In Luxusimmobilien investieren

Luxusimmobilienpreise sind heiß und steigen weiter. Laut dem neuesten Bericht von Christie's International Real Estate belief sich der höchste Luxusimmobilienverkauf in New York auf satte 91.541.000 Millionen US-Dollar.

"Viele vermögende Privatpersonen kaufen Häuser als hartes Kapital", sagt Jay Belson, CEO von Jay Belson Luxury Real Estate, einer Luxusimmobilien-Investmentfirma mit umfassendem Service in Beverly Hills, Kalifornien. Und mit dem Reichtum Der potenzielle Markt für Luxusimmobilien ist größer als je zuvor. Wenn Sie in die Action einsteigen möchten und sich den hohen Preis leisten können, haben Sie mehrere Möglichkeiten.

Luxusimmobilien definieren

Es ist wichtig zu verstehen, welche Merkmale eine Luxusimmobilie auszeichnen, bevor Sie investieren, da ein hoher Preis allein keine Immobilie in diese Kategorie einreiht. „Es muss einzigartig und exklusiv sein, auf eine gute und wünschenswerte Weise. Wer reich ist, zahlt eine Prämie für etwas, das als überlegen empfunden wird “, sagt Randy Char, Senior Vice President of Operations bei One Queensridge Place, einem luxuriösen Hochhaus, das sich nur wenige Minuten vom Las Vegas Strip entfernt befindet.

High-End-Käufer möchten Zugang zu luxuriösen Aktivitäten wie High-End-Shopping, Gastronomie und Kunst sowie die Nähe zu anderen Luxusimmobilien. Eine Trophäenadresse wie die Park Avenue in New York City schafft Mehrwert. Eine geschichtsträchtige Geschichte zu haben, tut auch nicht weh. Viele Luxuskäufer suchen die natürliche Schönheit einer Lage am Wasser oder zumindest die Aussicht auf einen Fluss, ein Meer oder einen See. Andere möchten Aussicht auf die Landschaft oder die Berge.

High-End-Käufer möchten viele der gleichen Funktionen, die alle Käufer möchten, aber in größerem Maßstab. Sie wollen Privatsphäre und Sicherheit, manchmal bis zur Abgeschiedenheit. Sie wollen Schönheit von innen und außen und können sich individuelle Architektur, individuelles Design, übertriebene Liebe zum Detail und opulente Oberflächen leisten. Sie möchten auch zusätzliche Annehmlichkeiten: eine Kochküche, einen luxuriösen Pool, eine weitläufige Mastersuite und einen Wohnbereich im Freien, ganz zu schweigen von Heimautomation, Bewegungsmeldern, Autoaufzügen und temperaturgesteuerten Weinkellern. Sie wollen auch Platz. In Malibu, Kalifornien, zum Beispiel, hat ein durchschnittliches Luxushaus mehr als 4.000 Quadratmeter (und einen Preis von über 6 Millionen Dollar).

Laut Mark Fitzpatrick, CEO von RUHM Destination Marketing, einem Marketingdienst für Luxusimmobilien weltweit, ist es bei der Auswahl eines Luxusimmobilienobjekts äußerst wichtig, über die Aspekte nachzudenken, die nicht geändert werden können. „Sie können weder den Weg der Sonne noch den Standort des Ozeans oder die Tatsache ändern, dass es einen Flugweg für große Flugzeuge über Ihrem Kopf gibt. Hässliche Tapeten im Badezimmer sind weit weniger wichtig als das Wetter “, sagt er.

Wie viel brauchen Sie?

In Märkten, in denen die Preise im Allgemeinen niedriger sind, benötigen Sie möglicherweise nur eine halbe Million, um eine Luxusimmobilie zu besitzen. In den meisten Großstädten benötigen Sie jedoch mindestens 1 Million US-Dollar, um eine Luxusimmobilie zu kaufen, und der Einstiegspreis steigt, wenn die Lebenshaltungskosten hoch sind. Es sind 3 Millionen US-Dollar in San Francisco, 5 Millionen US-Dollar in Los Angeles und New York und 7 Millionen US-Dollar in London, so Christie's .

Luxuskäufer zahlen häufig in bar, aber auch eine Jumbo-Hypothek ist möglich. Wenn Sie den Kauf finanzieren, benötigen Sie eine große Anzahlung, eine hervorragende Gutschrift, einen Einkommens- und Vermögensnachweis sowie eine große Barreserve.

Wie es geht: Ihre Möglichkeiten, in Luxusimmobilien zu investieren

Wenn Sie in Luxusimmobilien investieren möchten, gibt es mehrere Möglichkeiten.

Flip eine Villa

Laut Belson von Jay Belson Luxury Real Estate ist es eine hervorragende Investition, bestehende Luxusimmobilien umzubauen und mit Gewinn weiterzuverkaufen. „Es ist schneller als das Erstellen von Grund auf, beschränkt sich jedoch auf Objekte, die genau die richtige Kombination aus Architektur, Zustand und Layout aufweisen“, fügt er hinzu, dass Fixierer besser sind. Der Nachteil ist, dass "da die meisten dieser Häuser beim Kauf bewohnt werden können, Sie mit lokalen Käufern konkurrieren, die Sie überbieten können", sagt er. Der Wettbewerb zwischen Investoren und Flippern auf dem Luxusmarkt ist jedoch viel geringer, da es weniger Menschen gibt, die es sich leisten können, High-End-Projekte zu finanzieren, und die wissen, wie sie auf hohem Niveau ausgeführt werden können, sagt Belson.

International investieren

Investitionen in Luxusimmobilien im Ausland können Vorteile bringen, die Sie im Inland nicht finden. Auf den Turks- und Caicosinseln, einem kleinen britischen Überseegebiet östlich von Kuba und nördlich von Haiti und der Dominikanischen Republik, gibt es keine jährlichen Grundsteuern und keine Kapitalertragssteuern auf übertragenes Eigentum. Das Eigentum an Immobilien ist durch ein Grundbuch geschützt, und der US-Dollar ist die offizielle Währung. Wechselkurse spielen also keine Rolle für den Abschluss des Kaufs oder für den zukünftigen Wert Ihrer Immobilie.

Diese Inseln sind ein guter Ort zum Investieren, da die Grundstückspreise in den letzten zehn Jahren stetig gestiegen sind und dies voraussichtlich auch weiterhin tun werden, da der Tourismus und die Entwicklung rasant zunehmen, sagt Blair MacPherson, Mitinhaber und Makler von RE / MAX Real Immobiliengruppen Turks- und Caicosinseln. Und Sie können zusätzliche Einnahmen aus Ihrer Investition erzielen, indem Sie diese während Ihrer Abwesenheit vermieten und eine Verwaltungsgesellschaft mit den Details beauftragen, sagt er.

Eine Investition im Ausland kann auch besondere Probleme mit sich bringen. „Wir müssen uns daran erinnern, dass der Rest der Welt nicht so funktioniert wie in den USA“, sagt Fitzpatrick von RUHM. „Sie möchten keine Immobilie in einem anderen Land kaufen, nur um herauszufinden, dass die Regierung sie Ihnen später wieder abnehmen kann.“ Verwenden Sie einen internationalen Immobilienanwalt und andere Fachleute, um bei Ihrer Due Diligence-Prüfung zu helfen, sagt er.

Kaufen Sie eine Luxus-Eigentumswohnung

Ganz gleich, ob Sie eine Luxuswohnung für sich selbst kaufen oder vermieten: „In einem großartigen Luxusgebäude mit Annehmlichkeiten und Transportmöglichkeiten in der Nähe können Sie Geld für ein Haus ausgeben“, sagt Lydia Sussek von Corcoran, ein Full-Service-Unternehmen Immobilienfirma in Manhattan. "Der Kauf in einem luxuriös aussehenden Gebäude mit schlechten Transportmöglichkeiten ist eine schlechte Investition", sagt sie.

Die Dienstleistungen und Funktionen, die das Gebäude bietet, können auch Ihre Investition tätigen oder zunichte machen. „Hast du keinen Vollzeitportier? Gut, aber was bietet Ihr Zuhause noch? Ausblicke, hohe Decken, Terrassen - all diese Merkmale unterscheiden Ihr Zuhause von anderen Cookie-Cutter-Wohnungen und können zu einer höheren Verkaufsrate führen, wenn Sie ausziehen müssen “, sagt Sussek.

Denken Sie daran, dass Sie beim Kauf von Luxusimmobilien einen Lebensstil kaufen. Private Dachterrassen, Schwimmbäder, Gemeinschaftsräume mit Fitnesscentern und Zimmermädchen- oder Hoteldienstleistungen zeichnen Luxusimmobilien aus, sagt sie. „Auch wenn rund um das Haus, das Sie kaufen, neue Eigentumswohnungen gebaut werden, sind diese Arten von Immobilien werthaltig“, sagt Sussek.

Jumbo-Hypotheken für Luxusimmobilien

Während sich die meisten Käufer von Luxusimmobilien für den Kauf von Immobilien mit Bargeld entscheiden, nutzen einige Jumbo-Kredite, um sich Luxusimmobilien zu schnappen. Jumbo-Kredite (auch Jumbo-Hypotheken genannt) sind Kredite, deren Höhe die von der Bundesanstalt für Wohnungswesen (FHFA) festgelegte Obergrenze überschreitet. In der Regel liegt dieser Betrag über 424.100 USD. In einigen Landkreisen jedoch - häufig in denen, in denen sich teurere Immobilien befinden - ist dieser Betrag höher. Derzeit beträgt der Zinssatz für einen 30-jährigen festen Jumbo-Satz laut usbank.com 4, 25% bei einem Jahreszins von 4, 27%. Dies entspricht dem Durchschnittssatz einer festen Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren. Ab Januar 2017 beträgt der Zinssatz für eine durchschnittliche 30-jährige Festhypothek 4, 25% bei einem Jahreszins von 4, 32%.

Wählen Sie ein High-End-Ferienhaus

"Eine luxuriöse Ferienwohnung kann eine Fülle von Vorteilen bieten, darunter Vermögenszuwachs, Steuerermäßigungen, Möglichkeiten zur Geschäftsvernetzung und vor allem persönliches Vergnügen", sagt Fitzpatrick von RUHM. Die Wahl eines Standorts mit einem typisch starken Markt ist entscheidend, z. B. ein Skiort, Hawaii oder eine tropische Insel. „Sie eignen sich hervorragend für saisonale Einnahmen und schneiden an guten Finanzmärkten gut ab. Während einer Rezession leiden sie jedoch möglicherweise mehr als die Häuser in der Nähe von Großstädten “, sagt er.

Der Luxusimmobilienmarkt verzeichnete in der Tat die stärkste Erholung nach dem Immobiliencrash in Großstädten, doch die Urlaubsgebiete folgen allmählich diesem Trend, heißt es in einem aktuellen Bericht von Christie's International Real Estate.

Neben der Wahl der richtigen Stadt sollten Investoren auch in Betracht ziehen, eine Immobilie zu kaufen, die für Urlaubsfamilien attraktiv ist, sagt Fitzpatrick. "Es wird Ihre Auslastung und Ihren ROI erhöhen", sagt er.

Bruce Tobias, ein 20-maliger Top-Immobilienmakler bei RE / MAX Sedona in Arizona, fügt hinzu, dass hochkarätige Urlaubsziele eine gute Wahl sind. Anleger sollten nach Immobilien mit dem Potenzial für langfristige Gewinne suchen.

Vervollständige einen benutzerdefinierten Build

Das Bauen eines neuen Eigenheims von Grund auf bietet die höchsten Gewinnspannen, hat aber einen längeren Zeitrahmen, sagt Belson, aber ein Eigenheim, in dem alles neu ist und das die heute am meisten gewünschten Stile und Annehmlichkeiten aufweist, ist entscheidend für den Erhalt des Top-Dollars. Er sagt, dass sein Unternehmen derzeit in Bel Air, Kalifornien, ein 25.000 Quadratmeter großes Haus baut. „Wir haben das Grundstück für 8, 7 Millionen US-Dollar gekauft. Das Baubudget beträgt 18 Millionen US-Dollar. Der prognostizierte Verkaufspreis beträgt 50 Millionen US-Dollar. Es ist schwer, das als Investition zu übertreffen “, sagt er.

Wenn Sie das Haus nicht für sich selbst bauen, achten Sie darauf, wie Sie es anpassen. Wählen Sie ein Layout, eine Ausstattung und ein Finish, das ein breites Segment des Luxusmarktes anspricht, um Ihre Verkaufschancen schnell und für Top-Dollars zu maximieren. Stellen Sie sicher, dass das Haus funktional und einladend ist und über die Sicherheits- und Datenschutzfunktionen verfügt, die High-End-Käufer wünschen. Aber es gibt eine feine Linie zwischen der Schaffung dieser breiten Anziehungskraft und der Schaffung der Einzigartigkeit, nach der Luxuskäufer verlangen.

"Wenn etwas nicht vermarktet wird und es wünschenswert ist und es Nachfrage gibt, dann sieht man, wie die Preise wirklich steigen", sagt Char von One Queensridge Place. „Wenn Sie sich eine Flasche Lafitte Rothschild aus dem Jahr 1982 ansehen, steigt die Preissteigerung gegenüber einem Jahrgang, der aufgrund von Angebot und Nachfrage weniger überlegen ist, exponentiell an. Ähnlich verhält es sich mit Luxusimmobilien. Je exklusiver und schwerer zu finden, desto mehr lohnt es sich, in das Haus zu investieren. “

Die Quintessenz

Die Investition in Luxusimmobilien kann aufgrund ihres konkreten Aspekts spannender sein als die Investition in Wertpapiere, und es gibt viele Möglichkeiten, dies zu tun, vom Bau eines Eigenheims über das Umdrehen eines Herrenhauses bis zum Kauf einer Ferienimmobilie. Sie können Ihr Luxushaus als Bewohner, als Reisender oder als Vermieter genießen oder Luxushäuser bauen, damit andere es genießen können. Vergewissern Sie sich vor dem Kauf, dass Sie die Funktionen verstanden haben, die einen dauerhaften Wert in dieser Anlageklasse schaffen, um die beste Rendite für Ihre Investition zu erzielen.