Verkaufsvergleichsansatz (SCA)
Der Verkaufsvergleichsansatz ist eine Immobilienbewertungsmethode, die eine Immobilie mit anderen Immobilien mit ähnlichen Merkmalen vergleicht, die kürzlich verkauft wurden. Die Methode berücksichtigt die Auswirkungen, die einzelne Features auf den Gesamteigenschaftswert haben. Mit anderen Worten, der Gesamtwert einer Eigenschaft ist die Summe der Werte aller ihrer Merkmale. Immobilienmakler und Schätzer können bei der Bewertung der zu verkaufenden Immobilien den Verkaufsvergleichsansatz verwenden.
Grundlegendes zum Vertriebsvergleichsansatz (Sales Comparison Approach, SCA)
Der Verkaufsvergleichsansatz hilft Immobilienfachleuten und Käufern festzustellen, ob der Preis eines Eigenheims fair und mit dem aktuellen Markt vergleichbar ist.
Der Ansatz dient als Grundlage für eine vergleichende Marktanalyse. Hierbei handelt es sich um eine Analyse der Preise kürzlich verkaufter Immobilien, die ähnlich sind und sich in demselben geografischen Gebiet befinden. Mit anderen Worten, bei diesem Ansatz werden häufig die lokalen Eigenschaften auf Gemeinsamkeiten untersucht. Von dort aus können Gutachter einen Wert für eine Eigenschaft basierend auf ihren Merkmalen bestimmen. Durch die Untersuchung von Immobilien am selben Standort wird vermieden, dass weniger zuverlässige Methoden verwendet werden, z. B. der Vergleich von Immobilienverkäufen über einen größeren geografischen Bereich.
Anwendung des Verkaufsvergleichsansatzes
Obwohl es viele Schritte gibt, die ein Immobiliengutachter unternehmen kann, um den Wert einer Immobilie zu bewerten, sind die unten aufgeführten die häufigsten. Es ist wichtig anzumerken, dass der Verkaufsvergleichsansatz keine offizielle Bewertung ist. Wenn eine Immobilie einzigartig ist, ist möglicherweise eine formelle Bewertung erforderlich.
Lage und Nachbarschaft
Die geografische Lage der Immobilien und der Zustand der lokalen Topografie können sich direkt auf den Wert aller vergleichbaren Immobilien auswirken. Zum Beispiel würde eine Reihe von Häusern in der Nähe eines Flughafens alle Lärmprobleme haben, die Teil ihrer Verkaufsvergleiche wären. Wenn sich dieselben Häuser in einem ruhigeren Teil der Stadt befinden würden, wäre die Bewertung anders.
Es wäre angemessener, Häuser in derselben Nachbarschaft zu vergleichen als Häuser in einem anderen Teil der Stadt, auch wenn sie die gleichen architektonischen Entwürfe haben. Einige der Faktoren, auf die Sie bei der Beurteilung eines Stadtviertels achten sollten, sind:
- Nähe zu Schulen in der Nähe, falls vorhanden
- Wasser, Seen oder Strände
- Parks oder Gemeinschaftsräume
- Nähe zu Autobahnen oder Überführungen
- Verlassene Gebäude, Bahnstrecken, Industriegebäude
Andere externe Faktoren können bei einer Bewertung eine Rolle spielen, wie z. B. die Verschmutzung des Grundstücks und der Umgebung.
Kürzlich verkaufte Angebote
Überprüfen Sie den Immobilienwert des Hauses und die Kosten pro Quadratfuß. Kürzlich verkaufte Angebote können dabei helfen, einen Ausgangspunkt für den Wert von Häusern in der Region zu bieten. Obwohl Häuser je nach Ausstattung und Markt zum Zeitpunkt des Verkaufs zu unterschiedlichen Preisen verkauft werden, bietet die Überprüfung der Immobilienwerte und der jüngsten Verkäufe einen guten Ausgangspunkt oder eine gute Bezugsgröße.
Merkmale des Hauses zum Verkauf mit ähnlichen
Ein Haus sollte mit Objekten verglichen werden, die die gleiche Anzahl an Schlafzimmern, Garagen und Bädern aufweisen. Der Vergleich sollte Häuser mit ungefähr der gleichen Fläche auf Parzellen mit ungefähr der gleichen Größe umfassen.
Alter und Zustand der Häuser
Vergleichen Sie das Haus mit einem ähnlichen Alter und, wenn es sich um ein älteres Haus handelt, ob es Upgrades benötigt. Der allgemeine Zustand des Hauses kann eine Beurteilung erheblich beeinflussen. Beispielsweise können zwei Häuser das gleiche Design mit der gleichen Anzahl von Räumen aufweisen, aber eines der Häuser muss möglicherweise repariert werden. Es kann Termitenschäden geben, Probleme mit der Installation oder der Überdachung, die ersetzt oder behoben werden müssen. Erforderliche Verbesserungen wirken sich unabhängig von vergleichbaren Merkmalen auf den Wert der Immobilie aus.
Berechnen Sie einen Durchschnittspreis pro Quadratfuß
Sobald die Häuser mit ähnlichen Merkmalen, Alter und geografischen Merkmalen zusammengestellt sind, nehmen Sie jeden ihrer Verkaufspreise und teilen Sie sie durch ihre Quadratmeterzahl. Das Ergebnis ergibt die Kosten pro Quadratfuß basierend auf den Häusern in der Verkaufsvergleichsanalyse. Berechnen Sie die Kosten pro Quadratmeter für alle vergleichbaren Häuser und multiplizieren Sie diese Zahl mit der Quadratmeterzahl des zu bewertenden Hauses.
Schauen wir uns beispielsweise Häuser in der gleichen Gegend an und berechnen ihre durchschnittliche Grundfläche. Drei Häuser in der Gegend wurden kürzlich verkauft und wie folgt aufgeführt:
- 300.000 US-Dollar bei 3.500 Quadratfuß und einem Quadratmeterpreis von 85, 70 US-Dollar (300.000 / 3.500 US-Dollar)
- 285.000 USD bei 2.800 Quadratfuß und einem Preis pro Quadratmeter von 101, 78 USD
- 232.000 USD bei 2.500 Quadratfuß und einem Preis pro Quadratmeter von 92, 80 USD
- Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter für die drei Immobilien beträgt 93, 42 USD oder ((85, 70 + 101, 78 + 92, 80 = 280, 28 USD) / 3).
Das zu bewertende Haus hat eine Quadratmeterzahl von 2.600, und wenn wir die durchschnittliche Quadratmeterzahl für die vergleichbaren Häuser multiplizieren, erhalten wir einen geschätzten Betrag von 242.892 USD oder (93, 42 USD * 2.600 USD). Die Analyse sollte einen angemessenen Wert für das Haus liefern.
Natürlich können viele andere Merkmale den Wert des Eigenheims erhöhen. Eine Verkaufsvergleichsanalyse ist jedoch keine exakte Wissenschaft, da der Wert eines Eigenheims etwas subjektiv ist, was bedeutet, dass eine Familie mehr Wert darin findet als eine andere und ihr Angebot erhöht. Wie bereits erwähnt, spielen äußere Faktoren wie die wirtschaftlichen Bedingungen, der Arbeitsmarkt und die Lage auf dem Immobilienmarkt eine wichtige Rolle dabei, wie viel ein Haus verkauft wird oder wie lange es am Markt ist.