Mietobjekte: Cash Cow oder Money Pit?

Diejenigen, die wie bei jedem Vermögenswert in Immobilien investieren, stehen ständig vor der Entscheidung, ob sie kaufen, verkaufen oder halten. Und diese Entscheidungen hängen von der Bewertung der betreffenden Immobilie ab. Die Bewertung von Immobilien mit Discounted-Cashflow- oder Kapitalisierungsmethoden ähnelt der Bewertung von Aktien oder Anleihen. Der einzige Unterschied besteht darin, dass die Zahlungsströme aus Leasingflächen abgeleitet werden und nicht aus dem Verkauf von Produkten und Dienstleistungen.

Immobilieninvestmentunternehmen haben ausgeklügelte Bewertungsmodelle entwickelt, um sie bei ihren Entscheidungen zu unterstützen. Mithilfe von Tabellenkalkulationswerkzeugen kann eine Person jedoch eine angemessene Bewertung für die meisten einkommensschaffenden Immobilien erstellen - einschließlich Wohnimmobilien, die als Mietwohnimmobilien erworben wurden.

Lesen Sie weiter, um herauszufinden, wie ein Anleger eine Bewertung erzielen kann, die ausreicht, um potenzielle Anlagemöglichkeiten auszuschöpfen.

Einzelbewertungen

Einige Personen sind der Ansicht, dass eine Bewertung nicht erforderlich ist, wenn eine zertifizierte Bewertung abgeschlossen wurde. Die Bewertung eines Anlegers kann jedoch aus mehreren Gründen von der eines Gutachters abweichen.

Der Investor kann unterschiedliche Meinungen über die Fähigkeit der Immobilie haben, Mieter anzuziehen, oder über die Mietpreise, die Mieter bereit sind zu zahlen. Als potenzieller Käufer oder Verkäufer kann der Anleger das Gefühl haben, dass die Immobilie ein höheres oder geringeres Risiko aufweist als der Sachverständige.

Gutachter führen getrennte Wertbeurteilungen durch. Sie umfassen die Kosten für den Ersatz der Immobilie, einen Vergleich der jüngsten und vergleichbaren Transaktionen sowie einen Ertragsansatz. Einige dieser Methoden bleiben im Allgemeinen hinter dem Markt zurück, unterschätzen den Wert in Aufwärtstrends und überbewerten Vermögenswerte in einem Abwärtstrend.

Um auf dem Immobilienmarkt nach Möglichkeiten zu suchen, müssen Immobilien gefunden werden, die vom Markt falsch bewertet wurden. Dies bedeutet oft, eine Immobilie so zu verwalten, dass die Markterwartungen übertroffen werden. Eine Bewertung sollte eine Einschätzung des tatsächlichen Ertragspotenzials einer Immobilie liefern.

Immobilienbewertung

Der Ertragsansatz für die Bewertung von Immobilien ähnelt dem Bewertungsverfahren für Aktien, Anleihen oder andere einkommensschaffende Anlagen. Die meisten Analysten verwenden die Discounted-Cashflow-Methode (DCF), um den Kapitalwert eines Vermögenswerts zu bestimmen .

Der Kapitalwert ist der Immobilienwert in US-Dollar, der die risikobereinigte Rendite des Anlegers erzielt. Der Kapitalwert wird durch Abzinsung des den Eigentümern zur Verfügung stehenden periodischen Cashflows mit der vom Anleger geforderten Rendite (RROR) ermittelt. Da der RROR die vom Anleger verlangte Rendite für die damit verbundenen Risiken darstellt, ist der abgeleitete Wert ein risikobereinigter Wert für diesen einzelnen Anleger. Durch den Vergleich dieses Werts mit den Marktpreisen kann ein Anleger eine Kauf-, Halte- oder Verkaufsentscheidung treffen.

Aktienwerte werden durch Abzinsung von Dividenden, Anleihenwerte durch Abzinsung von Zinscouponzahlungen abgeleitet. Die Bewertung der Immobilien erfolgt durch Abzinsung des Netto-Cashflows oder der den Eigentümern zur Verfügung stehenden Zahlungsmittel, nachdem alle Aufwendungen von den Leasingerträgen abgezogen wurden. Die Bewertung einer Immobilie umfasst die Schätzung aller Mieteinnahmen und den Abzug aller Ausgaben, die für die Ausführung und Wartung dieser Mietverträge erforderlich sind.

Aufschlüsselung von Mietverträgen

Alle Ertragsschätzungen stammen direkt aus Leasingverhältnissen. Mietverträge sind vertragliche Vereinbarungen zwischen Mietern und einem Vermieter. Alle Miet- und vertraglichen Mieterhöhungen (Eskalationen) werden in den Mietverträgen sowie Optionen für Flächen und Mietkonzessionen ausgewiesen. Die Eigentümer erhalten auch einen Teil oder die gesamten Grundstückskosten von den Mietern zurück. Die Art und Weise, wie diese Einnahmen vereinnahmt werden, ist ebenfalls im Mietvertrag festgelegt. Es gibt drei Haupttypen von Leasingverträgen:

• Full-Service-Leasing
• Nettomietverträge
• Triple-Net-Leasing (NNN)

Bei Full-Service-Mietverträgen zahlen die Mieter neben der Miete nichts. Bei Nettomietverträgen zahlen die Mieter in der Regel ihren Anteil an der Aufwandserhöhung für die Zeit nach dem Einzug in die Immobilie. Bei Dreifachnetto-Mietverträgen zahlt der Mieter einen anteiligen Betrag aller Sachkosten.

Die folgenden Arten von Aufwendungen müssen bei der Erstellung einer Ertragsbewertung berücksichtigt werden:

• Leasingkosten
• Verwaltungskosten
• Kapitalkosten

Die Leasingkosten beziehen sich auf die Aufwendungen, die erforderlich sind, um Mieter zu gewinnen und Mietverträge abzuschließen. Verwaltungskosten beziehen sich auf Ausgaben auf Objektebene wie Nebenkosten, Endreinigung, Steuern usw. sowie auf Kosten für die Verwaltung des Objekts. Das Ergebnis abzüglich der betrieblichen Aufwendungen entspricht dem Netto-Betriebsergebnis (NOI). NOI ist der Cashflow aus dem normalen Betrieb der Immobilie. Der Cashflow wird dann durch Subtraktion der Kapitalkosten von NOI abgeleitet. Kapitalkosten sind alle periodischen Kapitalausgaben für die Instandhaltung der Immobilie. Darunter fallen etwaiges Kapital für Leasingprovisionen, Mieterbesserungen oder Kapitalrücklagen für zukünftige Immobilienerweiterungen.

Bewertungsbeispiel

Sobald die periodischen Zahlungsströme ermittelt wurden, können sie zur Ermittlung des Immobilienwerts abgezinst werden. Abbildung 1 zeigt ein einfaches Bewertungsdesign, das angepasst werden kann, um die meisten Eigenschaften zu bewerten.

Abbildung 1

Bei der Bewertung wird von einer Immobilie ausgegangen, die im ersten Jahr jährliche Mieteinnahmen in Höhe von 100.000 USD erzielt, die um 4% jährlich und um 3% nach dem zehnten Jahr zunehmen. Die Ausgaben werden auf 40% des Einkommens geschätzt. Die Kapitalreserven werden auf 10.000 USD pro Jahr geschätzt. Der Abzinsungssatz oder RROR wird auf 13% festgelegt. Der Kapitalisierungssatz für die Ermittlung des Wertaufholungsbetrags der Immobilie im Jahr 10 wird auf 10% geschätzt. In der Finanzterminologie entspricht dieser Kapitalisierungssatz Kg, wobei K der RROR des Anlegers (erforderliche Rendite) und das erwartete Ertragswachstum ist. Kg wird auch als die vom Anleger geforderte Einkommensrendite oder die Höhe der Gesamtrendite bezeichnet, die sich aus dem Einkommen ergibt.

Der Wert der Immobilie im Jahr 10 wird abgeleitet, indem der geschätzte NOI für das Jahr 11 genommen und durch den Kapitalisierungssatz dividiert wird. Unter der Annahme, dass die vom Anleger verlangte Rendite bei 13% bleibt, würde die Kapitalisierung 10% oder kg (13% - 3%) betragen. In Abbildung 2 beträgt der NOI im Jahr 11 88.812 USD. Nachdem die periodischen Cashflows berechnet wurden, werden sie mit dem Abzinsungssatz (13%) abgezinst, um den Kapitalwert von 58.333 USD abzuleiten.

Abbildung 2 (in Tausend US-Dollar)

Abbildung 2 zeigt ein Grundformat, das zur Bewertung von einkommensschaffenden Immobilien oder Mietobjekten verwendet werden kann. Investoren, die Wohnimmobilien als Mietobjekt erwerben, sollten eine Bewertung vornehmen, um festzustellen, ob die zu berechnenden Mietpreise ausreichen, um den Kaufpreis der Immobilie zu stützen. Obwohl Schätzer häufig standardmäßig einen Cashflow von 10 Jahren verwenden, sollten Anleger Cashflows generieren, die die Annahmen widerspiegeln, von denen angenommen wird, dass die Immobilie gekauft wird. Obwohl dieses Format vereinfacht ist, kann es angepasst werden, um alle Eigenschaften unabhängig von ihrer Komplexität zu bewerten. Auch Hotels können so bewertet werden. Stellen Sie sich nächtliche Raummieten als eintägige Mietverträge vor.

Kaufen, verkaufen oder halten

Wenn der vom Investor ermittelte Wert beim Kauf einer Immobilie höher ist als das Angebot des Verkäufers oder der geschätzte Wert, kann die Immobilie mit hoher Wahrscheinlichkeit gekauft werden, die RROR zu erhalten. Umgekehrt sollte beim Verkauf einer Immobilie die Immobilie verkauft werden, wenn der ermittelte Wert unter dem Angebot des Käufers liegt. Wenn der bewertete Wert mit dem Markt übereinstimmt und der RROR eine angemessene Rendite für das damit verbundene Risiko bietet, kann der Eigentümer außerdem beschließen, die Investition zu halten, bis ein Ungleichgewicht zwischen Bewertung und Marktwert besteht.

Wert kann als der größte Betrag definiert werden, den jemand bereit wäre, für eine Immobilie zu zahlen. Beim Kauf eines Vermögenswerts sollte die Finanzierung den endgültigen Wert der Immobilie nicht beeinflussen, da jedem Käufer unterschiedliche Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung stehen.

Dies gilt jedoch nicht für Anleger, die bereits finanzierte Immobilien besitzen. Die Finanzierung muss bei der Entscheidung über einen angemessenen Verkaufszeitpunkt berücksichtigt werden, da Finanzierungsstrukturen wie Vorauszahlungsstrafen dem Anleger den Verkaufserlös rauben können. Dies ist wichtig, wenn Anleger günstige Finanzierungsbedingungen erhalten haben, die auf dem Markt nicht mehr verfügbar sind. Die bestehende Investition in Schuldtitel kann eine bessere risikoadjustierte Rendite liefern, als sie bei einer Reinvestition des voraussichtlichen Verkaufserlöses erzielt werden kann. Passen Sie den Risiko-RROR an, um das zusätzliche finanzielle Risiko von Hypothekenschulden einzubeziehen.

Die Quintessenz

Ob Kauf oder Verkauf, es ist möglich, ein Bewertungsmodell zu erstellen, das genau genug ist, um den Entscheidungsprozess zu unterstützen. Die Mathematik zur Erstellung des Modells ist relativ einfach und für die meisten Investoren verständlich. Nachdem man ein wenig über die lokalen Marktstandards, die Mietvertragsstrukturen und die Funktionsweise von Einnahmen und Ausgaben in verschiedenen Immobilienarten gelernt hat, sollte man in der Lage sein, zukünftige Cashflows vorherzusagen.