§ 1231 Eigentum
Section 1231-Eigenschaft ist eine Eigenschaftsart, die durch Section 1231 des US Internal Revenue Code definiert ist. § 1231 Immobilien sind echte oder abschreibungsfähige Geschäftsliegenschaften, die länger als ein Jahr gehalten werden.
Ein Gewinn aus der Veräußerung einer Immobilie nach § 1231 wird mit dem niedrigeren Kapitalertragsteuersatz gegenüber dem Satz für das ordentliche Einkommen besteuert. Wenn die verkaufte Immobilie weniger als ein Jahr gehalten wurde, entfällt der Gewinn von 1231.
Beispiele für Grundstücke des Abschnitts 1231 sind Gebäude, Maschinen, Grundstücke, Holz und andere natürliche Ressourcen, nicht geerntete Pflanzen, Rinder, Vieh und Pachtgegenstände, die mindestens ein Jahr alt sind. Das Eigentum des Abschnitts 1231 umfasst jedoch nicht Geflügel und bestimmte andere Tiere, Patente, Erfindungen und Inventar, beispielsweise Waren, die zum Verkauf an Kunden bestimmt sind.
Die zentralen Thesen
- Section 1231-Eigenschaft ist eine Eigenschaftsart, die durch Section 1231 des US Internal Revenue Code definiert ist.
- § 1231 Immobilien sind echte oder abschreibungsfähige Geschäftsliegenschaften, die länger als ein Jahr gehalten werden.
- Ein Gewinn aus der Veräußerung einer Immobilie nach § 1231 wird mit dem niedrigeren Kapitalertragsteuersatz gegenüber dem Satz für das ordentliche Einkommen besteuert.
§ 1231 Eigentum
Grundlegendes zu Section 1231-Eigenschaften
Wenn die Gewinne aus der Anpassung von Immobilien gemäß der Definition in Abschnitt 1231 über der bereinigten Basis und dem Betrag der Abschreibung liegen, werden die Erträge grob gesagt als Veräußerungsgewinne gezählt und daher mit einem niedrigeren Steuersatz als dem normalen Einkommen besteuert.
Wenn jedoch Verluste im Vermögen des Abschnitts 1231 erfasst werden, wobei der Verlust als normaler Verlust eingestuft wird, ist er zu 100% von den Erträgen abzugsfähig. Wenn Einkünfte als Veräußerungsgewinne eingestuft würden, würden sich im Steuerjahr in der Regel Verluste ergeben, die nur bis zu 3.000 USD abziehbar sind, und darüber hinausgehende Verluste würden im folgenden Jahr eintreten. Das Gesetz von Abschnitt 1231 macht es so, dass Steuerzahler und Unternehmer das Beste aus beiden Welten bekommen.
Beispiele für Transaktionen in Abschnitt 1231
Die folgenden Transaktionen werden gemäß den IRS-Bestimmungen als 1231-Transaktionen betrachtet:
- Verluste und Diebstähle - Wenn Sie eine Immobilie länger als ein Jahr im Besitz haben und diese durch Diebstahl oder Verlust (Verlust oder Beschädigung durch ein unerwartetes oder seltenes Ereignis) in Mitleidenschaft gezogen wurde.
- Verurteilungen - Wenn eine Immobilie länger als ein Jahr gehalten und als Vermögenswert im Zusammenhang mit Handel oder Geschäft gehalten wurde.
- Verkauf oder Tausch von Immobilien, abschreibungsfähigem persönlichem Eigentum - Wenn die Immobilie länger als ein Jahr gehalten und im Handel oder in einem Geschäft genutzt wurde (normalerweise Einnahmen durch Miete oder Lizenzgebühren).
- Leasinggegenstände entweder verkauft oder getauscht - Wenn sie ein Jahr lang gehalten und für Handels- oder Geschäftszwecke verwendet werden.
- Verkauf oder Umtausch von Rindern und Pferden - Wird zwei Jahre lang aufbewahrt und für Milch-, Zug-, Zucht- oder Sportzwecke verwendet.
- Verkauf oder Umtausch von nicht geernteten Pflanzen - Wenn diese ein Jahr lang gehalten und dann unfreiwillig verkauft, umgetauscht oder umgestellt und dann auf keinen Fall wiederbeschafft werden.
- Entsorgung oder Zerkleinerung von Holz, Kohle oder Eisenerz - Wenn als Verkauf behandelt.
Das Eigentum von Abschnitt 1231 steht im Zusammenhang mit dem Eigentum von Abschnitt 1245 und dem Eigentum von Abschnitt 1250. Abschnitt 1231 definiert die steuerliche Behandlung der Gewinne und Verluste von Immobilien, die den Definitionen der Abschnitte 1245 und 1250 auf Formular 4797 entsprechen.
§ 1245 Eigentum
§ 1245 Immobilien dürfen keine Gebäude oder Bauteile enthalten, es sei denn, die Struktur ist speziell für die Beanspruchung und die Anforderungen einer bestimmten Nutzung ausgelegt und kann nicht für eine andere Nutzung verwendet werden. In diesem Fall kann davon ausgegangen werden, dass sie eng mit der Immobilie zusammenhängt Häuser. Das Vermögen gemäß § 1245 ist ein Vermögenswert, der abschreibungsfähig ist oder einer Abschreibung unterliegt und einer der folgenden Beschreibungen in Publikation 544 (2018), Verkauf und sonstige Veräußerungen von Vermögenswerten entspricht:
- Persönliches Eigentum - Im Allgemeinen definiert als anderes Eigentum als Immobilien
- Sonstige materielle Vermögenswerte - Dies umfasst Maschinen oder Anlagen, die eine Schlüsselrolle bei der Herstellung, Gewinnung oder Erbringung von Dienstleistungen spielen, sowie bestimmte Forschungseinrichtungen oder Einrichtungen zur Lagerung von Schüttgütern aus Pilzen. Dies schließt keine Gebäude ein, die als Lager für Geräte vorgesehen sind, sondern möglicherweise eine Einrichtung, in der Waren zwischengelagert werden, bevor sie verpackt und transportiert werden.
- Einzweckbauwerke, die ausschließlich für landwirtschaftliche oder gartenbauliche Zwecke errichtet wurden - Dies schließt keine Scheune ein, sondern würde Silos oder Getreidelagerplätze einschließen.
- Einrichtungen zur Lagerung und zum Vertrieb von Erdöl oder Erdölgrundstoffen, ausgenommen Gebäude und deren Bauteile.
Steuerbehandlung für § 1245 Vermögenszuwächse
Liegt der Verkauf von Immobilien des Abschnitts 1245 unter den Abschreibungen auf die Immobilie oder liegen die Gewinne aus der Veräußerung der Immobilie unter den ursprünglichen Anschaffungskosten, werden Gewinne als normale Erträge erfasst und als solche besteuert. Wenn der Veräußerungsgewinn des Vermögens des Abschnitts 1245 höher ist als die ursprünglichen Anschaffungskosten, werden diese Gewinne als Veräußerungsgewinn besteuert.
Wenn das Vermögen des Abschnitts 1245 durch einen ähnlichen Umtausch erworben wurde, sind die Beträge, die Sie für das in dem Umtausch verwendete Vermögen geltend gemacht haben, in den Abschreibungsbeträgen enthalten, ebenso wie die Beträge, die ein früherer Eigentümer des Vermögens des Abschnitts 1245 geltend machte, wenn Die angepasste Basis wurde als Referenz für Ihre eigene verwendet.
§ 1250 Eigentum
Das IRS definiert das Eigentum des Abschnitts 1250 als alle immobilien wie Grundstücke und Gebäude, die außerplanmäßig abgeschrieben werden, sowie als Pachtvertrag für Grundstücke oder das Eigentum des Abschnitts 1250.
Steuerliche Behandlung von Vermögensgewinnen nach § 1250
Ähnlich wie bei Immobilien gemäß Abschnitt 1245 gelten Gewinne aus Immobilien gemäß Abschnitt 1250 als gewöhnliches Einkommen, wenn sie den von der Immobilie abgeschriebenen Betrag nicht unterschreiten und die Gewinne die Abschreibung übersteigen. Dann werden die Erträge als Kapitalgewinne behandelt. Während des Jahres der Veräußerung ist die Rücknahme der Abschreibung als gewöhnliches Einkommen zu versteuern, wenn der Verkauf der Immobilie in einer Ratenmethode erfolgt.
Geschichte
Während Abschnitt 1231 in den IRS-Code von 1954 aufgenommen wurde, wurde der Inhalt des Steuercodes in Abschnitt 117 (j), der sich auf Gewinne aus der Hinterlegung von abschreibungsfähigen und immateriellen Vermögenswerten bezieht, im Jahr 1939 aufgenommen.
Real World-Beispiel für Section 1231-Eigenschaft
Angenommen, ein Gebäude wird für 2 Mio. USD gekauft und anschließend für weitere 2 Mio. USD in Form einer Renovierung (Aktualisierung von Klimaanlagen, Fenstern und einem neuen Dach) mit einer Amortisationsrate von 50% über einen Zeitraum von 10 Jahren saniert. Nehmen wir also an, 10 Jahre nachdem das Gebäude 2 Millionen US-Dollar eingenommen hat, wird es zu einem Preis von 6 Millionen US-Dollar verkauft. Die bei diesem Verkauf erzielten Gewinne würden 4 Mio. USD und nicht 2 Mio. USD betragen, da die Kosten für die Renovierung in den Büchern aktiviert würden. Dieser 4-Millionen-Dollar-Verkauf würde als Kapitalgewinn besteuert, da die Immobilie für mehr als den Betrag verkauft wurde, den sie abgeschrieben hatte.
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