Mietereinbauten
Mietereinbauten sind Änderungen an einem Mietobjekt, um es an die besonderen Bedürfnisse eines Mieters anzupassen. Dazu gehören Änderungen wie das Streichen, Installieren von Trennwänden, Ändern des Fußbodens oder das Anbringen von benutzerdefinierten Leuchten. Mietereinbauten können entweder vom Vermieter - der dies zur Erhöhung der Marktfähigkeit seiner Mieteinheit anbieten kann - oder von den Mietern selbst vorgenommen werden.
Während die wirtschaftliche Nutzungsdauer der meisten Mietereinbauten fünf bis zehn Jahre beträgt, schreibt der Internal Revenue Code vor, dass solche Verbesserungen über die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden müssen.
Wie Mietereinbauten funktionieren
Mietereinbauten werden auch als Mietereinbauten oder -ausbauten bezeichnet und in der Regel von Vermietern von Gewerbeimmobilien durchgeführt. Vermieter können diese Verbesserungen für bestehende oder neue Mieter anbieten. Die Modifikationen sind auf die Bedürfnisse eines bestimmten Mieters und dessen Bedürfnisse zugeschnitten.
Was Mietereinbauten sind, hängt davon ab, ob Änderungen an einer Struktur eines Vermieters vorgenommen werden, um einen Mieter unterzubringen. Das Vornehmen von Änderungen an der Fläche eines Mieters gilt jedoch nicht als Mieterhöhung für einen der Nachbarn dieses Mieters. Änderungen an der Außenseite eines Gebäudes oder seiner Landschaft sind ebenfalls nicht relevant. Wenn ein Vermieter das Dach des Gebäudes ersetzt, den Aufzug aufwertet oder den Parkplatz asphaltiert, wird keine dieser Änderungen als Mietereinbauten gewertet, da sie keinem bestimmten Mieter zugute kommen.
Nur Verbesserungen, die an der Innenausstattung eines bestimmten Mieters vorgenommen wurden, gelten als Mietereinbauten.
Sobald der Mietvertrag endet, gehören die Verbesserungen in der Regel dem Vermieter, sofern im Vertrag nichts anderes bestimmt ist. Kann der Mieter sie mitnehmen, muss er sie ohne Sachschaden entfernen.
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Beispiele für Mietereinbauten
Vermieter können für Mietereinbauten zahlen, um Mieter dazu zu bewegen, Räume für längere Zeiträume zu mieten, insbesondere im Einzelhandel. Zum Beispiel mietet eine Geschäftsinhaberin ein Gebäude für ihren Discgolf-Laden. Der Vermieter kann dem gemieteten Bereich vier Wände hinzufügen, um eingebaute Displays und Speicherbereiche für die Discs zu erstellen. Diese Änderungen gelten als Mietereinbauten.
Nehmen wir ein weiteres Beispiel aus dem Einzelhandel. Der Eigentümer von Geschäft A beschließt, die Fläche über Unternehmen B zu vermieten. Das Geschäft hat nur vier Wände und keine weiteren Annehmlichkeiten. Im Rahmen der Mietvertragsverhandlungen erklärt sich die Firma B - der Vermieter - damit einverstanden, Regale, einen Serviceschalter für Registrierkassen und eine Anzeigeeinheit mit spezieller Beleuchtung zu installieren, bevor das Geschäft A seine Türen öffnet.
Die zentralen Thesen
- Eine Mietvertragsverbesserung ist eine Änderung, die an einem Mietobjekt vorgenommen wird, um es an die besonderen Bedürfnisse eines Mieters anzupassen.
- Vermieter können diesen Verbesserungen für bestehende oder neue Mieter zustimmen.
- Mietereinbauten können vom Vermieter oder Mieter vorgenommen werden.
- Das Streichen, Installieren von Trennwänden oder kundenspezifischen Beleuchtungskörpern sowie das Wechseln des Fußbodens sind allesamt Verbesserungen für die Mietereinbauten.
- Erweiterungen an Gebäuden, Aufzügen und Rolltreppen, Dächern, Brandschutz-, Alarm- und Sicherheitssystemen sowie HLK-Systemen gelten nicht als Mietereinbauten.
Arten von Mietereinbauten
Ein Vermieter kann für gewerbliche Mietereinbauten eine Mietereinbautenbeihilfe (TIA) zahlen. In diesem Fall lässt der Vermieter ein festgelegtes Budget für Verbesserungen zu, in der Regel 5 bis 15 USD pro Quadratfuß, und überwacht das Projekt. In der Zwischenzeit kontrolliert der Mieter den Renovierungsprozess, der zeitaufwändig sein kann. Bei Überschreitung des Projektbudgets übernimmt der Mieter den Restbetrag.
Mietrabatte können auch für Mietereinbauten angeboten werden. Der Vermieter bietet dem Mieter für eine bestimmte Anzahl von Monaten eine kostenlose oder reduzierte Miete an, z. B. einen kostenlosen Monat pro Jahr für den Mietvertrag, damit der Mieter Platzänderungen einsparen kann. Der Mieter überwacht in der Regel das Projekt und hat die Kontrolle über die Mietvertragsverbesserungen. Der Mieter ist auch verantwortlich, wenn die Kosten die veranschlagten Beträge übersteigen. Darüber hinaus kann die Miete zu einem späteren Zeitpunkt erhöht werden, so dass der Mieter längerfristig mehr für die Fläche zahlt.
Eine andere Art der Mietereinbesserung ist eine Gebäudestandardzulage. Der Mieter kann zwischen verschiedenen Auswahlmöglichkeiten des Vermieters wählen, beispielsweise einer von vier Farben. Diese Elemente erfüllen möglicherweise nicht die Bedürfnisse des Mieters und er ist möglicherweise nicht mit den Ergebnissen zufrieden. Weitere Verbesserungen werden vom Mieter übernommen. Der Vermieter überwacht das Projekt.
Regeln für Mietereinbauten
Die Art und Weise, in der Vermieter und Mieter nach dem neuen Gesetz über Steuersenkungen und Arbeitsplätze im Jahr 2017 Abzüge geltend machen können, wurde geändert.
Im Dezember 2015 verabschiedete der Kongress der Vereinigten Staaten das Gesetz zum Schutz der Amerikaner vor Steuererhöhungen (PATH), mit dem viele steuerliche Bestimmungen im Zusammenhang mit Abschreibungen geändert und erweitert wurden, einschließlich Verbesserungen der Erbpacht. Das Gesetz sieht eine dauerhafte Steuerersparnis vor, die eine lineare Kostendeckung von 15 Jahren bei qualifizierten Mietereinbauten ermöglicht.
Nach diesen Richtlinien durften Vermieter und Mieter nicht in Beziehung gesetzt werden, Verbesserungen waren nur dann qualifiziert, wenn sie im Inneren des Gebäudes vorgenommen wurden, wobei nur der Mieter den Raum belegte, und Mietereinbauten mussten nach drei Jahren des Gebäudes abgeschlossen sein für den Dienst besetzt sein.
Das neue Steuergesetz von 2017 hat einige der Anforderungen geändert. Das Innere des Gebäudes muss noch verbessert werden, was bedeutet, dass Vergrößerungen von Gebäuden, Aufzügen und Rolltreppen, Dächern, Brandschutz-, Alarm- und Sicherheitssystemen sowie HLK-Systemen weiterhin nicht in Frage kommen. Die qualifizierte Verbesserungsimmobilie setzt nicht mehr voraus, dass beide Parteien - Vermieter und Mieter - nicht miteinander verbunden sind. Es wurde auch die dreijährige Anforderung beseitigt, wonach alle Verbesserungen "nach dem Datum, an dem die Immobilie erstmals in Betrieb genommen wurde", laut Internal Revenue Service (IRS) vorgenommen werden können.
Beanspruchen von Mietereinbauten
Der Internal Revenue Service (IRS) erlaubt keine Abzüge für Verbesserungen. Da Verbesserungen jedoch als Teil des Gebäudes betrachtet werden, sind sie anfällig für Wertminderungen. Der IRS erlaubt Abschreibungen, solange die oben genannten Bedingungen erfüllt sind. Wer die Arbeiten ausführt, darf die Abschreibungen abziehen - ob Vermieter oder Mieter. Durch das neue Steuergesetz wurde der maximal zulässige Betrag von 500.000 USD auf 1 Million USD erhöht.
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