hochwasserversicherung fragen.

In einigen Stadtvierteln oder sogar in ganzen Städten kann es schwierig sein, ein Zuhause zu finden, das sich nicht in einem Hochwasserrisiko befindet. In anderen Regionen müssen Sie keine Hochwasserversicherung abschließen.

(Verwenden Sie diese einfachen Ideen, um Geld zu sparen und eine bessere Deckung für Ihr Haus zu erzielen . Weitere Informationen finden Sie unter Versicherungstipps für Hausbesitzer .)

So erhalten Sie Deckung

Das von der FEMA verwaltete National Flood Insurance Program (NFIP) bietet Hausbesitzern in Gemeinden, die an dem Programm teilnehmen, eine Hochwasserversicherung an. Das Programm fordert die teilnehmenden Gemeinden auf, "Verordnungen zu erlassen und durchzusetzen, die den Anforderungen der FEMA entsprechen oder diese übertreffen, um das Hochwasserrisiko zu verringern". Dieses Programm bietet auch einen kleinen Rabatt auf die Hochwasserversicherung, basierend auf den Schritten, die die Gemeinden unternehmen, um das Hochwasserrisiko zu verringern.

Die eigentlichen Versicherungspolicen werden von privaten Versicherungsunternehmen ausgestellt, nicht von der FEMA. Eine teilnehmende Versicherungsgesellschaft finden Sie auf der FEMA-Website. Besser noch, fragen Sie Freunde, Familie und Mitarbeiter in Ihrer Stadt nach Empfehlungen.

Die Kosten der Hochwasserversicherung

Die Kosten für die Versicherung eines Objekts gegen Hochwasserschäden werden von risikobedingten Faktoren wie dem Baujahr, der Anzahl der Stockwerke, dem Ausmaß des Hochwasserrisikos und der vom Kreditgeber geforderten Deckungssumme bestimmt. Dieser Betrag sollte sich nach den Kosten für den Wiederaufbau richten, die Sie bei der Versicherung Ihres Hausbesitzers erhalten.

Der Preis für die Versicherung einer Immobilie mit einem bestimmten Selbstbehalt und einer bestimmten Deckungssumme ist derselbe, unabhängig davon, wen Sie als Versicherer ausgewählt haben, da die Prämien für die Hochwasserversicherung staatlich geregelt sind. Sie haben jedoch eine gewisse Kontrolle über die Kosten Ihrer Police, da Sie Ihren Selbstbehalt selbst bestimmen können.

Um herauszufinden, wie viel die Hochwasserversicherung speziell für Ihren Wohnsitz kostet, füllen Sie das Hochwasserrisikoprofil auf der FEMA-Website aus und wenden Sie sich an einen der aufgeführten teilnehmenden Versicherungsagenten. Die Website gibt nur eine ungefähre Bandbreite möglicher Deckungskosten an. Ein Versicherungsvertreter kann Ihnen ein genaues Angebot machen. Sie können immer noch ein Angebot einholen, auch wenn Sie sich die Immobilie nur ansehen und sie nicht unter Vertrag haben. Erwarten Sie im Allgemeinen, mindestens ein paar hundert Dollar für die Hochwasserversicherung zu zahlen.

Die gesetzlich zulässige maximale Versicherungssumme für die Struktur beträgt 250.000 USD. Die Berichterstattung über Inhalte ist optional - sie wird vom Kreditgeber nicht verlangt - kostet jedoch zusätzlich (und ist auf 100.000 US-Dollar begrenzt).

Nach Angaben der FEMA werden folgende Elemente als Teil der Gebäudestruktur betrachtet:

• Das versicherte Gebäude und seine Gründung
• Die Elektro- und Sanitärsysteme
• Zentrale Klimaanlagen, Öfen und Warmwasserbereiter
• Kühlschränke, Kochherde und Einbaugeräte wie Geschirrspüler
• Fest verlegter Teppichboden über einem unfertigen Boden
• Fest installierte Verkleidungen, Wandbretter, Bücherregale und Schränke
• Jalousien
• Freistehende Garagen bis zu 10% der Gebäudedeckung
• Schmutzentfernung

Was ist nicht gedeckt

Nach Angaben der FEMA sind viele wichtige und teure Dinge nicht über die Hochwasserversicherung abgesichert. Wenn Sie sich Sorgen über die Kosten für das Ersetzen der folgenden Artikel machen, müssen Sie eine zusätzliche Personenversicherung abschließen:

• Persönliche Gegenstände wie Kleidung, Möbel und elektronische Geräte
• Vorhänge
• Tragbare Klimaanlagen und Fensterklimaanlagen
• Tragbare Mikrowellenherde und tragbare Geschirrspüler
• Teppiche, die nicht in der Gebäudeabdeckung enthalten sind (siehe oben)
• Waschmaschinen und Trockner
• Gefrierschränke und das Essen in ihnen
• Bestimmte wertvolle Gegenstände wie Originalgrafiken und Pelze (bis zu 2.500 USD)

Darüber hinaus deckt weder eine Hochwasserversicherung für Gebäude noch eine Personenversicherung Folgendes ab:

• Schäden durch Feuchtigkeit, Schimmel oder Schimmel, die vom Eigentümer hätten vermieden werden können
• Währung, Edelmetalle und wertvolle Papiere wie Aktienzertifikate
• Eigentum und Habseligkeiten außerhalb eines Gebäudes wie Bäume, Pflanzen, Brunnen, Klärgruben, Spaziergänge, Terrassen, Terrassen, Zäune, Mauern, Whirlpools und Schwimmbäder
• Lebenshaltungskosten wie vorübergehende Unterbringung
• Vermögensschäden durch Betriebsunterbrechung oder Nutzungsausfall von versicherten Sachen
• Die meisten selbstfahrenden Fahrzeuge wie Autos, einschließlich ihrer Teile

Sonstige Mängel und Warnungen

Hochwasserversicherungen sind teuer und können, wie andere übliche Versicherungsformen, das Wohneigentum für manche Menschen weniger erschwinglich oder sogar unerschwinglich machen. Berechnen Sie, ob Sie sich eine Hochwasserversicherung leisten können, solange Sie diese benötigen, bevor Sie sich zu einer Immobilie verpflichten. Wenn Ihre Hochwasserversicherung 1.000 US-Dollar pro Jahr kostet und Sie 30 Jahre brauchen, um Ihre Hypothek zu bezahlen, sind das zusätzliche 30.000 US-Dollar für den langfristigen Besitz dieses Hauses.

Ersatz gegen maximale Abdeckung

Einige Hochwasserversicherungsunternehmen werden versuchen, Sie zum Abschluss einer Versicherung für maximal 250.000 USD zu bewegen, auch wenn der Kreditgeber nicht so viel Deckung benötigt. Wenn der Kapitalbetrag eines Kredits nur 200.000 USD beträgt, ist keine zusätzliche Deckung erforderlich. Sehen Sie sich den Wiederbeschaffungswert für Ihr Haus an, der von der Versicherungsgesellschaft Ihres Hausbesitzers ermittelt wurde. Dies ist der volle Betrag, für den Sie eine Versicherung abschließen müssen. Die Versicherung muss nur den Wert der physischen Struktur abdecken, nicht das Land.

Refinanzierung und Hochwasserversicherung

Wenn Sie über eine Refinanzierung nachdenken und keine Hochwasserversicherung für Ihre bestehende Hypothek benötigen, prüfen Sie, ob sich Ihre Hochwasserbezeichnung geändert hat. Möglicherweise befinden Sie sich jetzt in einem Hochwassergebiet mit hohem Risiko, selbst wenn Sie dies noch nicht getan haben. Die Refinanzierung lohnt sich möglicherweise nicht, wenn Sie die neuen Kosten für die Hochwasserversicherung hinzufügen.

Schließlich reicht die maximal zulässige Deckung von 250.000 US-Dollar möglicherweise nicht aus, um einige Immobilien wieder aufzubauen. Wenn die Versicherungsgesellschaft Ihres Hausbesitzers im Falle eines Totalverlusts den Wiederaufbau Ihres Eigentums für mehr als 250.000 US-Dollar veranschlagt, müssen Sie sich des Risikos bewusst sein, dem Sie auch bei Hochwasserversicherungen ausgesetzt sind.

Vermeidung von Überschwemmungsversicherungen, die vom Kreditgeber verlangt werden

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die vom Kreditgeber vorgeschriebene Hochwasserversicherung zu umgehen, auch wenn sie nicht für alle geeignet ist, insbesondere für diejenigen, die in Risikogebieten leben.

Forschung

Vor dem Kauf recherchieren - Finden Sie Immobilien, die sich nicht in hochwassergefährdeten Gebieten befinden.

Umfrage

Lassen Sie eine Umfrage durchführen (für ca. 1.500 US-Dollar), um festzustellen, ob Ihr Grundstück so hoch ist, dass es sich nicht im Überschwemmungsgebiet befindet, auch wenn es sich in der Regel um eine Gemeinde handelt. Möglicherweise können Sie eine Befreiung beantragen, wenn Sie nachweisen, dass für Ihr Eigentum kein hohes Risiko besteht.

Organisieren

Organisieren Sie Ihre Gemeinde und arbeiten Sie mit der lokalen Regierung zusammen, um das Hochwasserrisiko so weit zu verringern, dass sich das Gebiet nicht mehr in einem Gebiet mit hohem Risiko befindet.

Die Quintessenz

Der Kauf einer Hochwasserversicherung sollte keine hässliche Überraschung sein, wenn Sie ein Haus kaufen oder refinanzieren. Wenn Sie sich jetzt weiterbilden, können Sie besser verstehen, wann Kreditgeber eine Hochwasserversicherung benötigen, wie Sie die Kosten senken oder in einigen Fällen sogar ganz vermeiden können.

(Erfahren Sie alles, was neue Hausbesitzer wissen müssen, bevor sie auf der gepunkteten Linie unterschreiben. Weitere Informationen finden Sie im Beginner's Guide to Homeowners Insurance .)