Homebuyer's Guide zum ersten Mal

Die Herausforderung, ein Haus zum ersten Mal zu kaufen, kann so gewaltig sein, dass es verlockend ist, entweder nur den ersten Platz in Ihrer Preisklasse einzunehmen oder weiter zu mieten. Um Ihnen dabei zu helfen, den Prozess zu entmystifizieren und das Beste aus dem Kauf herauszuholen, prüfen wir, was Sie vor dem Kauf beachten müssen, was Sie vom Kaufprozess selbst erwarten können und einige nützliche Tipps, um Ihnen das Leben nach dem Kauf zu erleichtern kauf dein erstes zuhause.

Wer ist ein Erstkäufer?

Das US-Department of Housing and Urban Development (HUD), ein erstmaliger Käufer von Eigenheimen, erfüllt eine der folgenden Bedingungen:

• Eine Person, die seit drei Jahren keinen Hauptwohnsitz mehr besitzt. Ein Ehepartner wird auch als Erstkäufer angesehen, wenn er die oben genannten Kriterien erfüllt. Wenn Sie ein Eigenheim besessen haben, Ihr Ehepartner dies jedoch nicht, können Sie einen gemeinsamen Platz als Erstkäufer erwerben.
• Ein alleinerziehender Elternteil, der in der Ehe nur ein Haus mit einem ehemaligen Ehepartner besessen hat.
• Eine vertriebene Hausfrau, die nur mit einem Ehepartner besessen hat.
• Eine Person, die nur einen Hauptwohnsitz besessen hat, der gemäß den geltenden Vorschriften nicht dauerhaft an einer dauerhaften Stiftung befestigt ist.
• Eine Person, die nur eine Immobilie besessen hat, die nicht den staatlichen, lokalen oder Modellbauvorschriften entsprach - und die nicht für weniger als die Kosten für den Bau einer dauerhaften Struktur in Einklang gebracht werden kann.

Überlegungen vor dem Kauf

Als Erstes müssen Sie feststellen, welche langfristigen Ziele Sie verfolgen und wie das Wohneigentum in diese Pläne passt. Manche Leute versuchen einfach, all diese "verschwendeten" Mietzahlungen in Hypothekenzahlungen umzuwandeln, die ihnen tatsächlich etwas Greifbares geben. Andere sehen Wohneigentum als Zeichen ihrer Unabhängigkeit und genießen die Idee, ihr eigener Vermieter zu sein. Wenn Sie Ihre Hauptziele für Wohneigentum eingrenzen, werden Sie in die richtige Richtung weisen. Hier sind fünf Fragen, die Sie sich stellen sollten:

1. Welche Art von Zuhause passt am besten zu Ihren Bedürfnissen?

Beim Kauf einer Wohnimmobilie haben Sie mehrere Möglichkeiten: ein traditionelles Einfamilienhaus, eine Maisonette, ein Stadthaus, eine Eigentumswohnung, eine Genossenschaft oder ein Mehrfamilienhaus mit zwei bis vier Wohneinheiten. Jede Option hat ihre Vor- und Nachteile, abhängig von Ihren Wohneigentumszielen. Sie müssen sich also entscheiden, welche Art von Immobilie Ihnen dabei hilft, diese Ziele zu erreichen. Sie können auch den Kaufpreis in jeder Kategorie einsparen, indem Sie ein Fixer-Upper wählen, obwohl die Menge an Zeit, Schweiß, Eigenkapital und Geld, die erforderlich ist, um ein Fixer-Upper in Ihr Traumhaus zu verwandeln, viel mehr sein kann, als Sie erwartet hatten.

1. Welche Besonderheiten wird Ihr ideales Zuhause haben?

Während es gut ist, etwas Flexibilität in dieser Liste beizubehalten, machen Sie vielleicht den größten Kauf Ihres Lebens, und Sie verdienen es, dass dieser Kauf sowohl Ihren Bedürfnissen als auch Ihren Wünschen so genau wie möglich entspricht. Ihre Liste sollte grundlegende Wünsche wie Nachbarschaft und Größe enthalten, bis hin zu kleineren Details wie der Gestaltung des Badezimmers und einer Küche, die mit vertrauenswürdigen Geräten ausgestattet ist.

1. Für wie viel Hypothek qualifizieren Sie sich?

Bevor Sie mit dem Einkaufen beginnen, ist es wichtig, eine Vorstellung davon zu bekommen, wie viel ein Kreditgeber tatsächlich bereit ist, Ihnen zum Kauf Ihres ersten Eigenheims zu geben. Sie denken vielleicht, dass Sie sich ein Eigenheim mit 300.000 USD leisten können, aber die Kreditgeber denken vielleicht, dass Sie nur für 200.000 USD gut sind, abhängig von Faktoren wie der Höhe Ihrer sonstigen Schulden, Ihrem monatlichen Einkommen und der Dauer Ihrer derzeitigen Beschäftigung. Darüber hinaus werden viele Makler keine Zeit mit Kunden verbringen, die nicht geklärt haben, wie viel sie sich leisten können, um auszugeben. Sie können erwägen, ein Haus in einem Trust zu kaufen.

Sie müssen sicherstellen, dass Ihre persönlichen Finanzen in Ordnung sind. Im Allgemeinen müssen Sie über eine gute Bonität, eine lange Tradition der pünktlichen Begleichung Ihrer Rechnungen und ein maximales Verhältnis von Schulden zu Einkommen von 43% verfügen, um sich für einen Wohnungsbaudarlehen qualifizieren zu können. Kreditgeber bevorzugen heutzutage im Allgemeinen eine Begrenzung der Wohnkosten (Kapital-, Zins-, Steuer- und Eigenheimversicherungskosten) auf etwa 30% des monatlichen Bruttoeinkommens der Kreditnehmer, obwohl diese Zahl je nach lokalem Immobilienmarkt stark variieren kann.

Stellen Sie sicher, dass Sie eine Vorabgenehmigung für ein Darlehen erhalten, bevor Sie ein Angebot für ein Haus abgeben: In vielen Fällen unterhalten Verkäufer nicht einmal ein Angebot, das nicht mit einer Vorabgenehmigung für eine Hypothek verbunden ist. Sie tun dies im Wesentlichen, indem Sie eine Hypothek beantragen und die erforderlichen Unterlagen ausfüllen. Es ist vorteilhaft, nach einem Kreditgeber zu suchen und Zinssätze und Gebühren mit einem Tool wie einem Hypothekenrechner oder Google zu vergleichen.

Sobald Sie sich für einen Kreditgeber entschieden und einen Antrag gestellt haben, überprüft der Kreditgeber alle bereitgestellten Finanzinformationen (Überprüfung der Bonität, Überprüfung der Beschäftigungsinformationen, Berechnung des Verhältnisses von Schulden zu Einkommen usw.). Der Kreditgeber kann den Kreditnehmer für einen bestimmten Betrag vorab genehmigen. Beachten Sie, dass Ihr Kredit, selbst wenn Sie bereits eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek erhalten haben, in letzter Minute verfallen kann, wenn Sie etwas tun, um Ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern, beispielsweise einen Autokauf zu finanzieren.

4. Wie viel Zuhause können Sie sich tatsächlich leisten?

Andererseits gibt Ihnen eine Bank manchmal einen Kredit für mehr Haus, als Sie wirklich bezahlen möchten. Nur weil eine Bank sagt, dass sie Ihnen 300.000 Dollar leihen wird, heißt das nicht, dass Sie sich tatsächlich so viel ausleihen sollten. Viele Erstkäufer machen diesen Fehler und enden als „hausarm“ - das heißt, nachdem sie ihre monatliche Hypothekenzahlung bezahlt haben, haben sie kein Geld mehr für andere Kosten wie Kleidung, Dienstprogramme, Urlaub, Unterhaltung oder sogar Essen übrig.

Genau wie beim Kauf eines neuen Autos sollten Sie sich die Gesamtkosten des Hauses ansehen, nicht nur die monatlichen Hypothekenzahlungen. Natürlich ist diese monatliche Zahlung auch wichtig, zusammen mit der Anzahlung, die Sie sich leisten können, wie hoch die Grundsteuern in der von Ihnen gewählten Nachbarschaft sind, wie viel die Hausbesitzer-Versicherung kostet, wie viel Sie voraussichtlich ausgeben, um das Haus zu erhalten oder zu verbessern und wie hoch Ihre Abschlusskosten sein werden. Wenn Sie sich für den Kauf einer Eigentumswohnung interessieren, müssen Sie die Wartungskosten monatlich bezahlen, da Sie Teil eines Hausbesitzerverbandes sind, der von den Eigentümern jeder Einheit im Gebäude ein paar hundert Dollar pro Monat einbringt in Form von Eigentumswohnungsgebühren. Genossenschaftsinhaber zahlen auch monatliche Unterhaltsgebühren, die jedoch teilweise steuerlich absetzbar sind.

5. Haben Sie ernsthafte Einsparungen?

Selbst wenn Sie sich für eine beträchtliche Hypothek qualifizieren, entstehen erhebliche Vorabkosten (wie die Anzahlung für das Eigenheim, in der Regel 20% des Gesamtkaufpreises) und Abschlusskosten. Sie müssen also Geld weglegen. Wenn es darum geht, mit Blick auf den Kauf eines Eigenheims zu investieren - ein kurzfristiges Ziel -, besteht eine der größten Herausforderungen darin, die Einsparungen in einem zugänglichen, relativ sicheren Fahrzeug zu halten, das sich dennoch auszahlt. Wenn Sie ein bis drei Jahre Zeit haben, um Ihr Ziel zu erreichen, kann eine Einzahlungsbescheinigung sinnvoll sein. Es wird Sie nicht reich machen, aber Sie werden auch kein Geld verlieren. Dieselbe Idee kann auf den Kauf eines kurzfristigen Anleihen- oder Rentenportfolios angewendet werden, das Ihnen Wachstum bringt, Sie aber auch vor dem turbulenten Charakter der Aktienmärkte schützt.

Wenn der Kauf eines Eigenheims in sechs Monaten bis zu einem Jahr erfolgt, sollten Sie das Geld liquide halten. Ein hochverzinsliches Sparkonto könnte die beste Option sein. Es ist wichtig sicherzustellen, dass die Bank FDIC-versichert ist, damit Sie bei einem Bankrott immer noch Zugang zu Ihrem Geld von bis zu 250.000 USD haben.

6. Wer hilft Ihnen bei der Wohnungssuche und führt Sie durch den Kauf?

Ein Immobilienmakler hilft Ihnen bei der Suche nach Häusern, die Ihren Anforderungen entsprechen und in Ihrer Preisspanne liegen. Treffen Sie sich dann mit Ihnen, um diese Häuser anzusehen. Sobald Sie ein Haus zum Kaufen ausgewählt haben, können diese Experten Sie bei der Aushandlung des gesamten Kaufprozesses unterstützen, einschließlich der Abgabe eines Angebots, der Beantragung eines Darlehens und der Erledigung von Papierkram. Die Expertise eines guten Immobilienmaklers kann Sie vor möglichen Fallstricken schützen. Die meisten Makler erhalten eine Provision, die aus dem Erlös des Verkäufers bezahlt wird.

Credits für Erstkäufer

Der Kaufprozess

Nachdem Sie sich entschieden haben, den Sprung zu wagen, wollen wir untersuchen, was Sie vom eigentlichen Kaufprozess erwarten können. Dies ist eine chaotische Zeit mit wütenden Angeboten und Gegenangeboten, aber wenn Sie auf den Ärger (und den Papierkram) vorbereitet sind, können Sie den Prozess mehr oder weniger intakt durchstehen. Hier ist der grundlegende Fortschritt, den Sie erwarten können:

1. Finden Sie ein Zuhause.

Nutzen Sie alle verfügbaren Möglichkeiten, um Immobilien auf dem Markt zu finden, einschließlich der Verwendung Ihres Immobilienmaklers, der Online-Suche nach Angeboten und der Umrundung von Vierteln, die Sie für die Suche nach Verkaufsschildern interessieren. Stellen Sie auch Ihre Freunde, Familie und Geschäftskontakte in den Mittelpunkt. Sie wissen nie, woher eine gute Referenz oder ein guter Hinweis auf ein Haus kommen könnte.

Wenn Sie ernsthaft für ein Haus einkaufen, gehen Sie nicht in ein offenes Haus, ohne einen Agenten zu haben (oder zumindest bereit zu sein, einen Namen von jemandem herauszugeben, mit dem Sie angeblich zusammenarbeiten). Sie können feststellen, dass es möglicherweise nicht in Ihrem Interesse ist, mit dem Vertreter eines Verkäufers zu verhandeln, bevor Sie sich an einen Ihrer Vertreter wenden.

Wenn Sie ein begrenztes Budget haben, sollten Sie nach Häusern suchen, deren volles Potenzial noch nicht ausgeschöpft wurde. Auch wenn Sie es sich jetzt nicht leisten können, die scheußliche Tapete im Badezimmer zu ersetzen, könnte es sich lohnen, eine Weile mit der Hässlichkeit zu leben, um dann in ein Haus zu gelangen, das Sie sich leisten können. Wenn das Haus ansonsten Ihren Bedürfnissen hinsichtlich der großen Dinge entspricht, die sich nur schwer ändern lassen, wie z. B. Standort und Größe, lassen Sie sich nicht von physischen Mängeln abbringen. Erstkäufer sollten sich nach einem Haus umsehen, das einen Mehrwert bietet, da dies eine Erhöhung des Eigenkapitals gewährleistet, um ihnen den Aufstieg in der Immobilienbranche zu erleichtern.

2. Betrachten Sie Ihre Finanzierungsmöglichkeiten und sichern Sie die Finanzierung.

Erstkäufer haben eine Vielzahl von Möglichkeiten, um in ein Eigenheim zu gelangen - sowohl solche, die jedem Käufer zur Verfügung stehen, einschließlich Hypotheken, die durch die Federal Housing Authority (FHA) gedeckt sind, als auch solche, die sich speziell an Neulinge richten. Viele Erstkäuferprogramme bieten Mindestanzahlungen von 3% bis 5% (im Vergleich zu 20%), und einige erfordern überhaupt keine Anzahlung.

Anfänger sollten insbesondere:

Verwenden Sie die Ressourcenliste von HUD. Die FHA und ihr Darlehensprogramm sind Teil des HUD.

Wenden Sie sich an Ihre IRA. Erstkäufer im Sinne der IRA-Ausschüttungen ist jeder, der nicht an Wohnmobilen und Wohnanhängern, Hausbooten und Vorräten eines Mieters / Anteilseigners einer Genossenschaft für Wohnimmobilien beteiligt ist die letzten zwei Jahre. Da jede Person einen lebenslangen Betrag von 10.000 US-Dollar hat, der straffrei von ihrer IRA abgebucht werden kann, kann ein Paar maximal 20.000 US-Dollar (10.000 US-Dollar von jedem Konto) abheben, um für ihre erste Wohnung zu bezahlen. Verwenden Sie das Geld nur innerhalb von 120 Tagen, da sonst die 10% Strafe fällig wird.

Illinois, Ohio und Washington - bieten Unterstützung bei Anzahlungen für erstmalig qualifizierte Käufer. In der Regel hängt die Berechtigung für diese Programme vom Einkommen ab und kann auch Einschränkungen hinsichtlich der Kaufkosten einer Immobilie enthalten. Diejenigen, die sich qualifizieren, können möglicherweise finanzielle Unterstützung mit Anzahlungen und Abschlusskosten sowie Ausgaben für die Rehabilitation oder die Verbesserung einer Immobilie erhalten.

Kennen Sie die Optionen der amerikanischen Ureinwohner. Einheimische amerikanische Erstkäufer können einen Kredit nach Section 184 beantragen. Für dieses Darlehen wird eine Vorabgarantiegebühr von 1, 5% und für Darlehen über 50.000 USD nur eine Anzahlung von 2, 25% verlangt (für Darlehen unter diesem Betrag sind es 1, 24%). Anders als der Zinssatz eines herkömmlichen Kredits, der auf dem Kredit-Score des Kreditnehmers basiert, basiert dieser Zinssatz des Kredits auf dem vorherrschenden Marktzins. § 184 Darlehen können nur für Einfamilienhäuser (1-4 Einheiten) und für einen Hauptwohnsitz verwendet werden.

Binden Sie sich bei der Beantragung einer Vorabgenehmigung oder der Suche nach einer Hypothek nicht an Ihr derzeitiges Finanzinstitut. Die Gebühren können überraschend unterschiedlich sein, ebenso wie die Hypothekenzinsen, die natürlich einen großen Einfluss auf den Gesamtpreis haben, den Sie für Ihr Haus zahlen.

Einige Behörden empfehlen Ihnen auch, einen Sicherungskreditgeber zu haben. Die Qualifikation für einen Kredit ist keine Garantie dafür, dass Ihr Kredit irgendwann finanziert wird: Die Zeichnungsrichtlinien ändern sich, die Risikoanalyse der Kreditgeber ändert sich und die Anlegermärkte können sich ändern. Es kann Fälle geben, in denen Kunden Kredit- und Treuhanddokumente unterzeichnen und dann 24 bis 48 Stunden vor dem Abschluss benachrichtigt werden, dass der Kreditgeber die Finanzierung seines Kreditprogramms eingefroren hat. Mit einem zweiten Kreditgeber, der Sie bereits für eine Hypothek qualifiziert hat, haben Sie eine alternative Möglichkeit, den Prozess nach Plan oder in der Nähe des Zeitplans zu halten.

3. Machen Sie ein Angebot.

Ihr Immobilienmakler hilft Ihnen bei der Entscheidung, wie viel Geld Sie für das Haus anbieten möchten und welche Bedingungen Sie verlangen möchten. Ihr Makler legt das Angebot dann dem Makler des Verkäufers vor. Der Verkäufer wird entweder Ihr Angebot annehmen oder ein Gegenangebot abgeben. Sie können dann akzeptieren oder weiter hin und her gehen, bis Sie entweder ein Geschäft erreicht haben oder sich dafür entscheiden, das Geschäft zu beenden.

Sehen Sie sich Ihr Budget noch einmal an, bevor Sie Ihr Angebot einreichen. Dieser Zeitfaktor berücksichtigt die geschätzten Schließungskosten (die zwischen 2% und 5% des Kaufpreises betragen können), die Fahrtkosten sowie etwaige sofortige Reparaturen und erforderliche Geräte, die Sie möglicherweise benötigen, bevor Sie einziehen können. Und denken Sie voraus: Das ist ganz einfach Lassen Sie sich von höheren oder unerwarteten Nebenkosten in Ihrem neuen größeren Haus überraschen. Sie können die Energierechnungen der letzten 12 Monate anfordern, um eine Vorstellung von den durchschnittlichen monatlichen Kosten zu erhalten.

Wenn Sie eine Einigung erzielen, tätigen Sie eine gutgläubige Einzahlung und der Vorgang geht in eine Treuhandvereinbarung über. Escrow ist eine kurze Zeitspanne (häufig ungefähr 30 Tage), in der der Verkäufer das Haus mit der vertraglichen Erwartung vom Markt nimmt, dass Sie das Haus kaufen werden - vorausgesetzt, Sie stellen bei der Inspektion keine ernsthaften Probleme fest.

4. Besorgen Sie sich eine Hausinspektion.

Auch wenn das Haus, das Sie kaufen möchten, fehlerfrei zu sein scheint, gibt es keinen Ersatz dafür, dass ein ausgebildeter Fachmann die Immobilie auf die Qualität, Sicherheit und den Gesamtzustand Ihres potenziellen neuen Hauses überprüft. Sie möchten nicht mit einer Geldgrube oder den Kopfschmerzen steckenbleiben, viele unerwartete Reparaturen durchzuführen. Wenn die Hausinspektion schwerwiegende Mängel aufdeckt, die der Verkäufer nicht offengelegt hat, können Sie Ihr Angebot in der Regel zurücknehmen und Ihre Kaution zurückerhalten. Weitere Optionen sind Verhandlungen mit dem Verkäufer über Reparaturen oder Preisnachlässe.

5. Schließen oder weitermachen.

Wenn Sie in der Lage sind, ein Geschäft mit dem Verkäufer abzuschließen, oder noch besser, wenn die Inspektion keine wesentlichen Probleme ergeben hat, sollten Sie zum Abschluss bereit sein. Das Schließen beinhaltet im Grunde genommen das Unterzeichnen einer Tonne Papierkram in sehr kurzer Zeit, während gebetet wird, dass in letzter Minute nichts durchfällt.

Zu den Dingen, mit denen Sie in der letzten Phase Ihres Kaufs zu tun haben und für die Sie bezahlen, gehört möglicherweise die Beurteilung Ihres Eigenheims (Hypothekenbanken verlangen dies, um ihr Interesse am Eigenheim zu schützen) und eine Titelsuche, um sicherzustellen, dass niemand anderes als der Der Verkäufer hat Anspruch auf das Eigentum, eine private Hypothekenversicherung oder ein Huckepack-Darlehen, wenn Ihre Anzahlung weniger als 20% beträgt, und die Erledigung der Hypothekenpapiere. Andere Abschlusskosten können Gebühren für die Kreditvergabe, Eigentumsversicherung, Umfragen, Steuern und Gebühren für Kreditauskünfte umfassen.

Herzlichen Glückwunsch Neuer Hausbesitzer ... Was nun?

Sie haben die Papiere unterschrieben, die Mover bezahlt und der neue Ort fühlt sich langsam wie zu Hause. Spiel vorbei, richtig? Nicht ganz. Die Kosten für Wohneigentum gehen über Anzahlungen und monatliche Hypothekenzahlungen hinaus. Lassen Sie uns nun einige abschließende Tipps prüfen, um das Leben als neuer Hausbesitzer unterhaltsamer und sicherer zu gestalten.

1. Speichern Sie weiter.

Mit dem Wohneigentum gehen große unerwartete Kosten einher, z. B. der Austausch des Daches oder die Anschaffung eines neuen Warmwasserbereiters. Richten Sie einen Notfallfonds für Ihr Zuhause ein, damit Sie nicht überrumpelt werden, wenn diese Kosten unvermeidlich sind.

1. Regelmäßige Wartung durchführen.

Mit dem großen Geldbetrag, den Sie in Ihr Zuhause stecken, möchten Sie sichergehen, dass Sie sich darum kümmern. Regelmäßige Wartung kann Ihre Reparaturkosten senken, indem Probleme behoben werden, wenn sie klein und überschaubar sind.

1. Ignorieren Sie den Wohnungsmarkt.

Es spielt keine Rolle, welchen Wert Ihr Haus zu einem bestimmten Zeitpunkt hat, außer zu dem Zeitpunkt, zu dem Sie es verkaufen. Entscheidend für einen soliden Gewinn Ihrer Investition ist, dass Sie entscheiden können, wann Sie Ihr Haus verkaufen, anstatt es aufgrund eines Arbeitsplatzwechsels oder einer finanziellen Notlage verkaufen zu müssen.

1. Verlassen Sie sich nicht darauf, Ihr Zuhause zu töten, um Ihren Ruhestand zu finanzieren.

Auch wenn Sie ein Eigenheim besitzen, sollten Sie weiterhin jedes Jahr das Maximum in Ihrem Vorsorgekonto sparen. Obwohl es für jemanden, der das Vermögen einiger Menschen während der Immobilienblase beobachtet hat, schwer zu glauben scheint, werden Sie nicht unbedingt töten, wenn Sie Ihr Haus verkaufen. Wenn Sie Ihr Zuhause als eine Quelle für Wohlstand im Ruhestand betrachten möchten, denken Sie daran, dass das Geld, das Sie für monatliche Zahlungen ausgegeben haben, nach der Tilgung Ihrer Hypothek verwendet werden kann, um einen Teil Ihrer Lebens- und Krankheitskosten im Ruhestand zu finanzieren .