Versicherung der Hypotheken des Bundesamtes für Wohnungswesen
Möglicherweise haben Sie von einer privaten Hypothekenversicherung (Private Mortgage Insurance, PMI) gehört, eine Versicherung, die Sie bezahlen müssen, wenn Sie einen Wohnungsbaukredit mit einer Anzahlung von weniger als 20% von einem herkömmlichen Kreditgeber aufnehmen. Leider ist das Bundesamt für Wohnungswesen (FHA) in vielerlei Hinsicht großzügiger als herkömmliche Kreditgeber, verlangt aber auch eine Hypothekenversicherung für Kredite mit geringen Anzahlungen. In diesem Artikel erfahren Sie, was eine FHA-Hypothekenversicherung ist, wie sie sich von der PMI unterscheidet, wer sie tragen muss und wie lange, wie viel sie kostet und welche Möglichkeiten es gibt, sie zu vermeiden oder sie loszuwerden. Lass uns anfangen.
TUTORIAL: Grundlagen der Hypothek
Was ist FHA Hypothekenversicherung?
Wie bei PMI dient die FHA-Hypothekenversicherung dem Schutz des Kreditgebers. Wenn die Kreditnehmer nur über ein minimales Eigenkapital in ihren Häusern verfügen, ist das Risiko (für den Kreditgeber), dass der Kreditnehmer in Verzug gerät, höher, da der Kreditnehmer nicht so viel zu verlieren hat, wenn er weggeht und die Bank das Haus absperrt (siehe da) alle Personen, die von ihren Hypotheken mit 0% Anzahlung und Immobilienblase abgewichen sind). (Weitere Informationen zur FHA finden Sie unter Grundlegendes zu FHA-Wohnungsbaudarlehen .)
Für FHA-Kredite gelten niedrigere Anzahlungsanforderungen und weniger strenge Einkommens- und Kreditanforderungen als für herkömmliche Kredite. Wenn Sie jedoch eine große Menge Geld an jemanden mit weniger als perfekten Ausleiheigenschaften verleihen, möchten Sie eine Garantie, dass Sie auch auf die eine oder andere Weise zurückgezahlt werden. Wenn Sie mit der Hypothekenversicherung aufhören, Ihre Hypothekenzahlungen zu tätigen, und von zu Hause weggehen, hilft der Versicherer Ihrem Kreditgeber, seine Verluste auszugleichen. Während Hypothekenversicherungen möglicherweise als störend empfunden werden, weil sie den Käufer nicht schützen, wären viele Menschen wahrscheinlich erst dann in der Lage, Kredite zu erhalten, wenn sie höhere Anzahlungen hatten, da die Banken dies befürchten die Kredite als zu riskant. Viele Menschen halten es für eine bessere Option, Hypothekenversicherungsprämien zu zahlen, als mehrere Jahre zu warten, bis sie eine ausreichende Anzahlung haben, um dies zu vermeiden. (Ist die Verwendung einer zweiten Hypothek die beste Option, um PMI zu vermeiden? Lesen Sie Outsmart Private Mortgage Insurance, um mehr zu erfahren.)
Die FHA verlangt auch die Zahlung einer sogenannten Vorab-Hypothekenversicherung (UFMI). Die UFMI verlangt von den Antragstellern, 1% des Wertes des Darlehens im Voraus zu zahlen, wenn das Darlehen geschlossen wurde, wie aus dem Mortgagee-Schreiben 2010-28 hervorgeht, das vom US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) herausgegeben wurde. Sie haben die Möglichkeit, diesen Betrag in bar zu bezahlen, wenn Sie Ihr Darlehen schließen, aber die meisten Leute wählen, um es in ihren gesamten Hypothekenbetrag zu rollen.
Wenn Sie es sich leisten können, diesen Betrag im Voraus zu zahlen, ist dies eine gute Idee, denn wenn Sie ihn in Ihr Darlehen einrollen, wird er auf lange Sicht viel teurer. Angenommen, Ihr Eigenheim kostet 250.000 US-Dollar, Sie setzen das vorgeschriebene Minimum von 3, 5% (250.000 x 0, 035 = 8.750) ab, und Ihre Hypothek deckt die verbleibenden 241.250 US-Dollar (250.000 - 8.750 = 241.250). Bei einer Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren und einem Zinssatz von 6, 5% kostet der ursprüngliche UFMI von 2.412, 50 USD (241.250 x 0, 01 = 2.412, 50 USD) letztendlich 5.491, 77 USD.
Wenn Sie selbst den Gefallen tun möchten, das UFMI im Voraus zu bezahlen, müssen Sie vor dem Kauf mehr sparen. Eine Erhöhung Ihrer Anzahlung von 3, 5% auf ungefähr 4, 5% (technisch gesehen auf 4, 47%) von 8.750 USD auf 11.162, 50 USD oder ein zusätzlicher Betrag von 2.412, 50 USD (die Kosten von UFMI) hätte die gleichen Auswirkungen auf Ihre langfristigen Finanzen.
Wie unterscheidet sich die FHA-Hypothekenversicherung von der privaten Hypothekenversicherung?
Die jährlichen Kosten einer FHA-Hypothekenversicherung ändern sich in Abhängigkeit von der geleisteten Anzahlung. Ab April 2011 hat HUD die FHA-Hypothekenversicherung auf 1, 10% geändert, wobei eine Anzahlung von mindestens 5% erforderlich ist. Für diejenigen, die weniger als 5% Anzahlung haben, ist eine Versicherungsprämie von 1, 15% zu zahlen. Bei einem Haus mit 250.000 USD und einer Mindestanzahlung von 8.750 USD (3, 5%) würde Ihre monatliche Hypothekenversicherungsprämie auf einem Darlehensbetrag von 241.250 USD basieren und 231, 20 USD pro Monat kosten. Dieser Betrag muss mit Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung beglichen werden.
Im Gegensatz dazu kann der PMI in diesem Beispiel bis zu 1, 15% des Kreditsaldos pro Jahr oder 231, 20 USD pro Monat kosten, abhängig von unserer Kreditwürdigkeit. Der Unterschied liegt in den Anforderungen. PMI setzt voraus, dass Sie über eine hervorragende Bonität von über 720 verfügen, um einen Zinssatz von ca. 1, 15% n gemäß den monatlichen Prämien- und PMINU-Monatssätzen von PMI im Mai 2011 zu erhalten. Wenn Ihr Kredit-Score niedriger ist, müssen Sie dies vorlegen eine größere Anzahlung, bevor sie Ihnen irgendeine Art von Versicherung anbieten. Für die FHA-Hypothekenversicherung ist nur ein Mindestkreditwert von 580 erforderlich, um eine Anzahlung in Höhe von 3, 5% zu erhalten. Die meisten Kreditgeber benötigen jedoch einen Kreditwert von 620-640, sodass Sie immer noch ein Haus früher kaufen können. Wenn Sie also eine Hypothekenversicherung haben müssen, kann die FHA-Hypothekenversicherung das geringere von zwei Übeln sein. Gemäß der Gesetzgebung des Bundes von 2011 sind Hypothekenversicherungsprämien steuerlich absetzbar. Unabhängig davon, ob Sie über eine reguläre PMI- oder FHA-Hypothekenversicherung verfügen, kann der Steuerabzug den Schlag mildern. Erkundigen Sie sich jedoch bei Ihrem Steuerberater, ob Sie die entsprechenden Voraussetzungen erfüllen, um diesen Steuerabzug zu erhalten. (Lesen Sie die 6 Gründe, private Hypothekenversicherungen zu vermeiden, um mehr darüber zu erfahren, warum die FHA-Versicherung das geringste dieser Übel ist.)
Ein Vorteil, den PMI manchmal gegenüber FHA-Hypothekenversicherungen hat, besteht darin, dass nicht alle Kreditgeber im Voraus eine Hypothekenversicherungszahlung verlangen, wie die UFMI der FHA.
Wer muss eine FHA-Hypothekenversicherung abschließen und wie lange?
Ab Februar 2011, wenn Sie einen FHA-Kredit erhalten, können Sie nur noch 3, 5% abziehen. Aber genau wie bei herkömmlichen Krediten müssen Sie im Gegenzug für das Privileg, so wenig Geld abzulegen, eine Hypothekenversicherung abschließen, bis Ihr Verhältnis von Kredit zu Wert hoch genug ist - mit anderen Worten, bis Sie a abbezahlt haben bestimmter Betrag des Darlehens. Sie müssen auch eine höhere Versicherungsprämie zahlen. Wenn Ihr Eigenkapital hoch genug ist (22% im Fall eines FHA-Darlehens), macht sich der Kreditgeber weniger Sorgen, dass Sie das Haus verlassen, wenn Sie Schwierigkeiten haben, Ihre monatlichen Zahlungen zu leisten. Bei dem gleichen 250.000-Dollar-Haus wie in unserem vorherigen Beispiel, als Sie es zum ersten Mal gekauft hatten und eine Hypothekenversicherung abschließen mussten, wäre Ihr einziger Verlust, wenn Sie das Haus verlassen hätten, Ihre Anzahlung von 8.750 USD (3, 5%) gewesen. Dies ist zwar kein kleiner Teil der Veränderung, aber weitaus weniger bedeutsam, als 55.000 USD (oder 22% der Gesamtkosten) zu verlieren.
Laut HUD müssen Personen mit Krediten, die älter als 15 Jahre sind, fünf Jahre lang monatliche Hypothekenversicherungszahlungen leisten und haben ein Kredit-Wert-Verhältnis von 78% (was bedeutet, dass Sie 22% des Kapitalbetrags des Kredits einschließlich Ihres Kredits bezahlt haben) Original-Anzahlung), bevor eine Versicherung nicht mehr benötigt wird. Wenn Sie ein Darlehen mit weniger als 15 Jahren besitzen, ist die einzige Voraussetzung das Kredit-Wert-Verhältnis von 78%. (Weitere Informationen finden Sie unter Erobern der LTV-Berechnung .)
Wie können Sie FHA Hypothekenversicherung vermeiden oder loswerden?
Da die Hypothekenversicherung von FHA die Kosten für Wohneigentum erheblich erhöht, fragen Sie sich wahrscheinlich, ob Sie etwas tun können, um sie zu reduzieren oder zu vermeiden, und zu welchem Zeitpunkt dürfen Sie sie loswerden.
Der einfachste Weg, um eine Hypothekenversicherung zu vermeiden, ist natürlich eine Abschlagszahlung von 20%. Sie können dies tun, indem Sie auf den Kauf warten, bis Sie mehr Ersparnisse haben, oder in einigen Fällen, indem Sie eine günstigere Immobilie kaufen, bei der Sie es sich leisten können, 20% zu sparen. Natürlich, realistisch gesehen, wenn Sie einen FHA-Kredit mit einem Rückgang von 3, 5% in Betracht ziehen, gehen Sie wahrscheinlich einen schmalen Grat zwischen der Möglichkeit, sich überhaupt eine Hypothek leisten zu können, und der Notwendigkeit, weiter zu mieten.
Wenn sich die Immobilienpreise nach dem Kauf erheblich verbessern, können Sie sich möglicherweise aus dem PMI heraus refinanzieren. Damit dies funktioniert, muss der Wert Ihres Eigenheims so hoch sein, dass Sie 22% Eigenkapital im Eigenheim haben.
Wenn Sie sich nicht refinanzieren können, um Ihr Kredit-Wert-Verhältnis zu erhöhen, können Sie immer zusätzliche Zahlungen an den Kapitalgeber leisten, um Ihr Verhältnis schneller zu erhöhen. Dies hilft Ihnen nicht nur, Hypothekenversicherungen schneller loszuwerden, sondern auch, Ihr Haus schneller zurückzuzahlen, den Zinsbetrag zu reduzieren, den Sie langfristig zahlen, und Ihre Ersparnisse noch weiter zu steigern. Wenn Sie diesen Weg einschlagen, müssen Sie sich an Ihren Kreditgeber wenden, um Ihre Hypothekenversicherung kündigen zu lassen. (Lesen Sie unseren verwandten Artikel Rückzahlung Ihrer Hypothek für mehr gute Gründe, um diese Schulden eher früher als später zurückzuziehen.)
Einige Kreditgeber bieten möglicherweise spezielle Darlehensprogramme an, für die keine monatlichen Hypothekenversicherungsprämien gezahlt werden müssen, obwohl eine geringe Anzahlung zulässig ist. Quicken Loans hat zum Beispiel ein Programm namens "PMI Buster" für Kreditnehmer, die mindestens 5% senken können. Kreditnehmer sollten jedoch damit rechnen, dass Kreditgeber, die ähnliche Programme wie dieses anbieten, möglicherweise keinen traditionellen Einkaufsmanagerindex benötigen, jedoch das erhöhte Risiko einer Kreditvergabe auf andere Weise ausgleichen, indem sie Ihnen beispielsweise einen höheren Zinssatz anbieten. Dies ist in der Tat beim Kreditprodukt PMI Buster der Fall, bei dem "eine geringere Zahlung durch Eliminierung des traditionellen PMI mit kreditgebender Hypothekenversicherung (LPMI) beworben wird. LPMI kann in Ihren Hypothekenzins integriert werden".
Wenn alles andere fehlschlägt, erreichen Sie eines Tages ein Kredit-Wert-Verhältnis von 78%, indem Sie einfach Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen vornehmen. Beim Kauf von Eigenheimen im Wert von 250.000 USD, über den wir in diesem Artikel gesprochen haben, würden Sie nach 11 Jahren und neun Monaten 22% Eigenkapital erreichen. Dies bedeutet, dass Sie monatliche Hypothekenversicherungsprämien in Höhe von insgesamt 32.599, 20 USD (141 x 231, 20 USD = 32.599, 20 USD) zahlen, bis Sie die Versicherung kündigen können.
Hinweis: Ihre kreditgebende Stelle soll automatisch eine Hypothekenversicherung abschließen, wenn Sie diesen Punkt bei einem FHA-Darlehen erreichen.
Ist es das wert?
Überlegen Sie bei der Prüfung eines Kredits mit geringen Anzahlungen, ob sich die zusätzlichen Kosten für die Ersthypothekenversicherung und die monatlichen Hypothekenversicherungsprämien für Sie lohnen, um ein Haus früher zu bekommen. Es ist schwer zu berechnen, ob Sie mit dieser Regelung langfristig finanziell gewinnen oder verlieren, da Sie nicht vorhersagen können, wie hoch die Wertsteigerungsraten für Wohnimmobilien zwischen dem Zeitpunkt, an dem Sie 3, 5% abzusetzen haben, und dem Zeitpunkt, an dem Sie es haben, sein werden 20% niederzulegen. Sie können auch nicht genau vorhersagen, wie viele Jahre Sie benötigen würden, um die zusätzlichen 16, 5% einzusparen, da sich Einkommen und Ausgaben im Guten oder im Schlechten auf eine Weise ändern können, die niemand vorhersehen kann. Aus diesen Gründen ist es möglicherweise am besten, psychologisch zu entscheiden, ob Sie das zusätzliche Geld für die Hypothekenversicherung bezahlen können, um einen Ort zu finden, an dem Sie sich selbst anrufen können.
Weitere Informationen zum Kauf dieses ersten Eigenheims finden Sie unter Finanzierungsgrundlagen für Erstkäufer .