Warum Immobilienmarkt Bubbles Pop

Anders als an der Börse, an der die meisten Menschen das Risiko eines Preisverfalls verstehen und akzeptieren, glauben die meisten Menschen, die ein Haus kaufen, nicht, dass der Wert ihres Hauses jemals sinken wird.

Der Immobilienmarkt war im Allgemeinen nicht wie andere Asset-Märkte von Preisblasen betroffen. Dies ist auf die hohen Transaktionskosten zurückzuführen, die mit dem Kauf eines Eigenheims verbunden sind, ganz zu schweigen von den Kosten für den Besitz und die Pflege eines Eigenheims, die spekulatives Verhalten verhindern. Die Wohnungsmärkte erleben jedoch Phasen irrationalen Überflusses.

In diesem Artikel werden wir diskutieren, was die Immobilienpreisblasen verursacht, welche Auslöser die Immobilienblasen zum Platzen bringen und warum Hauskäufer bei kritischen Wohnungsentscheidungen auf langfristige Durchschnittswerte achten sollten.

Die zentralen Thesen

• Immobilienblasen sind vorübergehende Ereignisse, die Jahre dauern können und durch hohe Nachfrage, geringes Angebot und überhöhte Preise gekennzeichnet sind.
• Diese Blasen werden durch eine Vielzahl von Faktoren verursacht, darunter wirtschaftlicher Wohlstand, niedrige Zinssätze, bessere Hypothekenprodukte und leicht zugängliche Kredite.
• Zu den Kräften, die eine Immobilienblase zum Platzen bringen, gehören ein Konjunkturabschwung, ein Zinsanstieg sowie ein Nachfragerückgang.

Was ist eine Immobilienblase?

Bevor wir uns mit den Ursachen von Immobilienblasen befassen und erklären, warum sie platzen, ist es wichtig, eine Immobilienblase selbst zu verstehen. Sie beginnen im Allgemeinen mit einem Anstieg der Nachfrage nach Wohnraum, obwohl nur ein begrenzter Bestand verfügbar ist. Die Nachfrage steigt weiter, wenn Spekulanten auf den Markt kommen, was die Blase vergrößert. Bei begrenztem Angebot und so viel Nachfrage steigen die Preise natürlich in die Höhe.

Immobilienblasen haben einen direkten Einfluss auf die Immobilienbranche, aber auch auf Hausbesitzer und deren persönliche Finanzen. Die Auswirkungen einer Blase auf die Wirtschaft - Zinssätze, Kreditvergabestandards und -praktiken - können Menschen dazu zwingen, in schwierigen Zeiten nach Wegen zu suchen, um mit ihren Hypothekenzahlungen Schritt zu halten. Einige müssen vielleicht sogar tiefer in ihre Taschen greifen und Spar- und Pensionsfonds einsetzen, um ihre Häuser zu behalten.

Eine Immobilienblase ist normalerweise ein vorübergehendes Ereignis. Obwohl Blasen auf dem Aktienmarkt viel häufiger auftreten, können Immobilienblasen laut dem Internationalen Währungsfonds (IWF) viel länger sein und mehrere Jahre dauern.

Normalerweise ist eine Immobilienblase ein vorübergehendes Ereignis und kann mehrere Jahre dauern.

Immobilienmarktblase verursacht

Der Preis von Wohnraum wird wie der Preis von Gütern oder Dienstleistungen auf einem freien Markt von Angebot und Nachfrage bestimmt. Wenn die Nachfrage steigt und / oder das Angebot sinkt, steigen die Preise. In Ermangelung einer Naturkatastrophe, die das Angebot an Wohnraum verringert, steigen die Preise, da die Nachfrageentwicklung die aktuellen Angebotstrends übertrifft. Ebenso wichtig ist, dass das Wohnungsangebot nur langsam auf steigende Nachfrage reagiert, da der Bau eines Hauses sehr lange dauert und in hoch entwickelten Gebieten einfach kein Land mehr zum Bauen vorhanden ist. Wenn es also zu einem plötzlichen oder anhaltenden Anstieg der Nachfrage kommt, werden die Preise mit Sicherheit steigen.

Wenn Sie festgestellt haben, dass ein überdurchschnittlicher Anstieg der Immobilienpreise in erster Linie auf eine gestiegene Nachfrage zurückzuführen ist, fragen Sie sich möglicherweise, was die Ursachen für diesen Anstieg der Nachfrage sind. Es gibt verschiedene Möglichkeiten:

• Eine Belebung der allgemeinen Wirtschaftstätigkeit und des Wohlstands, die mehr verfügbares Einkommen in die Taschen der Verbraucher steckt und das Wohneigentum fördert.
• Eine Zunahme der Bevölkerung oder des demografischen Segments der Bevölkerung, die in den Wohnungsmarkt eintritt.
• Ein niedriges allgemeines Zinsniveau, insbesondere kurzfristige Zinssätze, das Wohnungen erschwinglicher macht.
• Innovative Hypothekenprodukte mit niedrigen monatlichen Anfangszahlungen, die Wohnungen erschwinglicher machen. (Weitere Informationen zu Hypotheken finden Sie in unserem Tutorial zu Hypothekengrundlagen .)
• Einfacher Zugang zu Krediten - eine Senkung der Zeichnungsstandards - bringt mehr Käufer auf den Markt.
• Hochrentierliche strukturierte Hypothekenanleihen, wie von Anlegern gefordert, die den Kreditnehmern mehr Hypothekenkredite zur Verfügung stellen.
• Eine potenzielle Fehlbewertung des Risikos durch Hypothekengeber und Investoren von Hypothekenanleihen, die die Verfügbarkeit von Krediten für Kreditnehmer erweitert.
• Die kurzfristige Beziehung zwischen einem Hypothekenmakler und einem Kreditnehmer, unter der Kreditnehmer manchmal dazu angehalten werden, übermäßige Risiken einzugehen.
• Mangel an Finanzkenntnissen und übermäßiges Eingehen von Risiken durch Hypothekenschuldner.
• Spekulatives und risikoreiches Verhalten von Eigenheimkäufern und Immobilieninvestoren, das durch unrealistische und nicht nachhaltige Schätzungen der Wertsteigerung von Eigenheimen befeuert wird.

All diese Variablen können zusammen eine Immobilienmarktblase verursachen. Sie neigen dazu, sich gegenseitig zu ernähren. Eine ausführliche Beschreibung der einzelnen Themen ist nicht in diesem Artikel enthalten. Wir weisen lediglich darauf hin, dass im Allgemeinen wie bei allen Blasen ein Anstieg der Aktivität und der Preise einem übermäßigen Risiko- und Spekulationsverhalten aller Marktteilnehmer vorausgeht - Käufer, Kreditnehmer, Kreditgeber, Bauherren und Investoren.

Kräfte, die die Blase platzen lassen

Die Blase platzt, wenn übermäßiges Eingehen von Risiken im gesamten Gehäusesystem allgegenwärtig wird. Dies geschieht, solange das Wohnungsangebot noch zunimmt. Mit anderen Worten, die Nachfrage sinkt, während das Angebot steigt, was zu einem Preisverfall führt.

Diese Risikostreuung im gesamten System wird durch Verluste von Hausbesitzern, Hypothekengebern, Hypothekeninvestoren und Immobilieninvestoren ausgelöst. Diese Verluste können durch eine Reihe von Dingen ausgelöst werden, darunter:

• Eine Erhöhung der Zinssätze, die das Wohneigentum für einige Käufer unerreichbar macht und in einigen Fällen dazu führt, dass das Wohneigentum einer Person derzeit unerschwinglich ist. Dies führt häufig zu Ausfällen und Zwangsvollstreckungen, was letztendlich das derzeit auf dem Markt verfügbare Angebot erhöht.
• Eine Abschwächung der allgemeinen Wirtschaftstätigkeit, die zu weniger verfügbarem Einkommen, Arbeitsplatzverlust und / oder weniger verfügbaren Arbeitsplätzen führt, was die Nachfrage nach Wohnraum senkt.
• Die Nachfrage ist erschöpft, bringt Angebot und Nachfrage ins Gleichgewicht und verlangsamt das rasante Tempo der Hauspreissteigerung, mit dem einige Hausbesitzer, insbesondere Spekulanten, rechnen, um ihre Einkäufe erschwinglich oder rentabel zu machen. Wenn der schnelle Preisanstieg stagniert, können diejenigen, die darauf zählen, dass sie sich ihr Eigenheim leisten, ihr Eigenheim verlieren und mehr Angebot auf den Markt bringen.

Die Quintessenz ist, dass die Kreditstandards verschärft werden, eine einfache Hypothekenaufnahme nicht mehr möglich ist, die Nachfrage sinkt, das Angebot steigt, Spekulanten den Markt verlassen und die Preise fallen.

Wohnungsmarkt Crash

Mitte der 2000er Jahre erlebte die US-Wirtschaft eine Immobilienblase, die in direktem Zusammenhang mit der Großen Rezession stand. Nach der Dotcom-Blase begannen sich die Immobilienwerte zu erhöhen, was zu einem Anstieg des Wohneigentums bei spekulativen Käufern, Investoren und anderen Verbrauchern führte. Niedrige Zinssätze, lockere Kreditvergabestandards - einschließlich niedriger Anzahlungsanforderungen - ermöglichten es Menschen, die normalerweise nie in der Lage gewesen wären, ein Haus zu kaufen, Hausbesitzer zu werden. Dies trieb die Hauspreise noch weiter in die Höhe.

Viele spekulative Anleger hörten jedoch auf zu kaufen, weil das Risiko zu hoch wurde und andere Käufer dazu veranlassten, aus dem Markt auszusteigen. Dies wiederum ließ die Preise fallen. Hypothekenbesicherte Wertpapiere wurden in großen Mengen verkauft, während Hypothekenausfälle und Zwangsvollstreckungen auf ein beispielloses Niveau stiegen.

Mean Reversion

Eigenheimbesitzer machen zu oft den schädlichen Fehler, dass die jüngste Preisentwicklung auch in Zukunft anhält, ohne zunächst die langfristigen Preissteigerungsraten und das Potenzial für eine Umkehrung des Durchschnitts zu berücksichtigen. Die Gesetze der Physik besagen, dass ein Objekt, das eine größere Dichte als Luft hat, nach oben geschleudert wird und schließlich zur Erde zurückkehrt, weil die Schwerkraft darauf einwirkt. Die Finanzgesetze besagen, dass Märkte, die eine Phase schneller Preissteigerung oder -abwertung durchlaufen, mit der Zeit zu einem Preispunkt zurückkehren werden, der sie an den Punkt anpasst, an dem ihre langfristigen durchschnittlichen Aufwertungsraten dies erfordern. Dies ist als mittlere Umkehrung bekannt.

Die Preise auf dem Wohnungsmarkt folgen ebenfalls diesem Gesetz der mittleren Umkehrung. Nach Perioden schneller Preiserhöhungen oder in einigen Fällen auch nach Wertminderungen kehren sie dahin zurück, wo ihre langfristigen durchschnittlichen Aufwertungsraten dies erfordern. Die Umkehrung des Mittelwerts des Eigenheimpreises kann entweder schnell oder schrittweise erfolgen. Die Immobilienpreise bewegen sich möglicherweise schnell auf einen Punkt, an dem sie wieder dem langfristigen Durchschnitt entsprechen, oder sie bleiben konstant, bis der langfristige Durchschnitt sie einholt.

Der oben gezeigte theoretische Wert wurde abgeleitet, indem der durchschnittliche vierteljährliche prozentuale Anstieg des Immobilienpreisindex vom ersten Quartal 1985 bis zum vierten Quartal 1998 berechnet wurde - der ungefähre Punkt, an dem die Immobilienpreise rasch über den langfristigen Trend anzusteigen begannen . Der berechnete durchschnittliche vierteljährliche prozentuale Anstieg wurde dann auf den in der Grafik gezeigten Startwert und jeden nachfolgenden Wert angewendet, um den theoretischen Wert des Immobilienpreisindex abzuleiten.

Schätzungen der Preisanerkennung

Zu viele Käufer von Eigenheimen verwenden die jüngste Preisentwicklung als Maßstab für das, was sie in den nächsten Jahren erwarten. Aufgrund ihrer unrealistischen Schätzungen gehen sie übermäßige Risiken ein. Dieses übermäßige Eingehen von Risiken hängt in der Regel mit der Wahl einer Hypothek und der Größe oder den Kosten des Eigenheims zusammen, das der Verbraucher kauft. Es gibt mehrere Hypothekenprodukte, die stark an Verbraucher vermarktet werden und als relativ kurzfristige Kredite konzipiert sind. Die Kreditnehmer wählen diese Hypotheken auf der Grundlage der Erwartung, dass sie sich innerhalb einer bestimmten Anzahl von Jahren aus dieser Hypothek refinanzieren werden, und dies aufgrund des Eigenkapitals, das sie zu diesem Zeitpunkt in ihren Häusern haben werden.

Die jüngste Immobilienpreisentwicklung ist im Allgemeinen keine gute Prognose für die zukünftige Immobilienpreisentwicklung. Käufer von Eigenheimen sollten bei wichtigen Finanzierungsentscheidungen auf langfristige Zinssätze für die Aufwertung von Eigenheimen achten und das finanzielle Prinzip der Mean Reversion berücksichtigen. Spekulanten sollten dasselbe tun.

Das Eingehen von Risiken ist von Natur aus nicht schlecht, und in der Tat ist es manchmal notwendig und ratsam, Risiken einzugehen. Der Schlüssel zu einer guten risikobasierten Entscheidung liegt darin, die Risiken zu verstehen und zu messen, indem finanziell solide Schätzungen vorgenommen werden. Dies gilt insbesondere für die größte und wichtigste finanzielle Entscheidung, die die meisten Menschen treffen - den Kauf und die Finanzierung eines Eigenheims.

Die Quintessenz

Ein einfaches und wichtiges Finanzierungsprinzip ist die Mittelumkehr. Während die Immobilienmärkte nicht so stark von Blasen betroffen sind wie manche Märkte, existieren Immobilienblasen. Langfristige Durchschnittswerte liefern einen guten Hinweis darauf, wo die Immobilienpreise in Zeiten rascher Aufwertung, gefolgt von stagnierenden oder fallenden Preisen, letztendlich enden werden. Gleiches gilt für Zeiträume mit unterdurchschnittlicher Preissteigerung.