Jumbo-Darlehen

Ein Jumbo-Kredit, auch Jumbo-Hypothek genannt, ist eine Finanzierungsform, die die von der Bundesanstalt für Wohnungswesen (FHFA) festgelegten Grenzen überschreitet. Im Gegensatz zu herkömmlichen Hypotheken kann ein Jumbo-Kredit nicht von Fannie Mae oder Freddie Mac gekauft, garantiert oder verbrieft werden. Jumbo-Hypotheken wurden für die Finanzierung von Luxusimmobilien und -häusern auf hart umkämpften lokalen Immobilienmärkten entwickelt und haben einzigartige Zeichnungsanforderungen und steuerliche Auswirkungen. Diese Art von Hypotheken hat an Bedeutung gewonnen, da sich der Immobilienmarkt nach der großen Rezession weiter erholt.

Der Wert einer Jumbo-Hypothek variiert je nach Bundesstaat - und sogar nach Landkreis. Die FHFA legt jährlich die entsprechende Kreditlimitgröße für verschiedene Bereiche fest, die sich jedoch nur selten ändert. Ab 2019 lag das Limit für den größten Teil des Landes bei 484.350 USD. Dies wurde von 453.100 US-Dollar im Jahr 2018 erhöht. Für Bezirke mit höheren Heimatwerten liegt das Basislimit bei 726.525 US-Dollar oder 150% von 484.350 US-Dollar.

Die FHFA sieht für Gebiete außerhalb der Vereinigten Staaten von Amerika andere Bestimmungen für die Berechnung der Kreditlimits vor. Infolgedessen beträgt das Basislimit für einen Jumbo-Kredit in Alaska, Guam, Hawaii und den US-Jungferninseln ab 2019 ebenfalls 726.525 USD. Dieser Betrag kann in Landkreisen mit höheren Heimatwerten sogar noch höher sein.

Wie ein Jumbo-Kredit funktioniert

Wenn Sie ein Haus im Visier haben, das fast eine halbe Million Dollar oder mehr kostet - und Sie nicht so viel auf einem Bankkonto haben -, brauchen Sie wahrscheinlich eine Jumbo-Hypothek. Und wenn Sie versuchen, einen zu bekommen, werden Sie strengeren Kreditanforderungen gegenüberstehen als Hausbesitzer, die einen konventionellen Kredit beantragen. Jumbo-Kredite bergen nämlich ein höheres Kreditrisiko für den Kreditgeber, da Fannie Mae oder Freddie Mac keine Garantie übernehmen. Es gibt auch mehr Risiko, weil mehr Geld involviert ist.

Genau wie bei herkömmlichen Hypotheken werden die Mindestanforderungen an einen Jumbo seit 2008 immer strenger. Um genehmigt zu werden, benötigen Sie einen hervorragenden Kredit-Score (700 oder höher) und ein sehr niedriges Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI). Der DTI sollte unter 43% und vorzugsweise näher an 36% liegen. Obwohl es sich um fehlerhafte Hypotheken handelt, müssen Jumbos weiterhin unter die Richtlinien des Consumer Financial Protection Bureau fallen, das als „qualifizierte Hypothek“ gilt - ein Kreditvergabesystem mit standardisierten Bedingungen und Regeln wie dem 43% DTI.

Sie müssen nachweisen, dass Sie über verfügbare Barmittel verfügen, um Ihre Zahlungen abzudecken. Diese sind wahrscheinlich sehr hoch, wenn Sie sich für eine Standardhypothek mit 30-jähriger Laufzeit entscheiden. Die Höhe des Einkommens und die Höhe der Rückstellungen hängen von der Höhe des Gesamtdarlehens ab. Alle Darlehensnehmer benötigen jedoch eine Zahlungsfrist von 30 Tagen und W2-Steuerformulare mit einer Laufzeit von zwei Jahren. Wenn Sie selbstständig sind, sind die Einkommensanforderungen höher: Zwei Jahre Steuererklärung und mindestens 60 Tage aktueller Kontoauszug. Der Kreditnehmer benötigt auch nachweislich liquide Mittel, um sich zu qualifizieren, und Liquiditätsreserven in Höhe von sechs Monaten der Hypothekenzahlung. Alle Antragsteller müssen die ordnungsgemäßen Unterlagen zu allen anderen Darlehen und den Nachweis des Eigentums an nicht liquiden Vermögenswerten (wie bei anderen Immobilien) vorlegen.

Die zentralen Thesen

• Ein Jumbo-Kredit ist eine Art von Finanzierung, die die von der Federal Housing Finance Agency festgelegten Grenzen überschreitet und nicht von Fannie Mae oder Freddie Mac gekauft, garantiert oder verbrieft werden kann.
• Hausbesitzer müssen strengere Kreditanforderungen erfüllen als diejenigen, die einen konventionellen Kredit beantragen.
• Die Genehmigung erfordert eine hervorragende Kreditwürdigkeit und ein sehr niedriges Verhältnis von Schulden zu Einkommen.
• Der durchschnittliche Jahreszins für eine Jumbo-Hypothek entspricht häufig herkömmlichen Hypotheken, während die Anzahlungen etwa 10% bis 15% des Gesamtkaufpreises betragen.

Jumbo-Kreditzinsen

Während Jumbo-Hypotheken früher höhere Zinssätze aufwiesen als herkömmliche Hypotheken, hat sich die Lücke in den letzten Jahren geschlossen. Heutzutage ist der durchschnittliche jährliche Prozentsatz (APR) für eine Jumbo-Hypothek oft mit herkömmlichen Hypotheken vergleichbar - und in einigen Fällen sogar niedriger. So verrechnete Wells Fargo ab März 2019 einen Jahreszins von 4, 092% für ein 30-jähriges festverzinsliches Darlehen und 3, 793% für die gleiche Laufzeit für ein Jumbo-Darlehen.

Auch wenn die staatlich geförderten Unternehmen damit nicht umgehen können, werden Jumbokredite häufig von anderen Finanzinstituten verbrieft. Da diese Wertpapiere ein höheres Risiko aufweisen, werden sie mit einer Renditeprämie gegenüber herkömmlichen verbrieften Hypotheken gehandelt. Dieser Spread hat sich jedoch mit dem Zinssatz der Kredite selbst verringert.

Anzahlung für einen Jumbo-Kredit

Glücklicherweise haben sich die Anzahlungsanforderungen im gleichen Zeitraum gelockert. In der Vergangenheit mussten Eigenheimkäufer bei Hypothekenfinanzierern häufig 30% des Kaufpreises der Residenz zahlen (im Vergleich zu 20% bei herkömmlichen Hypotheken). Jetzt ist diese Zahl auf nur 10% bis 15% gefallen. Wie bei jeder Hypothek kann eine höhere Anzahlung verschiedene Vorteile haben - unter anderem, um die Kosten zu vermeiden, die private Hypothekenversicherer für Anzahlungen unter 20% benötigen.

Wer sollte einen Jumbo-Kredit aufnehmen?

Wie viel Sie letztendlich leihen können, hängt natürlich von Ihrem Vermögen, Ihrer Bonität und dem Wert der Immobilie ab, die Sie kaufen möchten. Diese Hypotheken gelten als am besten geeignet für ein Segment von Personen mit hohem Einkommen, die zwischen 250.000 und 500.000 USD pro Jahr verdienen. Dieses Segment ist als HENRY bekannt, ein Akronym für Hochverdiener, das noch nicht reich ist. Grundsätzlich sind dies Leute, die im Allgemeinen viel Geld verdienen, aber keine Millionen an zusätzlichem Bargeld oder anderen angesammelten Vermögenswerten haben - noch nicht.

Während eine Person im HENRY-Segment möglicherweise nicht den Reichtum angehäuft hat, um ein teures neues Eigenheim mit Bargeld zu kaufen, haben solche Personen mit hohem Einkommen normalerweise bessere Kredit-Scores und eine ausführlichere Kredit-Historie als ein durchschnittlicher Eigenheimkäufer, der ein herkömmliches Hypothekendarlehen für ein sucht niedrigerer Betrag. Sie neigen auch dazu, festere Rentenkonten zu haben. Sie haben oft über einen längeren Zeitraum als Geringverdiener einen Beitrag geleistet.

Erwarten Sie keine große Steuervergünstigung für einen Jumbo-Kredit. Die Obergrenze für den Abzug von Hypothekenzinsen ist auf 750.000 USD für neue Hypothekendarlehen begrenzt.

Dies sind nur die Arten von Personen, die sich gerne für langfristige Produkte anmelden, auch weil sie häufig zusätzliche Dienstleistungen für die Vermögensverwaltung benötigen. Darüber hinaus ist es für eine Bank praktischer, eine Hypothek in Höhe von 2 Millionen US-Dollar zu verwalten, als 10 Kredite im Wert von 200.000 US-Dollar pro Stück.

Besondere Überlegungen für einen Jumbo-Kredit

Nur weil Sie sich für einen dieser Kredite qualifizieren können, heißt das noch lange nicht, dass Sie einen Kredit aufnehmen sollten. Sie sollten es auf keinen Fall tun, wenn Sie sich darauf verlassen, dass Sie beispielsweise eine erhebliche Steuervergünstigung erhalten.

Sie wissen wahrscheinlich, dass Sie die Hypothekenzinsen, die Sie für ein bestimmtes Jahr gezahlt haben, von Ihren Steuern abziehen können, sofern Sie Ihre Abzüge auflisten. Aber Sie mussten sich wahrscheinlich nie um die Obergrenze kümmern, die die IRS für diesen Abzug festlegt - eine Obergrenze, die durch die Verabschiedung des Gesetzes über Steuersenkungen und Arbeitsplätze gesenkt wurde. Jeder, der am 14. Dezember 2017 oder früher eine Hypothek aufgenommen hat, kann Zinsen in Höhe von bis zu 1 Million US-Dollar abziehen. Dies ist der Betrag der alten Obergrenze. Bei Eigenheimkäufen nach dem 14. Dezember 2017 können Sie jedoch nur die Zinsen für Hypothekenschulden in Höhe von bis zu 750.000 USD abziehen. Wenn Ihre Hypothek größer ist, erhalten Sie nicht den vollen Abzug. Wenn Sie beispielsweise vorhaben, eine Jumbo-Hypothek in Höhe von 2 Millionen US-Dollar aufzunehmen, für die jährlich Zinsen in Höhe von 80.000 US-Dollar anfallen, können Sie nur 30.000 US-Dollar abziehen - die Zinsen für die ersten 750.000 US-Dollar Ihrer Hypothek. Tatsächlich erhalten Sie nur eine Steuervergünstigung für 37, 5% der Hypothekenzinsen.

Das heißt, Sie sollten vorsichtig leihen und die Zahlen sorgfältig abwägen, um zu sehen, was Sie sich wirklich leisten können und welche Arten von Steuervorteilen Sie erhalten. Da der staatliche und lokale Steuerabzug aufgrund der gleichen Steuerbelastung auf 10.000 US-Dollar pro Jahr begrenzt ist, kostet Sie eine hochbesteuerte Immobilie auch mehr, um sie zu besitzen. Eine andere Strategie: Vergleichen Sie die Konditionen, um zu sehen, ob sich ein kleinerer konformer Kredit und ein zweiter Kredit anstelle eines großen Jumbos auf lange Sicht als besser für Ihre Finanzen erweisen. (Für verwandte Lektüre siehe "Jumbo vs. konventionelle Hypotheken verstehen")