Vertraue der Tat
Eine Treuhandurkunde, auch als Treuhandurkunde bekannt, ist ein Dokument, das manchmal bei Immobilientransaktionen in den USA verwendet wird. Es ist ein Dokument, das ins Spiel kommt, wenn eine Partei ein Darlehen von einer anderen Partei aufgenommen hat, um eine Immobilie zu kaufen. Die Treuhandurkunde stellt eine Vereinbarung zwischen dem Darlehensnehmer und einem Darlehensgeber dar, dass das Vermögen bis zur Auszahlung des Darlehens von einem neutralen und unabhängigen Dritten treuhänderisch verwahrt wird.
Obwohl Treuhandgeschäfte seltener sind als früher, schreiben immer noch 20 Staaten vor, statt einer Hypothek eine solche zu verwenden, wenn der Erwerb von Immobilien finanziert wird.
Vertrauensurkunden werden häufig in Alaska, Arizona, Kalifornien, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, North Carolina, Tennessee, Texas, Virginia und West Virginia verwendet. Einige Bundesstaaten wie Kentucky, Maryland und South Dakota gestatten die Verwendung von Treuhandurkunden und Hypotheken.
Wie eine Treuhandurkunde funktioniert
Bei einer Immobilientransaktion - beispielsweise dem Kauf eines Eigenheims - gibt ein Kreditgeber dem Kreditnehmer Geld als Gegenleistung für einen oder mehrere Schuldscheine, die mit einer Treuhandurkunde verbunden sind. Diese Urkunde überträgt das rechtliche Eigentum an der Immobilie an einen unparteiischen Treuhänder, in der Regel eine Titelgesellschaft, eine Treuhandgesellschaft oder eine Bank, die das Eigentum als Sicherheit für die Schuldscheindarlehen - Sicherheit für das Darlehen - hält. Der gerechte Titel - das Recht auf Erlangung des vollständigen Eigentums - verbleibt beim Darlehensnehmer, ebenso wie die vollständige Nutzung und Verantwortung für das Eigentum.
Dieser Zustand hält während der gesamten Laufzeit des Darlehens an. Der Treuhänder behält das Recht, bis der Darlehensnehmer die Schulden vollständig beglichen hat. Ab diesem Zeitpunkt wird das Eigentum des Darlehensnehmers. Kommt der Darlehensnehmer mit dem Darlehen in Verzug, hat der Treuhänder die volle Kontrolle über das Eigentum.
Schlüssel zum Mitnehmen
- Bei finanzierten Immobilientransaktionen übertragen Treuhandurkunden das rechtliche Eigentum einer Immobilie auf einen Dritten wie eine Bank, einen Treuhänder oder eine Titelgesellschaft, bis der Darlehensnehmer seine Schulden gegenüber dem Darlehensgeber zurückzahlt.
- In mehreren Staaten werden Treuhandurkunden anstelle von Hypotheken eingesetzt.
- In Treuhandgeschäfte zu investieren, kann eine hochrentierliche Einnahmequelle sein.
Treuhandurkunde vs. Hypothek
Treuhandurkunden und Hypotheken werden sowohl für Bankdarlehen als auch für private Darlehen zur Begründung von Grundpfandrechten verwendet. Beide werden in der Regel in dem Landkreis als Schulden verbucht, in dem sich die Immobilie befindet.
An einer Hypothek sind jedoch zwei Parteien beteiligt: ein Darlehensnehmer (oder Hypothekenschuldner) und ein Darlehensgeber (oder Hypothekenschuldner). Im Gegensatz dazu umfasst eine Treuhandurkunde drei Parteien: einen Kreditnehmer (oder Treuhänder), einen Kreditgeber (oder Begünstigten) und den Treuhänder. Der Treuhänder behält sich das Eigentum an dem Pfandrecht zugunsten des Kreditgebers vor; Im Falle eines Zahlungsausfalls des Kreditnehmers wird der Zwangsvollstreckungsprozess auf Wunsch des Kreditgebers eingeleitet und abgeschlossen.
Im Gegensatz zur gängigen Verwendung ist eine Hypothek technisch gesehen kein Darlehen zum Kauf einer Immobilie. Es ist eine Vereinbarung, die das Eigentum als Sicherheit für das Darlehen verpfändet.
Zwangsvollstreckungen und Treuhandverträge
Hypotheken und Treuhandgeschäfte haben unterschiedliche Abschottungsprozesse. Eine gerichtliche Zwangsvollstreckung ist ein gerichtsüberwachtes Verfahren, das durchgeführt wird, wenn der Kreditgeber eine Klage gegen den Kreditnehmer wegen Nichterfüllung einer Hypothek einreicht. Der Prozess ist zeitaufwendig und teuer. Wenn die Zwangsversteigerung nicht genug Geld einbringt, um den Schuldschein zurückzuzahlen, kann der Kreditgeber gegen den Kreditnehmer ein Mangelurteil einreichen und den Restbetrag einklagen. Der Darlehensnehmer hat jedoch auch nach dem Verkauf der Immobilie ein Rückzahlungsrecht: Er kann den Darlehensgeber innerhalb einer festgelegten Frist zurückzahlen und das Eigentum erwerben.
Im Gegensatz dazu kann der Kreditgeber mit einer Treuhandurkunde eine schnellere und kostengünstigere außergerichtliche Zwangsvollstreckung einleiten, indem er das Gerichtssystem umgeht und die in der Treuhandurkunde und im staatlichen Gesetz festgelegten Verfahren einhält. Macht der Kreditnehmer das Darlehen nicht aktuell, wird die Immobilie durch den Verkauf eines Treuhänders versteigert. Das Eigentum geht durch die Treuhandurkunde nach dem Verkauf vom Treuhänder auf den neuen Eigentümer über. Wenn beim Treuhandverkauf keine Bieter anwesend sind, fällt das Eigentum durch eine Treuhandurkunde an den Kreditgeber zurück. Sobald die Immobilie verkauft ist, hat der Kreditnehmer kein Rückgaberecht.
Darüber hinaus ist ein Treuhänder dafür verantwortlich, den Erlös aus dem Verkauf an den Kreditnehmer und den Kreditgeber zu zahlen, nachdem der Verkauf abgeschlossen ist. Der Treuhänder zahlt dem Kreditgeber den auf der Schuld verbleibenden Betrag und zahlt dem Kreditnehmer alles, was diesen Betrag übersteigt, so dass der Kreditgeber die Immobilie erwerben kann.
Vor- und Nachteile einer Investition in Treuhandgeschäfte
Investoren, die nach saftigen Erträgen suchen, wenden sich manchmal an den Immobiliensektor - insbesondere an Vertrauensbriefe.
Bei der Treuhandinvestition verleiht der Investor Geld an einen Entwickler, der an einem Immobilienprojekt arbeitet. Der Name des Anlegers geht als Kreditgeber auf die Treuhandurkunde über. Der Investor zieht Zinsen für sein Darlehen ein; Wenn das Projekt abgeschlossen ist, wird sein Auftraggeber vollständig an ihn zurückgegeben. Ein Broker für Treuhandgeschäfte erleichtert normalerweise das Geschäft.
Vorteile
Hochverzinsliche Einnahmequelle
Portfoliodiversifikation
Nachteile
Illiquidität
Kein Kapitalzuwachs
Welche Art von Entwickler tritt dieser Vereinbarung bei? Banken zögern oft, Kredite für bestimmte Arten von Entwicklungen zu vergeben, z. B. für mittelgroße kommerzielle Projekte - zu klein für die großen Kreditgeber, zu groß für die kleinen - oder für Entwickler mit schlechten Erfolgsbilanzen oder zu vielen Krediten. Vorsichtige Kreditgeber bewegen sich für Entwickler möglicherweise auch zu langsam, wenn die Frist für den Beginn oder Abschluss eines Projekts knapp bemessen ist.
Diese Entwickler haben es also oft schwer. Aus diesen Gründen können Treuhandanleger häufig hohe Zinssätze für ihr Geld erwarten. Sie können die Vorteile einer Diversifizierung in eine andere Anlageklasse nutzen, ohne Experten für den Bau oder das Management von Immobilien sein zu müssen: Dies ist eine passive Investition.
Das Investieren in Treuhandgeschäfte hat bestimmte Risiken und Nachteile. Im Gegensatz zu Aktien sind Immobilienanlagen nicht liquide, was bedeutet, dass Anleger ihr Geld nicht bei Bedarf abrufen können. Darüber hinaus können Anleger nur die Zinsen erwarten, die durch den Kredit generiert werden, wobei ein zusätzlicher Kapitalzuwachs unwahrscheinlich ist. Die Beteiligten können etwaige rechtliche Unstimmigkeiten in der Treuhandurkunde ausnutzen, wodurch kostspielige rechtliche Verwicklungen entstehen, die die Anlage gefährden können. Der typische Anleger mit wenig Erfahrung hat möglicherweise Schwierigkeiten, da eine Reihe von Fachkenntnissen erforderlich ist, um glaubwürdige und vertrauenswürdige Entwickler, Projekte und Makler zu finden.
Reales Beispiel einer Treuhandurkunde
Zum Beispiel deckt ein in Austin County, Texas, verwendetes Kurzformular „Deed of Trust“ die Anforderungen für die meisten Kreditgeber ab. Das Formular beginnt mit einer Definition von Begriffen und Feldern, in die Kreditnehmer, Kreditgeber und Treuhänder ihre Namen eintragen können. Der geliehene Betrag und die Adresse der Unterkunft sind ebenfalls anzugeben.
Nach diesem Abschnitt wird im Dokument die Übertragung von Rechten an dem Eigentum und einheitliche Vereinbarungen festgelegt, einschließlich:
- Angaben zur Zahlung von Kapital und Zinsen
- Treuhandgelder
- Grundpfandrechte
- Sachversicherung und Strukturpflege
- Strukturbelegung - Der Darlehensnehmer muss innerhalb von 60 Tagen seinen Wohnsitz antreten
Das Formular enthält auch uneinheitliche Vereinbarungen, in denen Verzug oder Verstoß gegen eine der Vertragsbedingungen angegeben sind. Es gibt auch eine Spezifikation, dass das Darlehen, mit dem sich das Dokument befasst, kein Eigenheimdarlehen ist - das heißt, etwas, von dem der Darlehensnehmer Bargeld erhält -, das Darlehen ist für den Kauf des Eigentums bestimmt.
Die Treuhandurkunde endet mit einem Freiraum für die Unterschrift des Kreditnehmers, den er in Anwesenheit eines Notars und zweier Zeugen, die ebenfalls unterschreiben, vornehmen muss.