Eigentumsversicherung
Die Eigentumsversicherung ist eine Form der Haftpflichtversicherung, die den Inhaber vor Vermögensschäden aufgrund von Rechtsmängeln an einem Eigentum schützt. Die gebräuchlichste Form der Eigentumsversicherung ist die Eigentumsversicherung des Kreditgebers, bei der der Kreditnehmer nur zum Schutz des Kreditgebers Deckung kauft. Die Eigentumsversicherung des Eigentümers wird häufig vom Verkäufer bezahlt, um das Eigenkapital des Käufers zu schützen, und ist separat erhältlich.
Die zentralen Thesen
- Die Eigentumsversicherung ist eine Form der Haftpflichtversicherung, die den Inhaber vor Vermögensschäden aufgrund von Rechtsmängeln an einem Eigentum schützt.
- Die häufigsten Ansprüche, die gegen einen Titel geltend gemacht werden, sind von einem Titelunternehmen übersehene Steuern, Grundpfandrechte (aus Hypothekendarlehen, Eigenheimkreditlinien, Dienstbarkeiten) und Testamentskonflikte.
- Eine einmalige Gebühr für die Eigentumsversicherung deckt teure Verwaltungsgebühren für die gründliche Suche nach Titeldaten ab, die bis in das frühe 19. Jahrhundert zurückreichen könnten.
So funktioniert die Eigentumsversicherung
Bei jeder Immobilientransaktion ist ein eindeutiger Titel erforderlich. Titelunternehmen müssen jeden Titel durchsuchen, um zu prüfen, ob Ansprüche oder Grundpfandrechte gegen sie bestehen, bevor sie ausgestellt werden können.
Eine Titelsuche ist eine Prüfung der öffentlichen Aufzeichnungen, um das rechtmäßige Eigentum einer Immobilie festzustellen und zu bestätigen und um festzustellen, ob Ansprüche auf die Immobilie bestehen. Fehlerhafte Umfragen und ungelöste Verstöße gegen Bauvorschriften sind zwei Beispiele für Fehler, die einen Titel "schmutzig" machen können.
Die Eigentumsversicherung schützt sowohl Immobilieneigentümer als auch Kreditgeber vor Verlusten oder Schäden, die durch Grundpfandrechte, Belastungen oder Mängel des Eigentums oder des tatsächlichen Eigentums an einer Immobilie entstehen. Im Gegensatz zur klassischen Versicherung, die vor zukünftigen Ereignissen schützt, schützt die Eigentumsversicherung vor Ansprüchen aus früheren Ereignissen.
Die Grundversicherung eines Grundbesitzers deckt in der Regel die folgenden Gefahren ab:
- Eigentum einer anderen Partei
- Falsche Unterschriften auf Dokumenten sowie Fälschungen und Betrug in Bezug auf Titeldokumente
- Fehlerhafte Aufzeichnung (fehlerhafte Aufzeichnungen oder Aufzeichnungen)
- Restriktive Covenants (Begriffe, die den Wert oder die Freude mindern), z. B. nicht erfasste Dienstbarkeiten
- Belastungen oder Urteile gegen Eigentum, wie etwa ausstehende Klagen oder Grundpfandrechte
Anstelle der Eigentumsversicherung können einige private Transaktionen eine Eigentumsgarantie beinhalten. Dies ist eine Garantie eines Verkäufers gegenüber einem Käufer, dass der Verkäufer das Recht hat, das Eigentum zu übertragen, und dass niemand anderes Rechte an dem Eigentum hat.
Eigentumsversicherung kaufen
Eine Treuhand- oder Abschlussstelle leitet den Versicherungsprozess nach Abschluss des Immobilienkaufvertrages ein. Es gibt fünf große US-amerikanische Versicherer für Eigentumsversicherungen, von denen der Vertreter oder Anwalt normalerweise einen empfiehlt:
- Fidelity National Financial
- First American Corp.
- Old Republic National Title Insurance Co.
- Stewart Title Guarantee Co.
- Verschiedene regionale unabhängige Unternehmen
Die Eigentumsversicherung des Eigentümers kostet in der Regel etwa 1% des Kaufpreises der Immobilie. Dies kann jedoch von Staat zu Staat variieren. Zum Beispiel sollte die Eigentumsversicherung des Eigentümers für eine Immobilie im Wert von 500.000 US-Dollar in Kalifornien zwischen 1.200 und 2.000 US-Dollar kosten.
Arten der Eigentumsversicherung
Es gibt zwei Arten von Eigentumsversicherungen: Kreditgeber- und Eigentümerversicherungen (einschließlich erweiterter Verträge). Fast alle Kreditgeber verlangen vom Kreditnehmer den Abschluss einer Eigentumsversicherung, um den Kreditgeber zu schützen, falls der Verkäufer das Eigentumsrecht nicht übertragen konnte. Die Police eines Kreditgebers schützt den Kreditgeber nur vor Verlust. Eine ausgestellte Richtlinie bedeutet den Abschluss einer Titelsuche und bietet dem Käufer eine gewisse Sicherheit.
Da Titelrecherchen nicht unfehlbar sind (einige Kurzrecherchen in Wohngebäuden gehen nur auf eine Urkunde zurück) und der Eigentümer weiterhin einem Verlustrisiko ausgesetzt ist, besteht ein zusätzlicher Schutzbedarf in Form einer Eigentumsversicherung für den Eigentümer. Die Eigentumsversicherung des Eigentümers, die häufig vom Verkäufer abgeschlossen wird, um den Käufer vor Rechtsmängeln zu schützen, ist freiwillig.
Die gebräuchlichste Form der Eigentumsversicherung ist eine Grundversicherung für Kreditgeber, die von Banken und anderen Finanzinstituten abgeschlossen wird, um Grundpfandrechte und andere nicht verbuchte Grundpfandrechte, nicht verbuchte Erleichterungen / Zugangsrechte und Mängel / andere nicht verbuchte Dokumente abzudecken.
Häufig müssen die Richtlinien eines Kreditgebers und eines Eigentümers zusammen gelten, um zu gewährleisten, dass alle angemessen geschützt sind. Bei Vertragsschluss schließen die Parteien eine Eigentumsversicherung gegen eine einmalige Gebühr ab. Um Missbrauch vorzubeugen, verbietet das Immobilienabwicklungsgesetz (Real Estate Settlement Procedures Act, RESPA) Verkäufern, den Kauf bei einem bestimmten Eigentumsversicherungsträger zu verlangen.
Risiken, keine Eigentumsversicherung zu haben
Das Fehlen einer Eigentumsversicherung setzt die Geschäftspartner bei Vorliegen eines Eigentumsmangels einem erheblichen Risiko aus. Betrachten Sie einen Eigenheimkäufer, der nach dem Haus seiner Träume sucht, um nach Abschluss der Transaktion nicht bezahlte Grundsteuern vom Vorbesitzer zu erhalten. Ohne Eigentumsversicherung liegt die finanzielle Belastung dieses Anspruchs auf Nachsteuer allein beim Käufer. Sie zahlen entweder die ausstehenden Grundsteuern oder riskieren den Verlust des Eigenheims an die Steuerbehörde.
In dem gleichen Szenario mit Eigentumsversicherung schützt der Versicherungsschutz den Käufer, solange er Eigentümer der Immobilie ist oder Interesse an der Immobilie hat.
In ähnlicher Weise deckt die Eigentumsversicherung des Kreditgebers Banken und andere Hypothekengeber von nicht eingetragenen Grundpfandrechten, nicht eingetragenen Zugangsrechten und anderen Mängeln ab. Im Falle des Ausfalls eines Kreditnehmers wird ein Kreditgeber bis zur Höhe der Hypothek mitversichert, wenn Probleme mit dem Eigentum des Kreditnehmers bestehen.
Immobilieninvestoren sollten sicherstellen, dass eine Immobilie keinen schlechten Titel hat, bevor sie mit dem Kauf fortfahren. Häuser in Zwangsvollstreckung können zum Beispiel eine Reihe von offenen Fragen haben. Käufer können in Betracht ziehen, eine Eigentumsversicherung des Eigentümers abzuschließen, um sich vor unvorhergesehenen Ansprüchen gegen das Eigentum zu schützen.
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