Refinanzierung vs. Home Equity Loan: Was ist der Unterschied?

Ihr Zuhause ist nicht nur ein Ort zum Leben, sondern auch eine Investition. Es kann auch eine Quelle für Bargeld sein, falls Sie es durch Refinanzierung oder einen Eigenheimkredit benötigen. Die Refinanzierung zahlt Ihre alte Hypothek gegen eine neue Hypothek aus, idealerweise zu einem niedrigeren Zinssatz. Mit einem Eigenheimdarlehen erhalten Sie Bargeld als Gegenleistung für das Eigenkapital, das Sie in Ihrer Immobilie aufgebaut haben.

Refinanzierung

Es gibt zwei Arten von Refis: eine Zins- und eine Laufzeitrefinanzierung und ein Auszahlungsdarlehen. Bei einer Zins- / Laufzeitreferenz wird kein Geld gewechselt, außer den mit dem Abschluss verbundenen Kosten und den Geldern aus dem neuen Darlehen, die das alte Darlehen auszahlen. Sie können Geld mit einer Auszahlungsrefi abheben, da Sie das Eigenkapital in Ihrem Haus effektiv in Bargeld umwandeln.

Selbst bei einer Refinanzierung betragen die Abschlusskosten wahrscheinlich 1 bis 1, 5 Prozent Ihres Darlehensbetrags. Sie sollten planen, ein Jahr oder länger in Ihrem Haus zu leben, wenn Sie diesen Weg einschlagen. Es kann eine gute Idee sein, diese Art der Zins- / Laufzeitreferenzierung durchzuführen, wenn Sie Ihre Abschlusskosten mit einem niedrigeren monatlichen Zinssatz innerhalb von etwa 18 Monaten amortisieren können.

Home Equity-Darlehen

Eigenheimkredite sind in der Regel niedriger verzinst als persönliche, ungesicherte Kredite, da sie durch Ihr Eigentum gesichert sind, aber das hat einen Haken. Der Kreditgeber kann nach Hause kommen, wenn Sie einen Eigenheimkredit oder eine Kreditlinie in Anspruch nehmen.

Eine Home Equity-Kreditlinie (HELOC) ist wie eine Kreditkarte, die an das Eigenkapital Ihres Hauses gebunden ist. Sie können im Allgemeinen so wenig oder so viel von dieser Kreditlinie leihen, wie Sie möchten, obwohl für einige Kredite eine anfängliche Auszahlung eines festgelegten Betrags erforderlich ist. Sie müssen möglicherweise jedes Mal eine Transaktionsgebühr zahlen, wenn Sie eine Abhebungs- oder Inaktivitätsgebühr erheben, wenn Sie Ihren Kreditrahmen zu einem bestimmten Zeitpunkt nicht in Anspruch nehmen. Sie zahlen nur während der Ziehungsperiode Zinsen, dann zahlen Sie den Kapitalbetrag zuzüglich Zinsen zurück, wenn die Rückzahlungsperiode beginnt.

Ein traditionelles Hypothekendarlehen wird oft als Zweithypothek bezeichnet. Sie haben Ihre primäre Hypothek und nehmen jetzt ein zweites Darlehen gegen das Eigenkapital auf, das Sie in Ihrem Eigentum aufgebaut haben. Das zweite Darlehen ist dem ersten untergeordnet - sollten Sie in Verzug geraten, so steht der zweite Kreditgeber hinter dem ersten, um etwaige Erlöse aus der Zwangsvollstreckung einzuziehen. Hypothekenzinsen sind aus diesem Grund in der Regel höher. Der Kreditgeber geht ein größeres Risiko ein. HELOCs werden manchmal auch als Zweithypotheken bezeichnet.

Eigenheimkredite haben im Allgemeinen einen festen Zinssatz, obwohl einige anpassbar sind. Der jährliche Prozentsatz (APR) für eine Eigenheimkreditlinie wird auf der Grundlage des Darlehenszinssatzes berechnet, während der APR für ein traditionelles Eigenheimdarlehen im Allgemeinen die Kosten für die Aufnahme des Darlehens enthält.

Refinanzierung vs. Home Equity Loan Beispiel

Vor zehn Jahren lag der Zinssatz für Ihre 30-jährige Festhypothek beim ersten Kauf Ihres Eigenheims bei knapp über sechs Prozent. Jetzt, im Jahr 2019, können Sie eine Hypothek mit einem Zinssatz von rund vier Prozent erhalten. Diese beiden Punkte können möglicherweise Hunderte von Dollar pro Monat von Ihrer Zahlung und noch mehr von den Gesamtkosten für die Finanzierung Ihres Hauses über die Laufzeit des Kredits abwerfen. Eine Refinanzierung wäre zu Ihrem Vorteil in diesem Fall.

Oder vielleicht haben Sie bereits einen niedrigen Zinssatz, aber Sie suchen nach etwas mehr Geld, um ein neues Dach zu bezahlen, Ihrem Zuhause ein Deck hinzuzufügen oder die College-Ausbildung Ihres Kindes zu bezahlen. Hier könnte ein Eigenheimkredit attraktiv werden.

Besondere Überlegungen

Ihre Fähigkeit, Kredite über eine Refinanzierung oder einen Eigenheimkredit aufzunehmen, hängt von Ihrer Kreditwürdigkeit ab. Wenn Ihre Punktzahl niedriger ist als beim ursprünglichen Kauf Ihres Eigenheims, liegt die Refinanzierung möglicherweise nicht in Ihrem besten Interesse, da dies möglicherweise Ihren Zinssatz erhöhen könnte. Holen Sie sich Ihre drei Kredit-Scores aus dem Trio der großen Kreditauskunfteien, bevor Sie eines dieser Darlehen beantragen. Sprechen Sie mit potenziellen Kreditgebern darüber, wie sich Ihr Score auf Ihren Zinssatz auswirken könnte, wenn nicht alle konsistent über 740 liegen.

Wenn Sie ein Eigenheimdarlehen oder eine Eigenheimkreditlinie aufnehmen, müssen Sie verschiedene Dokumente einreichen, um Ihre Berechtigung nachzuweisen. Beide Darlehen können die gleichen Abschlusskosten verursachen wie eine Hypothek. Dazu gehören Anwaltskosten, eine Titelsuche und die Vorbereitung von Dokumenten. Sie umfassen häufig auch eine Schätzung zur Ermittlung des Marktwerts der Immobilie, eine Antragsgebühr für die Bearbeitung des Kredits, Punkte (ein Punkt entspricht einem Prozent des Kredits) und eine jährliche Wartungsgebühr. Manchmal verzichten die Kreditgeber jedoch darauf, fragen Sie also unbedingt.

Wenn Sie nicht vorhaben, für längere Zeit in Ihrem Haus zu bleiben, ist ein Eigenheimdarlehen möglicherweise die bessere Wahl, da die Abschlusskosten geringer sind als bei einem Refi.

Die zentralen Thesen

• Hypothekendarlehen sind ideal für Kreditnehmer, die die von festen Zinssätzen angebotenen Sicherheiten bevorzugen, und für diejenigen, die für einen bestimmten Zweck einen erheblichen Betrag benötigen. Es ist ein einmaliger Kredit - zusätzliches Geld kann nicht abgehoben werden.
• HELOCs eignen sich für Personen, die über einen längeren Zeitraum hinweg Zugang zu einer Bargeldreserve haben möchten, anstatt diese vorab in Anspruch zu nehmen. Sie zahlen niemals Zinsen für mehr geliehene Gelder, als Sie tatsächlich zu einem bestimmten Zeitpunkt verwenden.
• Die Refinanzierung kann ideal sein, wenn Sie längere Zeit in Ihrem Haus bleiben und der Zinssatz sinken wird.