Verständnis des Case-Shiller Housing Index

Sie haben wahrscheinlich den in den Nachrichten mehrfach erwähnten Case-Shiller-Index gehört. Vielleicht wissen Sie, dass es etwas mit den Immobilienpreisen und dem Wohnungsmarkt zu tun hat. Aber was genau ist dieser Index und wie wirkt er sich auf Sie aus?

Was ist der Case-Shiller-Index?
Der Case-Shiller-Index wurde in den 1980er Jahren von drei Ökonomen entwickelt: Allan Weiss, Karl Case und Robert Shiller. Das Trio gründete später eine Firma, um ihre Forschungen zu verkaufen; Dieses Unternehmen wurde von Fiserv, Inc. gekauft, die die Daten hinter dem Index tabellarisch aufführt. Die Daten werden dann von Standard & Poor's verteilt.

Der Index, der früher als S & P / Case-Shiller-Eigenheimpreisindex bekannt war, ist eigentlich überhaupt kein einziger Index. Es gibt wirklich mehrere Indizes:

• Der nationale Preisindex für Eigenheime, der neun Hauptzählungsbereiche abdeckt. Sie wird vierteljährlich berechnet und am letzten Dienstag im Februar, Mai, August und November veröffentlicht.
  
• Der aus 10 Städten bestehende zusammengesetzte Index umfasst Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco und Washington, DC.
  
• Der aus 20 Städten bestehende zusammengesetzte Index umfasst alle oben genannten Städte sowie Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle und Tampa.
  
• Zwanzig einzelne Metrobereichsindizes für jede der oben aufgeführten Städte.

Die Indizes werden, abgesehen vom nationalen Index, am letzten Dienstag eines jeden Monats um 9.00 Uhr EST veröffentlicht. Die gemeldeten Daten haben eine Verzögerung von zwei Monaten, sodass der im Mai herausgegebene Bericht nur die Hausverkäufe bis März abdeckt.

Jeder Index misst die Preisänderungen von Einfamilienhäusern (auch Häuser genannt) nach der Wiederholungsmethode, bei der die Verkaufspreise derselben Immobilien im Zeitverlauf verglichen werden. Neubauten sind ausgeschlossen - da diese Häuser noch nicht verkauft wurden, kann nicht berechnet werden, wie sich ihre Verkaufspreise geändert haben, bis sie zwei Eigentümer hatten (ab diesem Zeitpunkt handelt es sich nicht mehr um Neubauten). Eigentumswohnungen und Genossenschaften sind in keinem der Hauptindizes enthalten. Es gibt jedoch einen separaten Eigentumswohnungsindex, der die Eigentumswohnungspreise in fünf Hauptmärkten nachzeichnet: Boston, Chicago, New York, Los Angeles und San Francisco.

Die von den Case-Shiller-Indizes erfassten Arten von Verkäufen werden als Transaktionen zu marktüblichen Konditionen bezeichnet. Dies sind Transaktionen, bei denen das Haus zum Marktwert verkauft wurde und die Verkaufspreisdaten verwendet werden können, um eine genaue Momentaufnahme des Wohnungsmarktes zu erhalten. Eine Transaktion, bei der eine Mutter ihr Haus zu einem günstigen Preis unter dem Marktpreis an ihren Sohn verkaufte, würde in keinem Case-Shiller-Index enthalten sein, da sie die Gesamtaktivität des Wohnungsmarkts nicht genau widerspiegelt. Zwangsversteigerungsverkäufe sind in den Indizes enthalten, da ein Verkauf zwischen einer Bank und einer Einzelperson sowohl als marktüblich als auch als Wiederverkauf gilt.

Ebenfalls aus dem Index ausgeschlossen sind Immobilien, deren Bezeichnung sich ändert (eine Immobilie, die kürzlich als Haus eingestuft wurde, jetzt aber nicht mehr als Eigentumswohnung eingestuft wird), Verkäufe unmittelbar vor oder nach einer dramatischen Änderung einer Immobilie (wie bei einem renovierten Haus mit zwei Schlafzimmern) an ein Haus mit fünf Schlafzimmern) und Transaktionen, bei denen anscheinend Datenfehler aufgetreten sind (ein Haus, das einmal für 100.000 US-Dollar verkauft wurde, wird später beispielsweise als für 10.000 US-Dollar verkauft gemeldet).

Warum Hauspreise wichtig sind
Wenn Sie eine Wohnimmobilie kaufen oder verkaufen möchten, interessiert Sie natürlich, ob und um wie viel die Immobilienpreise steigen oder fallen. Wenn Sie verkaufen und die Preise zu steigen scheinen, möchten Sie den Verkauf möglicherweise unterbrechen, während Sie abwarten, ob die Preise weiter steigen. Wenn Sie kaufen und die Preise steigen, möchten Sie möglicherweise Ihre Kaufentscheidung beschleunigen, solange noch Abschlüsse zu tätigen sind. Oder wenn die Preise sinken, möchten Sie vielleicht sehen, ob Sie Ihren Einkauf zurückhalten können, während die Preise weiter sinken. Natürlich kann keine Person oder kein Index wirklich vorhersagen, was mit den Immobilienpreisen geschehen wird.

Auch wenn Sie kein Eigenheim kaufen oder verkaufen, sind die Eigenheimpreise ein Indikator für die allgemeine Wirtschaftsleistung. Sind die Leute zuversichtlich, dass jetzt ein guter Zeitpunkt ist, um eine große, teure Investition zu tätigen? Wie gut entwickelt sich eine bestimmte geografische Region wirtschaftlich? Wie entwickeln sich Unternehmen, die einen großen Anteil an der Wohnungswirtschaft haben? Der Case-Shiller-Index bietet einen Einblick in all diese Fragen.

Es ist sogar möglich, die Veränderungen der Immobilienpreise indirekt zu nutzen, indem Sie in S & P / Case-Shiller-CSI-Futures und -Optionen (Home Price Indexes) investieren. Diese Art von Investition wird Unternehmen wie Immobilien- und Immobilienentwicklern, Banken, Hypothekengebern und Immobilienanbietern empfohlen, um das Risiko ihrer großen Beteiligungen am Wohnungsbau zu verringern. Selbst Unternehmen, die wenig oder gar nichts mit Wohnen zu tun haben, möchten möglicherweise in diese Produkte investieren, um die Anlagerisiken zu diversifizieren, denen sie ausgesetzt sind.

Schließlich haben viele Menschen mindestens so viel oder sogar mehr in ihre Häuser investiert als in Aktien. Preisbewegungen bei Eigenheimen haben daher einen erheblichen Einfluss auf den Gesamtwert ihrer Portfolios.

Alternative Wohnungsindizes
Die vielleicht bekanntesten Case-Shiller-Indizes sind nicht die einzigen, die die Immobilienpreise nachverfolgen.

Die Federal Housing Finance Agency (FHFA) veröffentlicht vierteljährlich einen Immobilienpreisindex, den sie geschickt als HPI (oder Housing Price Index) bezeichnet hat. Es verwendet die Case-Shiller-Wiederverkaufsmethode für seine Berechnungen, deckt jedoch 363 Ballungsräume ab und umfasst Refinanzierungen, nicht nur Verkäufe. Laut FHFA werden in diesem Index nur Einfamilienhäuser erfasst, deren Hypotheken seit Januar von Fannie Mae oder Freddie Mac gekauft oder verbrieft wurden. Sehr große Hypotheken, sogenannte Jumbo-Hypotheken, werden von Fannie Mae oder Freddie Mac weder gekauft noch verbrieft Hypotheken sind nicht im Index enthalten.

Ein Unternehmen namens First American CoreLogic erstellt den LoanPerformance Home Price Index . Es werden auch Wiederholungsverkaufsdaten verwendet, die jedoch viel umfassender sind. Laut der Website des Unternehmens umfassen ihre Daten "6.070 Postleitzahlen (58% der gesamten US-Bevölkerung), 519 kernbasierte statistische Gebiete (CBSA, 85% der gesamten US-Bevölkerung) und 898 Bezirke (81% der gesamten US-Bevölkerung) in alle 50 Staaten und der District of Columbia. "

Der IAS360-Immobilienpreisindex wird monatlich veröffentlicht und deckt die Preisentwicklung in vier US-Volkszählungsregionen, neun US-Volkszählungsabteilungen und 360 US-Landkreisen für Einfamilienhäuser ab. Der IAS360 enthält zwar nur Transaktionen zu marktüblichen Konditionen, verwendet jedoch nicht die Case-Shiller-Methode, da er "die Anzahl der verfügbaren Transaktionen zur Bestimmung des Trends, der sich unter langsameren Marktbedingungen möglicherweise verschärft, erheblich einschränkt". Stattdessen verwendet der IAS360 proprietäre Technologie, da er der Ansicht ist, dass seine Daten auf County-Ebene nützlicher sind als die Datenverfolgung "weiter geografischer Gebiete". Ein wesentlicher Aspekt des Index ist, dass er mit einer Verzögerung von nur einem Monat im Vergleich zu der Verzögerung von zwei Monaten beim Case Shiller veröffentlicht wird, was ihn zu einem aktuelleren Indikator macht.

Ausländische Wohnungspreisindizes
Darüber hinaus sind die USA nicht das einzige Land, das Immobilienpreisindizes erstellt. Hier sind einige Beispiele für andere Länder, die Immobilienindizes erstellen:

• Kanadas wichtigster Index ist der National Composite House Price Index . Es verwendet auch die Wiederholungsmethode und kombiniert Daten aus Einfamilienhausverkäufen in Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montreal und Halifax.

• Irlands permanenter tsb-Immobilienpreisindex wird von der irischen permanenten tsb-Bank erstellt, die etwa 20% der Wohnhypothekendarlehen des Landes besitzt. Dieser Index berücksichtigt die Größe, den Typ, den Ort und andere Merkmale eines Eigenheims mithilfe einer komplexen Technik, die als multivariate lineare Regressionsanalyse bezeichnet wird.

• Der wichtigste Index des Vereinigten Königreichs ist der nach Halifax, dem größten britischen Hypothekengeber, benannte Halifax-Immobilienpreisindex. Es wird auch eine multivariate lineare Regressionsanalyse verwendet.

Fazit
Der Case-Shiller-Index ist ein weit verbreitetes und angesehenes Barometer für den US-Immobilienmarkt und die Gesamtwirtschaft. Jetzt, da Sie verstehen, was es ist und warum es wichtig ist, wenn Sie das nächste Mal die Zeitung lesen oder die Nachrichten sehen, werden Sie möglicherweise etwas mehr Aufmerksamkeit auf sich ziehen, wenn Sie etwas über den Case-Shiller-Index erfahren.