Erhalten von US-Steuerabzügen für ausländische Immobilien

Immer mehr Amerikaner suchen in Übersee nach Ferienhäusern, Mieteinnahmen und Orten, an denen sie sich im Ruhestand niederlassen können - egal, ob dies fünf oder 30 Jahre entfernt ist. Die Steuervorteile für den Besitz von Immobilien im Ausland ähneln mit wenigen Ausnahmen denen für den Besitz in den Vereinigten Staaten.

Die zentralen Thesen

• Wenn Sie eine Immobilie im Ausland besitzen, hängen Ihre Steuervorteile in den USA davon ab, wie Sie die Immobilie nutzen.
• Sie können Hypothekenzinsen abziehen, jedoch keine Grundsteuern, wenn die Immobilie für den persönlichen Gebrauch bestimmt ist.
• Wenn Sie Mieteinnahmen erhalten, hängen die Regeln davon ab, wie viele Tage Sie das Haus für den persönlichen Gebrauch oder für den Mieteinsatz nutzen.

Die Vorteile, die Immobilieneigentümer aus dem US-Steuerrecht ziehen, hängen davon ab, wie sie die Immobilie nutzen. Wenn Sie zum Beispiel zu Hause wohnen, können Sie in der Regel Hypothekenzinsen abziehen. Wenn Sie die Immobilie für Mieteinnahmen verwenden, können Sie Hypothekenzinsen und eine Reihe anderer Aufwendungen abziehen, einschließlich Sach- und Haftpflichtversicherungen, Reparatur- und Wartungskosten sowie Reisekosten vor Ort und für Fernreisen im Zusammenhang mit der Wartung der Immobilie.

Lesen Sie weiter, um zu erfahren, wie US-amerikanische Steuergesetze ausländische Immobilieneigentümer behandeln und welche steuerlichen Auswirkungen der Verkauf der Immobilie hat.

Eigentum für den persönlichen Gebrauch

Wenn Sie die Immobilie als Zweitwohnsitz - und nicht als Mietobjekt - nutzen, können Sie Hypothekenzinsen wie bei einem Zweitwohnsitz in den USA abziehen. Für 2019 können Sie die Zinsen abziehen, die Sie für die ersten 750.000 USD zahlen (375.000 USD, wenn Sie verheiratet sind) getrennt) von qualifizierten Hypothekenschulden auf Ihrem ersten und zweiten Haus (das ist der Gesamtbetrag). Beachten Sie, dass Sie, wenn Sie Ihre Immobilien vor dem 16. Dezember 2017 gekauft haben, wahrscheinlich an der vorherigen Abzugsgrenze von 1 Mio. USD für qualifizierte Hypothekenschuld gestorben sind. Erkundigen Sie sich bei einem Steuerexperten, wo Sie hineinpassen.

Wie bei einem Hauptwohnsitz können Sie Ausgaben wie Nebenkosten, Wartung oder Versicherung nicht abschreiben, es sei denn, Sie können den Abzug für das Home-Office geltend machen.

Während der Hypothekenzinsabzug in den USA und im Ausland gleich ist, wirken sich die Grundsteuern unterschiedlich aus. Nach dem Gesetz über Steuersenkungen und Arbeitsplätze (TCJA) können Sie keine Grundsteuern mehr auf ausländische Grundstücke abziehen.

Mietgegenstand

Steuervorschriften sind komplizierter, wenn Sie Mieteinnahmen auf dem Grundstück erhalten. Es gelten unterschiedliche Regeln, je nachdem, wie viele Tage Sie das Haus für den persönlichen Gebrauch und nicht für die Vermietung nutzen. Im Allgemeinen fallen Sie in eine von zwei Kategorien:

1. Sie vermieten das Haus für 14 Tage oder weniger und Sie nutzen das Anwesen für mehr als 14 Tage oder 10% der gesamten Miettage . Sie können das Haus jedes Jahr für bis zu zwei Wochen (14 Nächte) an eine andere Person vermieten, ohne dass Sie dieses Einkommen dem IRS melden müssen. Selbst wenn Sie es für 5.000 USD pro Nacht vermieten, müssen Sie die Mieteinnahmen nicht angeben, solange Sie nicht länger als 14 Tage gemietet haben. Das Haus wird als persönlicher Wohnsitz betrachtet, so dass Sie Hypothekenzinsen gemäß den Standardregeln für Zweitwohnsitze abziehen können, jedoch keine Mietverluste oder -kosten.
2. Sie vermieten das Haus für 15 oder mehr Tage und nutzen es für weniger als 14 Tage oder 10% der Tage, an denen das Haus vermietet wurde. In diesem Fall betrachtet der IRS das Hausvermietungsobjekt und die Vermietungsaktivitäten werden als Geschäft betrachtet. Beachten Sie: Wenn ein Familienmitglied das Haus nutzt (dh Ihr Ehepartner, Ihre Geschwister, Eltern, Großeltern, Kinder und Enkelkinder), gilt dies als persönlicher Tag, es sei denn, Sie erhalten einen angemessenen Mietpreis. Sie müssen alle Mieteinnahmen dem IRS melden, aber die gute Nachricht ist, dass Sie damit Mietkosten wie Hypothekenzinsen, ausländische Grundsteuern, Werbeausgaben, Versicherungsprämien, Nebenkosten und Gebühren, die an Immobilienverwalter gezahlt werden, abziehen können. Ein bemerkenswerter Unterschied zwischen einer Mietimmobilie im Inland und einer im Ausland: Ihre Immobilie im Ausland wird über einen Zeitraum von 40 Jahren abgeschrieben, anstatt der derzeitigen 27, 5 Jahre für inländische Wohnimmobilien. In beiden Fällen wird nur der Wert der Struktur (des Gebäudes) abgeschrieben. Das Land ist nicht abschreibungsfähig.

Verkauf der Immobilie

Wenn Sie Ihr Haus im Ausland verkaufen, ähnelt die steuerliche Behandlung dem Verkauf eines Hauses in den USA und hängt davon ab, wie die Immobilie genutzt wurde. Wenn Sie in den letzten fünf Jahren mindestens zwei Jahre zu Hause gelebt haben, gilt dies als Ihr Hauptwohnsitz, und Sie können Kapitalgewinne in Höhe von bis zu 250.000 USD (oder bis zu 500.000 USD für verheiratete Steuerzahler) vom Verkauf ausschließen. Dieser Ausschluss des Hauptwohnungsverkaufs gilt nicht, wenn die Wohnung nicht Ihr Hauptwohnsitz war. In diesem Fall schulden Sie die übliche Kapitalertragsteuer.

Wenn Sie eine Immobilie in den USA verkaufen, können Sie möglicherweise eine 1031-Börse (auch als gleichartige Börse bezeichnet) abschließen, bei der Sie eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie gegen eine andere "gleichartige" Immobilie auf steuerlicher Basis tauschen. Viele Anleger verwenden diese Strategie, um die Auszahlung von Kapitalgewinnen und Abschreibungen auf die Steuerrücknahme zu verschieben.

Nach US Section 1031 können Sie eine ausländische Immobilie nur durch eine andere ausländische Immobilie verkaufen und ersetzen.

Ein wesentlicher Unterschied in der steuerlichen Behandlung von inländischen und ausländischen Immobilien besteht jedoch darin, dass Immobilien in den USA nicht als vergleichbar mit Immobilien in Übersee angesehen werden. US Section 1031 erlaubt nur den Austausch von Inland zu Inland und von Ausland zu Ausland.

Die USA betrachten jede Immobilie außerhalb der USA als vergleichbar mit jeder anderen ähnlichen Immobilie außerhalb der USA. Daher ist es möglich, 1031 ein Haus in Panama gegen ein anderes in Panama oder Ecuador oder Costa Rica auszutauschen. Bei Immobilien in den USA wird dies einfach nicht als vergleichbar angesehen

Doppelbesteuerung

Wenn Sie Ihr Zuhause im Ausland als Mietobjekt betreiben, müssen Sie möglicherweise Steuern in dem Land zahlen, in dem sich das Objekt befindet. Um Doppelbesteuerung zu vermeiden, können Sie in Ihrer US-Steuererklärung eine Steuergutschrift für alle Steuern erheben, die Sie im Ausland im Zusammenhang mit den Nettomieteinnahmen gezahlt haben. Es gibt jedoch eine maximal zulässige Steuergutschrift: Sie können nicht mehr als die US-Steuer auf die Mieteinnahmen gutschreiben, nachdem Sie die Ausgaben abgezogen haben.

Zusätzlich zur Steuergutschrift für gezahlte Mietertragssteuern können Sie auch eine ausländische Steuergutschrift geltend machen, wenn Sie die Immobilie verkaufen und die Kapitalertragssteuer im Ausland zahlen.

Die Quintessenz

Wenn Sie im Ausland einkaufen, müssen Sie besonders auf Planung und Details achten. In vielen Ländern gibt es Regeln und Vorschriften darüber, wer Eigentum besitzen und wie es genutzt werden kann. Wenn Sie ein Haus im Ausland kaufen, stellen Sie sicher, dass die Transaktion so durchgeführt wird, dass Ihre Eigentumsrechte geschützt werden. In den USA erhalten Eigenheimkäufer das Eigentum; Diese Unterscheidung ist nicht in allen Ländern so deutlich.

Beachten Sie auch, dass Sie als ausländischer Eigentümer abhängig von Ihrer genauen Situation möglicherweise eine Reihe von US-Steuerformularen einreichen müssen. Wenn Sie beispielsweise Ihr Haus im Ausland vermieten und ein Bankkonto eröffnen, um die Miete zu kassieren, müssen Sie ein FBAR-Formular (Report of Foreign Bank and Financial Accounts) einreichen, wenn der Gesamtwert aller Ihrer Konten 10.000 US-Dollar oder mehr beträgt Tag des Kalenderjahres. "

Andere Formulare umfassen Formular 5471 - Rückgabe von Informationen an US-Personen in Bezug auf bestimmte ausländische Unternehmen (wenn Ihr Eigentum in einem ausländischen Unternehmen gehalten wird); und Formblatt 8858 - Rückgabe von Informationen an US-Personen in Bezug auf nicht berücksichtigte ausländische Unternehmen (wenn sich Ihre Offshore-Immobilie in einer ausländischen LLC befindet).

Da ausländische Eigentums- und Steuergesetze kompliziert sind und sich von Zeit zu Zeit ändern, sollten Sie sich von einem qualifizierten Steuerberater und / oder Immobilienanwalt in den USA und im Ausland beraten lassen.