Triple Net Lease (NNN)
Ein Triple-Net- Leasingvertrag ( Triple- Net oder NNN) ist ein Leasingvertrag für eine Immobilie, bei dem der Mieter oder der Mieter verspricht, alle Kosten der Immobilie einschließlich Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Instandhaltung zu tragen. Diese Zahlungen erfolgen zusätzlich zu den Gebühren für Miete und Nebenkosten. Bei Abwesenheit eines Dreifach-, Doppel- oder Einfach-Nettomietvertrags liegen alle Zahlungen in der Regel in der Verantwortung des Vermieters.
Die zentralen Thesen
- Mit einem dreifachen Nettomietvertrag verpflichtet sich der Mieter, die Sachkosten wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Instandhaltung zusätzlich zu Miete und Nebenkosten zu bezahlen.
- Bei Dreifachnetto-Mietverträgen fallen tendenziell niedrigere Mietkosten an, da der Mieter einen größeren Teil der laufenden Kosten für die Immobilie übernimmt.
- Ein einzelner Nettomietvertrag für ein Gewerbeobjekt beinhaltet neben der Miete auch die Grundsteuer.
- Ein doppelter Nettomietvertrag für ein Gewerbeobjekt beinhaltet neben der Miete auch die Grundsteuer und die Sachversicherung.
- Triple-Net-Lease-Immobilien sind zu beliebten Anlageinstrumenten für Investoren geworden, da sie risikoarme, konstante Erträge bieten.
Grundlegendes zu Triple Net Lease (NNN)
Wenn ein Immobilieneigentümer ein Gebäude mit einem dreifachen Nettomietvertrag an ein Unternehmen vermietet, ist der Mieter für die Zahlung der Gebäudesteuer, der Gebäudeversicherung und der Kosten für Wartungs- oder Reparaturarbeiten verantwortlich, die das Gebäude möglicherweise für die Laufzeit des Mietvertrags benötigt. Da der Mieter diese Kosten trägt, die sonst vom Eigentümer zu tragen wären, ist die Miete im Triple Net Lease in der Regel niedriger als die Miete in einem Standardmietvertrag. Der Kapitalisierungszinssatz, der zur Berechnung des Leasingbetrags herangezogen wird, richtet sich nach der Bonität des Mieters.
Bei gewerblichen Immobilien ist ein Nettomietvertrag ein Mietvertrag, bei dem der Mieter einen Teil oder den gesamten Teil der Steuern, Gebühren und Unterhaltskosten für eine Immobilie zu zahlen hat. Ein einzelner Nettomietvertrag verpflichtet die Mieter, zusätzlich zur Miete Grundsteuern zu zahlen, und ein doppelter Nettomietvertrag betrifft in der Regel die Sachversicherung.
Besondere Überlegungen
Triple-Net-Lease-Immobilien sind zu beliebten Anlageinstrumenten für Anleger geworden, die ein stabiles Einkommen mit relativ geringem Risiko suchen. Bei Triple-Net-Lease-Investitionen handelt es sich in der Regel um ein Immobilienportfolio mit drei oder mehr hochwertigen Gewerbeimmobilien, die von einem einzelnen Mieter mit vorhandenem Cashflow voll vermietet werden. Zu den Gewerbeimmobilien könnten Bürogebäude, Einkaufszentren, Industrieparks oder freistehende Gebäude gehören, die von Banken, Apotheken oder Restaurantketten betrieben werden. Die typische Vertragslaufzeit beträgt 10 bis 15 Jahre, wobei eine vertragliche Mieteskalation eingebaut ist.
Zu den Vorteilen für Anleger zählen langfristige, stabile Erträge mit der Möglichkeit eines Kapitalzuwachses der zugrunde liegenden Immobilie. Investoren können in hochwertige Immobilien investieren, ohne sich um die Verwaltung kümmern zu müssen, einschließlich Leerstandsfaktoren, Kosten für die Mieterverbesserung oder Leasinggebühren. Bei einem Verkauf der zugrunde liegenden Immobilien können Anleger ihr Kapital in eine weitere Triple-Net-Lease-Investition einbringen, ohne Steuern über einen 1031-Steuertausch zu zahlen.
Anleger, die ein Investmentangebot mit dreifachem Nettomietvertrag anbieten, müssen mit einem Nettowert von mindestens 1 Million US-Dollar ohne den Wert ihres Hauptwohnsitzes oder mit einem Einkommen von 200.000 US-Dollar (300.000 US-Dollar für gemeinsame Antragsteller) akkreditiert sein. Kleinere Anleger können sich an Triple Net Lease-Immobilien beteiligen, indem sie in Real Estate Investment Trusts (REITs) investieren, die sich auf solche Immobilien in ihren Portfolios konzentrieren.
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