Immobilien Investment Trust (REIT)
Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist ein Unternehmen, das Immobilien besitzt und in der Regel betreibt, die Erträge generieren. Die meisten REITs sind auf einen bestimmten Immobiliensektor spezialisiert und konzentrieren ihre Zeit, Energie und Finanzierung auf dieses bestimmte Segment des gesamten Immobilienhorizonts. Diversifizierte und spezialisierte REITs halten jedoch häufig unterschiedliche Arten von Immobilien in ihrem Portfolio. Zu den in einem REIT-Portfolio enthaltenen Immobilien zählen möglicherweise Apartmentkomplexe, Rechenzentren, Gesundheitseinrichtungen, Hotels, Infrastrukturen in Form von Glasfaserkabeln, Zelltürmen und Energiepipelines, Bürogebäude, Einzelhandelszentren, Selbstlagerhäuser, Waldflächen und Lagerhäuser . Ein Vorteil von REITs für gewöhnliche Anleger besteht darin, dass sie die Möglichkeit bieten, einen Teil der Immobilien zu besitzen, der dividendenbasierte Erträge generiert.
Der Kongress gründete 1960 als Änderung der Cigar Excise Tax Extension von 1960 Immobilien-Investment-Trusts. Die Bestimmung ermöglicht es einzelnen Anlegern, Anteile an gewerblichen Immobilienportfolios zu kaufen, die Erträge aus einer Vielzahl von Immobilien erzielen.
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REIT verstehen
Die meisten REITs haben ein einfaches Geschäftsmodell: Der REIT vermietet Flächen und kassiert die Mieten für die Immobilien und schüttet diese Erträge als Dividende an die Aktionäre aus.
Um als REIT eingestuft zu werden, muss ein Unternehmen bestimmte Bestimmungen des Internal Revenue Code einhalten. Zu diesen Anforderungen gehört es, vor allem einkommensschaffende Immobilien langfristig zu besitzen und Erträge an die Aktionäre auszuschütten. Insbesondere muss ein Unternehmen bestimmte Anforderungen erfüllen, darunter:
- Investieren Sie mindestens 75% des Gesamtvermögens in Immobilien, Bargeld oder US-Schatzkammern
- Erhalten Sie mindestens 75% ihres Bruttoeinkommens aus Immobilienmieten, Hypothekenzinsen für Immobilienfinanzierungen oder Immobilienverkäufen
- Rendite von mindestens 90% des steuerpflichtigen Einkommens in Form von Dividenden der Anteilseigner pro Jahr
- Mindestens 100 Aktionäre nach dem ersten Jahr ihres Bestehens
- Halten Sie in der letzten Hälfte des Steuerjahres nicht mehr als 50% der Anteile von fünf oder weniger natürlichen Personen
Andere Anforderungen, einschließlich des REIT, sind nach Ansicht des IRS eine Körperschaft, die als Kapitalgesellschaft steuerpflichtig ist. Darüber hinaus muss das Unternehmen die Geschäftsführung eines Verwaltungsrates oder eines Treuhänders haben.
Die zentralen Thesen
- Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist ein Unternehmen, das ertragsbringende Immobilien besitzt, betreibt oder finanziert.
- Equity REITs besitzen und verwalten Immobilien.
- Mortgage REITs halten oder handeln Hypotheken und hypothekenbesicherte Wertpapiere.
- REITs generieren einen konstanten Einkommensstrom für Investoren, bieten jedoch wenig Kapitalzuwachs.
- Die meisten REITs werden wie Aktien öffentlich gehandelt, was sie im Gegensatz zu den meisten Immobilienanlagen hochliquide macht.
Arten von REITs
Es gibt verschiedene Arten von REITs. Die Fonds verfügen über Klassifizierungen, die die Art ihres Geschäfts angeben, und können je nach Kauf und Verkauf ihrer Anteile weiter klassifiziert werden.
Equity REITs sind die häufigste Unternehmensform. Diese Unternehmen kaufen, besitzen und verwalten einkommensschaffende Immobilien. Die Umsatzerlöse stammen hauptsächlich aus Mieten und nicht aus dem Weiterverkauf der Bestandsimmobilien.
Mortgage REITs, auch mREITs genannt, verleihen Immobilienbesitzern und -betreibern Geld. Die Kreditvergabe kann entweder direkt über Hypotheken und Kredite oder indirekt über den Erwerb von Mortgage-Backed Securities (MBS) erfolgen. MBS sind Anlagen, die Hypothekenpools von staatlich geförderten Unternehmen (GSEs) halten. Ihre Einnahmen ergeben sich hauptsächlich aus der Nettozinsspanne - der Differenz zwischen den Zinsen für Hypothekarkredite und den Finanzierungskosten für diese Kredite. Aufgrund der hypothekenzentrierten Ausrichtung dieses REIT reagieren sie möglicherweise empfindlich auf Zinserhöhungen.
Hybrid-REITs- Unternehmen halten sowohl physische Miet- als auch Hypothekendarlehen in ihren Portfolios. Abhängig vom angegebenen Investitionsschwerpunkt des Unternehmens können sie das Portfolio auf mehr Immobilien oder mehr Hypothekenbestände ausrichten.
Art des REIT | Beteiligungen |
Eigenkapital | Einkommensschaffende Immobilien besitzen und betreiben |
Hypothek | Stellen Sie Hypotheken auf Immobilien zur Verfügung |
Hybrid | Eigene Immobilien und Hypotheken machen |
| Öffentlich gehandelt | Listung an einer nationalen Börse |
| Öffentlich Nicht gehandelt | Registriert bei der SEC bu nicht öffentlich gehandelt |
| Privatgelände | Arbeiten Sie nur als Private-Placement-Investition |
Öffentlich gehandelte REITs bieten Aktien von öffentlich gehandelten REITs an, die an einer nationalen Wertpapierbörse notiert sind und von einzelnen Anlegern gekauft und verkauft werden. Sie werden von der US-amerikanischen Securities and Exchange Commission (SEC) reguliert.
Öffentliche nicht gehandelte REITs sind ebenfalls bei der SEC registriert, werden jedoch nicht an nationalen Wertpapierbörsen gehandelt. Infolgedessen sind sie weniger liquide als börsennotierte REITs, sind jedoch tendenziell stabiler, da sie keinen Marktschwankungen unterliegen.
Private REITs sind nicht bei der SEC registriert und werden nicht an nationalen Wertpapierbörsen gehandelt. Sie arbeiten ausschließlich als Privatplatzierungen und werden ausschließlich an ausgewählte Investoren verkauft.
Vor- und Nachteile einer Investition in REITs
REITs können eine wichtige Rolle in einem Anlageportfolio spielen. Sie haben wie alle Investitionen ihre Vor- und Nachteile.
Auf der positiven Seite sind REITs einfach zu kaufen und zu verkaufen, da die meisten an öffentlichen Börsen gehandelt werden. Dieses marktfähige Merkmal mildert einige der traditionellen Nachteile von Immobilien. Traditionell sind Immobilien notorisch illiquide - es kann lange dauern, bis Immobilien verkauft oder gekauft werden - und mangelnde Transparenz, da nicht alle Märkte zuverlässige Informationen zu Steuern, Eigentum und Zoning bieten. REITs werden von der SEC reguliert und müssen geprüfte Finanzberichte einreichen.
In Bezug auf die Performance bieten REITs attraktive risikobereinigte Renditen und einen stabilen Cashflow. Eine Immobilienpräsenz kann sich auch positiv auf ein Portfolio auswirken und es mit einer anderen Anlageklasse diversifizieren, die als Gegengewicht zu Aktien oder Anleihen fungieren kann.
Auf der anderen Seite bieten REITs in Bezug auf den Kapitalzuwachs nicht viel. Als Teil ihrer Struktur müssen sie 90% des Einkommens an die Anleger zurückzahlen. Somit können nur 10% des zu versteuernden Einkommens wieder in das Unternehmen investiert werden, um neue Beteiligungen zu erwerben.
Dividenden aus REIT-Beständen werden als laufendes Einkommen versteuert. Ein Hauptrisiko für REITs besteht darin, dass sie Schwankungen auf dem Immobilienmarkt unterliegen. Wie bei den meisten Investitionen auch, garantieren Sie keinen Gewinn und sichern Sie sich nicht gegen Verluste. Darüber hinaus haben einige REITs hohe Management- und Transaktionsgebühren.
Vorteile
Liquidität
Diversifikation / Gegengewicht zu anderen Vermögenswerten
Transparenz
Gleichmäßige Dividenden
Risikoangepasste Renditen
Nachteile
Geringes Wachstum / geringer Kapitalzuwachs
Nicht steuerlich begünstigt
Vorbehaltlich des Marktrisikos
Hohe Management- und Transaktionsgebühren
Wie man in REITs investiert
Sie können in öffentlich gehandelte REITs sowie in REIT-Investmentfonds und REIT-Exchange Traded Funds (ETFs) investieren, indem Sie über einen Broker Aktien kaufen. Sie können Anteile eines nicht gehandelten REIT über einen Broker oder Finanzberater kaufen, der am Angebot des nicht gehandelten REIT teilnimmt. REITs sind auch in einer wachsenden Anzahl von leistungsorientierten und beitragsorientierten arbeitgeberfinanzierten Pensions- und Investitionsplänen enthalten. Naret, ein in Washington DC ansässiges Forschungs- und Beratungsunternehmen für den US-amerikanischen REIT-Markt, schätzt, dass 80 Millionen US-Anleger REITs über ihre Altersvorsorge und andere Investmentfonds besitzen.
Nareit stellt fest, dass es in den USA mehr als 225 öffentlich gehandelte REITs gibt, was bedeutet, dass Sie einige Hausaufgaben haben, bevor Sie entscheiden, welches REIT für Ihr Portfolio am besten geeignet ist.
Berücksichtigen Sie unbedingt das Managementteam und die Erfolgsbilanz des REIT und finden Sie heraus, wie diese entschädigt werden. Wenn es sich um eine erfolgsabhängige Vergütung handelt, arbeiten sie aller Wahrscheinlichkeit nach hart daran, die richtigen Eigenschaften auszuwählen und die besten Strategien auszuwählen. Natürlich ist es auch eine gute Idee, sich die Zahlen wie das erwartete Wachstum des Gewinns je Aktie (EPS) und die aktuellen Dividendenrenditen anzusehen. Eine besonders hilfreiche Kennzahl ist der Funds from Operations (FFO) des REIT, der den Cashflow aus dem Vermögen des REIT misst. Eine weitere bei REITs gebräuchliche Metrik ist die Financial Management Rate of Return (FMRR).
Reales Beispiel eines REIT
Eine weitere Überlegung bei der Auswahl von REITs ist, zu prüfen, welche Sektoren des Immobilienmarktes angesagt sind. Überlegen Sie, welche boomenden Wirtschaftssektoren im Allgemeinen über Immobilien erschlossen werden können. Zum Beispiel ist das Gesundheitswesen eine der am schnellsten wachsenden Branchen in den USA - insbesondere in Bezug auf das Wachstum von medizinischen Gebäuden, ambulanten Pflegeeinrichtungen sowie Altenpflegeeinrichtungen und Senioreneinrichtungen.
Mehrere REITs konzentrieren sich auf diesen Sektor. HCP Inc. (HCP) ist eine solche. Mit einer Marktkapitalisierung von fast 15 Milliarden US-Dollar ist das Unternehmen ein großes Unternehmen - groß genug, um Teil des S & P 500 zu sein - und sehr liquide. Täglich werden rund 2, 56 Millionen Aktien gehandelt. Mit 31, 25 USD je Aktie per 5. April 2019 notiert es nahe seinem 52-Wochen-Hoch und bietet eine Dividendenrendite von 4, 32%. Das kürzlich umstrukturierte Portfolio konzentriert sich auf Einrichtungen der Biowissenschaften - Diagnosezentren, Labore, Genomik und andere Einrichtungen - medizinische Bürogebäude und Seniorenwohnungen.
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