Equity Stripping lässt Gläubiger mit leeren Händen

Equity Stripping - der Prozess der Reduzierung des Eigenkapitalwerts eines Immobilienvermögens - ist eine der ältesten Strategien zur Absicherung von Vermögenswerten. Im Wesentlichen geht es darum, eine Immobilie so stark mit Schulden zu belasten, dass den Gläubigern wenig oder gar kein Eigenkapital zum Erwerb zur Verfügung steht. Durch die Inanspruchnahme des Eigentums durch eine andere Partei behalten die Eigentümer die Kontrolle über die Cashflows und die Nutzung des Vermögenswerts und machen das Eigentum für diejenigen unattraktiv, die versuchen, jede Art von rechtlichem Urteil zu perfektionieren. Obwohl dies ein scheinbar unkomplizierter Ansatz ist, müssen bestimmte Anforderungen erfüllt werden, um seine Wirksamkeit sicherzustellen. Verschiedene Arten der Umsetzung dieser Strategie bieten den Eigentümern einen zunehmenden Nutzen.

Grundlagen des Equity-Strippings

Nicht zu verwechseln mit der Zwangsvollstreckung Betrug, Enteignung oder Besicherung wird durchgeführt, um das Eigentum an Immobilienvermögen zu sichern, indem das Eigenkapital in diesen Vermögenswerten für die Gläubiger wertlos gemacht wird. Obwohl es viele verschiedene Strategien zum Entfernen von Aktien gibt, müssen alle Immobilienvermögen kontrolliert werden, ohne dass große Beteiligungen daran vorhanden sind. Durch die Schwierigkeit oder den Aufwand, das Eigenkapital für die Immobilie zu beschaffen, hoffen die Eigentümer, ihre Häuser und andere Immobilien von der Pfändung in Gerichtsverfahren zu isolieren. Die Idee ist einfach: Behalten Sie die Kontrolle und den Genuss einer Immobilie, aber lassen Sie einem Gläubiger wenig oder gar kein Kapital übrig. (Weitere Informationen finden Sie unter Vermeiden von Zwangsvollstreckungsbetrug .)

Gleichzeitig muss, wie bei jeder Art von Strategie zur Absicherung von Vermögenswerten, das Equity-Stripping weit vor dem Zeitpunkt durchgeführt werden, zu dem eine Absicherung erforderlich ist. Die Umsetzung einer Strategie zur Vermögensprojektion während eines Rechtsverfahrens wird von den Gerichten in der Regel als unangemessen angesehen. Der Versuch, Vermögenswerte in den Namen einer anderen Person zu übernehmen, wird beispielsweise als betrügerische Übertragung angesehen, die ausschließlich zum Verbergen von Vermögenswerten durchgeführt wird.

Traditionell bestand die häufigste Form des Strippings von Beteiligungen (bekannt als Ehegattenstripping) darin, den Anspruch auf einen Ehegatten zu kündigen, der aus finanziellen Gründen mit geringerer Wahrscheinlichkeit verklagt wurde. Diese bisher wirksame Strategie wird nicht mehr angewendet, da eine Scheidung das Vermögen heute stärker gefährdet als eine rechtliche Verpflichtung.

HELOCs verwenden

Heutzutage besteht die häufigste Möglichkeit, die Wahrscheinlichkeit einer Pfändung zu verringern, darin, Kredite gegen den Vermögenswert aufzunehmen und einer anderen Partei ein Pfandrecht für die Schuldverschreibung zu gewähren. Die häufigste Form der Kreditaufnahme ist die Home Equity-Kreditlinie (HELOC). Mit einem HELOC erhält der Kreditgeber ein Pfandrecht an dem Eigenkapital der Immobilie, das als Sicherheit für das Darlehen dient. Selbst ein ungedeckter Eigenkapitalkredit wird das Eigenkapital in den Büchern erheblich reduzieren, ohne dass ein erhebliches Risiko für den Kreditnehmer entsteht. Die meisten Eigenkapitallinien erheben keine Gebühr für die Nichtverwendung der Mittel und sind sehr billig (wenn nicht kostenlos) einzurichten. HELOCs erschweren und verteuern den Zugang eines Gläubigers zum tatsächlichen Eigenkapital einer Immobilie und halten Gläubiger häufig davon ab, rechtliche Schritte einzuleiten, ohne den Cashflow des Kreditnehmers zu beeinträchtigen.

Das Platzieren eines nicht finanzierten HELOC auf einem Grundstück ist die erste Verteidigungslinie für jedes Eigentum. Es bietet auch eine Finanzierungsquelle, die für Notfälle oder andere unerwartete finanzielle Verpflichtungen verwendet werden kann. Bleibt die Finanzierung aus, fügt das HELOC kein finanzielles Risiko in Form von erforderlichen Zinsen oder Kapitalrückzahlungen hinzu. Da die Gläubiger nicht sagen können, wie viel sie tatsächlich der Bank schulden, kann diese Strategie eine Partei davon abhalten, die Immobilie zu suchen, ist jedoch weniger effektiv, wenn der Gläubiger beschließt, vor Gericht zu gehen.

Eine zweite Hypothek ziehen

Ein wirksameres, wenn auch risikoreicheres Schutzmittel ist die Verwendung von kapitalgedeckten Darlehen in Form eines HELOC oder einer zweiten Hypothek. Bei der Finanzierung des Darlehens erhält der Darlehensgeber ein Prioritätspfandrecht, dh eine Forderung gegen das Eigenkapital in Höhe des geliehenen Betrags, die das Urteil eines Gläubigers ersetzt. In diesem Fall wird das Eigenkapital der Immobilie tatsächlich um den Betrag des geliehenen Kapitals gemindert, der nicht auf legalem Wege eingezogen werden kann, was die Motivation eines Gläubigers zur Klage weiter verringert.

Homestead-Ausnahmen verwenden

In vielen Staaten gibt es Ausnahmeregelungen für Gehöfte, die die Höhe des Eigenkapitals eines Eigenheims begrenzen, das ein Gläubiger zur Erfüllung einer finanziellen Verpflichtung in Anspruch nehmen kann. Für die meisten Menschen schützt die Ausnahme für Gehöfte jedoch nur einen Bruchteil des Eigenkapitalwerts eines Eigenheims. Zum Beispiel würde ein Haus mit 400.000 USD ohne Hypothek und eine Steuerbefreiung für ein Haus mit 100.000 USD 300.000 USD Eigenkapital potenziellen rechtlichen Ansprüchen aussetzen. In dieser Situation wäre es sinnvoll, eine Art Darlehen auf dem Grundstück zu halten, so dass das Eigenkapital nie mehr als 100.000 US-Dollar beträgt. Wenn etwas passiert und ein Urteil gefällt wird, prüft ein Gläubiger die Eigentumsunterlagen, bewertet den Wert des Hauses und entscheidet, dass durch kostspielige rechtliche Schritte wenig gewonnen werden kann.

Es gibt jedoch zwei Probleme bei der Finanzierung des Darlehens. Erstens muss der Immobilienbesitzer eine Verwendung für das Kapital finden, die genauso oder produktiver ist als die Investition in Immobilien. Zweitens muss der Eigentümer in der Lage sein, das Darlehen über die erforderlichen monatlichen Kapital- und Zinszahlungen oder die Risikoabschottung durch den Kreditgeber aufrechtzuerhalten. Es gibt viele Berichte von Immobilienbesitzern, die ihre Immobilien für Kapital abziehen und in die Börse investieren. Diese Strategie, die auf den Bullenmärkten gefeiert wird, hat die Zwangsvollstreckungsraten in längeren Phasen des Marktrückgangs angeheizt. Bei der Betrachtung dieser Strategie denken die meisten Menschen nicht darüber nach, wie sie den Erlös, den sie aus ihren Immobilien gezogen haben, richtig einsetzen oder investieren sollen. (Hintergrundinformationen finden Sie in unserem Investopedia Special Feature: Subprime-Hypotheken .)

Strategie für freundliche Kredite

Um das Risiko einer Zwangsvollstreckung zu verringern, erhalten einige Eigentümer ein freundliches Darlehen von einem Unternehmen oder einem Trust, das von jemandem kontrolliert wird, den sie persönlich kennen. Aufgrund der persönlichen Beziehung gehen die Eigentümer davon aus, dass der Kreditgeber im Falle einer Periode langsamer oder nicht vorhandener Kreditzahlungen nicht kündigen wird. Viele dieser befreundeten Kredite werden schließlich als betrügerisch abgetan, weil sie nicht echt zu sein scheinen.

Obwohl jede Gerichtsbarkeit ihre eigenen spezifischen Vorschriften hat, muss das Darlehen für einen bestimmten wirtschaftlichen Zweck vergeben, ordnungsgemäß dokumentiert und das Grundpfandrecht hinterlegt werden. Noch wichtiger ist, dass die Kapital- und Zinszahlungen pünktlich und in Übereinstimmung mit den Darlehensunterlagen erfolgen müssen. Viele Kredite, die zum Schutz des Eigentums vergeben werden, werden von den Gerichten abgelehnt, weil der Kreditnehmer niemals Hypothekenzahlungen getätigt oder dokumentiert hat.

Cross-Collateralization

Cross-Collateralization ist eine weitere Strategie zum Schutz von Vermögenswerten, die das Eigenkapital einer Immobilie belastet, wobei dieses Eigenkapital als Sicherheit für mehrere andere Vermögenswerte dient. Auch wenn es möglicherweise kein ausstehendes Pfandrecht hat, kann es nicht angehängt werden, da es die Interessen eines anderen Darlehens oder einer anderen Garantie schützt.

So funktioniert es: Nehmen wir an, dass zwei Unternehmen der gleichen Gruppe Eigentum haben. Unternehmen Nr. 1 vergibt ein Darlehen an Unternehmen Nr. 2 und verwendet sein Eigentum als Sicherheit. Unternehmen Nr. 2 verwendet dann den Darlehenserlös, um Unternehmen Nr. 1 ein gleichwertiges Darlehen zu gewähren, und verpfändet sein Eigentum als Sicherheit. Beide Immobilien sind grundpfandrechtlich geschützt, ohne dass Geld außerhalb derselben Eigentümergruppe fließt. Wenn die Firma Nr. 1 verklagt wird und ein Urteil gegen das Eigentum ergeht, kann das letztere weiterhin ohne Probleme verwendet werden.

Schließlich wird der Erlös beim Verkauf zur Tilgung des bestehenden Hypothekendarlehens verwendet, so dass der Gläubiger keinen Rückgriff auf die Immobilie hat. Obwohl dies ein sehr vereinfachtes und transparentes Beispiel ist, werden komplexere Strukturen, die Offshore-Unternehmen und private Trusts verwenden, häufig eingesetzt, um es den Gläubigern zu erschweren, die tatsächliche Eigentümerschaft festzustellen oder nachzuweisen, dass die Transaktionen nicht seriös sind.

Immobilien-LLCs

Der Besitz von Mietimmobilien ist ein risikoreiches Unterfangen. Es ist sehr schwierig, den Vermögenswert vor der gesetzlichen Haftung für den Besitz und die Verwaltung des Eigentums zu schützen. Durch den Einsatz von Immobilien-LLCs haben Eigentümer jedoch eine Methode gefunden, um ihre anderen Vermögenswerte vor ihren Immobilienaktivitäten zu schützen und umgekehrt. Durch den Besitz von Immobilien innerhalb einer Single-Asset-LLC kann nur die Immobilie selbst verklagt werden, was die Eigentümer anderer Vermögenswerte von der Pfändung isoliert.

Da eine LLC eine juristische Person ist, können Gläubiger, die den Eigentümer verklagen möchten, nur das Interesse des Eigentümers an der LLC verfolgen. Um die Vermögenswerte weiter zu isolieren, werden Einzelaktiva-LLCs häufig von einer verwalteten LLC-Holdinggesellschaft gehalten, die in einem Staat wie Nevada registriert ist. Dies erlaubt einen Abbuchungsbefehl als einzige Methode, um das Unternehmen anzugreifen. Da die Abbuchungsverordnung es Gläubigern nur erlaubt, als Mitglied einzutreten, erhalten sie vom Manager niemals Einkommensausschüttungen, sondern es entstehen Steuerverbindlichkeiten. das ist finanziell unhaltbar. Interessanterweise schlagen die meisten LLC-basierten Strategien auch vor, das Eigenkapital über ein HELOC zu streichen und die Mittel für Investitionen in andere Immobilien zu verwenden oder diese zu aktualisieren.

Die Quintessenz

Wenn dies als Teil eines durchdachten und gut ausgearbeiteten Plans erfolgt, kann Equity Stripping ein sehr leistungsfähiges Instrument zum Schutz von Vermögenswerten sein. Es wird häufig am besten mit anderen Schutzstrategien wie der Immobilien-LLC-Struktur verwendet, die Eigentum und Eigentümer gleichermaßen schützt. Diese Strategien müssen die strategische Verwendung von Darlehenserlösen berücksichtigen und frühzeitig umgesetzt werden, um zu vermeiden, dass sie von den Gerichten als betrügerisch angesehen werden. Wie bei jeder Vermögensschutzstrategie sollte ein Anwalt mit Kenntnissen auf diesem Gebiet konsultiert werden, bevor Kredite oder rechtliche Dokumente ausgeführt werden. (Weitere Informationen finden Sie in unserem Tutorial für Hypothekengrundlagen .)