10 Hürden zum Abschluss eines neuen Hauses

Wenn Sie ein Kaufangebot für Ihr Eigenheim annehmen, ist das so, als ob Sie während eines Marathons die Bestmarke dieses Läufers erreichen würden. Aber halten Sie den Gatorade-Kühler - die Immobilie gehört Ihnen noch nicht. In den 30 Tagen zwischen der Annahme Ihres Kaufangebots und der Übergabe der Schlüssel (allgemein als Treuhandkonto bezeichnet) sind viele Hürden zu überwinden. Wenn Sie auf eines davon stoßen, kann der Kauf scheitern und Sie wieder an den Start bringen.

So wie ein Athlet für ein Rennen trainiert, können Sie sich auf die entmutigenden letzten Schritte beim Kauf eines Eigenheims vorbereiten. Escrow-Verfahren und -Regeln variieren von Staat zu Staat, aber hier sind 10 der häufigsten Probleme, die in diesem Zeitraum aufgetreten sind, und was (wenn überhaupt) getan werden kann, um sie zu verhindern oder zu mildern.

1. Termiteninspektion zeigt Schäden

Die kreditgebende Stelle wird zu Hause eine Schädlingsinspektion durchführen lassen (auf Ihre Kosten, in der Regel weniger als 100 USD), um sicherzustellen, dass keine ernsthaften Schäden durch holzfressende Insekten wie Termiten oder Zimmermannsameisen verursacht werden. Diese Prüfung schützt das Interesse des Kreditgebers an der Immobilie. Hausbesitzer, die nach dem Einzug Termitenprobleme entdecken, verlassen das Anwesen häufig und lassen den Kreditgeber die Tasche in der Hand. Einige Kreditgeber benötigen möglicherweise keine Termiteninspektion, aber es kann in Ihrem besten Interesse sein, eine zu erhalten.

Wenn bei der Inspektion Anzeichen eines sichtbaren Befalls festgestellt werden, müssen die Problembereiche möglicherweise behoben werden, bevor die Übertragungsurkunde geschlossen werden kann. Wenn die Probleme zu schwerwiegend sind und / oder der Verkäufer nicht für die Behebung der Probleme zahlt, haben Sie die Möglichkeit, zu Fuß zu gehen, solange Ihr Kaufvertrag die richtigen Eventualverbindlichkeiten enthält.

2. Die Einschätzung ist zu niedrig

Die Bank wird das Eigenheim (erneut auf Ihre Kosten) bewerten lassen, um ihr Interesse am Eigenheim zu schützen. Sie möchte sicherstellen, dass das Haus mindestens so viel wert ist, wie Sie dafür bezahlen werden, sodass Verluste ausgeglichen werden können, wenn eine Zwangsvollstreckung eintritt. Wenn die Bewertung zu niedrig ist, muss der Verkäufer den Verkaufspreis senken oder Sie müssen die Differenz in bar bezahlen. Möglicherweise kann eine günstigere Zweitmeinung von einem anderen Gutachter eingeholt werden.

3. Auf dem Titel befinden sich Wolken

Während des Treuhandprozesses stellen Sie eine Titelfirma ein, um eine Titelsuche durchzuführen und eine Titelversicherung abzuschließen. Die Titelsuche stellt sicher, dass niemand einen Rechtsanspruch auf die Immobilie hat, die Sie kaufen möchten (wie der IRS, der Staat oder ein Verwandter des Verkäufers), und die Eigentumsversicherung schützt Sie vor zukünftigen Ansprüchen auf die Immobilie. Wenn ein Grundpfandrecht oder eine Forderung gegen das Eigentum besteht, muss das Problem gelöst werden, bevor die Transaktion fortgesetzt werden kann.

4. Hausinspektion zeigt Mängel

In den meisten Kaufangeboten ist ein Prüfungsvorbehalt vermerkt, sodass der Käufer ohne Strafe zurücktreten kann, wenn die Hausinspektion ernsthafte Probleme aufdeckt. Wenn Sie diese Möglichkeit nicht in Ihren Vertrag aufgenommen haben, können Sie Ihr ernstes Geld (normalerweise mehrere tausend Dollar) verlieren, wenn Sie sich aufgrund der Besichtigung gegen den Kauf des Hauses entscheiden.

Wenn Sie sich entscheiden, fortzufahren, kann der Verhandlungsprozess mit dem Verkäufer, um das Haus reparieren zu lassen oder um Ihnen Geld beim Abschluss gutzuschreiben, um die Reparaturen selbst durchzuführen, den Kaufprozess möglicherweise verzögern und Ihren Abschluss verzögern. (Weitere Informationen finden Sie unter: Benötigen Sie eine Hausinspektion? )

5. Sie (oder sie) bekommen kalte Füße

Der Vertrag enthält begründete Gründe für den Rücktritt des Käufers oder des Verkäufers ohne Vertragsstrafe, z. B. den Verzicht auf einen Eventualfall oder die Nichteinhaltung einer Frist. Wenn Sie jedoch nach dem Verzicht auf die Eventualverbindlichkeiten entscheiden, dass Sie den Kauf nicht abwickeln möchten (z. B. weil Sie ein anderes Haus gefunden haben, das Ihnen besser gefällt), verlieren Sie Ihr echtes Geld. Der Grund hierfür ist, dass der Verkäufer für die Zeit, in der das Haus vom Markt genommen wurde, entschädigt werden sollte, was die Zeit verzögert, die er letztendlich zum Verkauf benötigt (was finanzielle Konsequenzen für den Verkäufer haben kann).

Umgekehrt haben Sie das Recht, Schadensersatz vom Verkäufer zu fordern, wenn der Verkäufer aus einem anderen Grund oder aufgrund eines besseren Angebots zurücktritt.

6. Ihre Finanzierung fällt durch

Versierte Käufer machen keine Angebote für Häuser, ohne vorher genehmigt worden zu sein. Dies bedeutet, dass Sie eine schriftliche Kreditzusage von einer Bank erhalten, die Ihnen eine Hypothek über einen bestimmten Betrag bietet. Versierte Verkäufer akzeptieren keine Angebote von Käufern, die dies nicht tun vorgeprüft. Es gibt jedoch Dinge, die verhindern können, dass das Darlehen geschlossen wird, z. B. wenn Sie den Antrag belogen haben, die Zinssätze stark steigen, sich Ihre Arbeitssituation ändert oder Ihre Kreditwürdigkeit sinkt.

Fragen Sie Ihren Kreditgeber, wie Sie solche Probleme vermeiden können. (Weitere Informationen finden Sie unter: 5 Dinge, die für eine Hypothek vorab genehmigt werden müssen .)

7. Das Haus befindet sich in einem Gebiet mit hohem Risiko

In Staaten, in denen ein Bericht über die Offenlegung von Naturgefahren erforderlich ist, erhalten Sie ein Dokument, in dem die Naturgefahren aufgeführt sind, die sich auf das Haus auswirken können (z. B. Überschwemmungen, Erdbeben, seismische Gefahren, Brände). Die kreditgebende Stelle fordert Sie möglicherweise auf, eine Risikoversicherung abzuschließen (über die Versicherung Ihres Hausbesitzers hinaus), wenn sich das Haus in einem Gebiet mit hohem Risiko befindet und diese Versicherung teuer sein kann. Es ist auch eine Gebühr, die Sie jeden Monat zahlen müssen, bis der Kredit zurückgezahlt ist oder Sie das Haus verkaufen.

Um unangenehme Überraschungen während des Treuhandvorgangs zu vermeiden, fragen Sie Ihren Agenten, potenzielle neue Nachbarn oder die Stadtplanungsabteilung, welche Naturgefahren in Ihrem gewünschten Gebiet bestehen, welche Art von zusätzlicher Versicherung Sie möglicherweise kaufen müssen und wie viel diese möglicherweise kostet, bevor Sie eine abschließen Angebot in einem Haus.

8. Das Haus ist nicht versicherbar

Wenn ein vorheriger Hausbesitzer einen größeren Versicherungsanspruch für das Haus geltend gemacht hat, wie z. B. Wasserschaden oder Schimmel, wird dieser in den Versicherungsunterlagen vermerkt, und Versicherungsunternehmen lehnen es möglicherweise ab, das Haus zu versichern, da dies ein zu hohes Risiko darstellt. Wenn ein Haus nicht versicherbar ist, können Sie es nicht kaufen, es sei denn, Sie sind ein reiner Bargeldkäufer, da die Kreditgeber von Ihnen verlangen, dass Sie die Hausbesitzerversicherung aufrechterhalten, bis die Hypothek zurückgezahlt ist. Selbst wenn Sie ein Käufer von Bargeld sind, ist es wahrscheinlich keine gute Idee, ein nicht versicherbares Haus zu kaufen.

9. Unterschiede in der GFE und HUD-1

Wenn Sie Ihre Kreditvorabgenehmigung erhalten und erneut ein Angebot für eine bestimmte Immobilie unterbreiten, sollte Ihnen Ihr Kreditgeber eine Schätzung in gutem Glauben (GFE) geben, in der die Abschlusskosten im Zusammenhang mit der Finanzierung des Eigenheims aufgeführt sind. Die Schätzung in gutem Glauben ist im Grunde genommen ein grober Entwurf dessen, was das HUD-1-Formular, das Sie mindestens 24 Stunden vor dem Abschluss erhalten, anzeigt. Wie der Name schon sagt, sollte die Schätzung von Treu und Glauben eine genaue Annäherung an das sein, was Sie tatsächlich zahlen werden - im Idealfall innerhalb von 10% -, aber einige skrupellose Kreditgeber werden versuchen, Kunden mit unrealistisch niedrigen Schätzungen zu überzeugen.

Wenn dies der Fall ist und Sie den Kreditgeber nicht dazu bringen können, die überhöhten Kosten auszugleichen, können Sie den Verkäufer am besten bitten, den Stichtag zu verlängern und zu versuchen, eine alternative Finanzierung sicherzustellen, damit Sie das Haus weiterhin kaufen können, ohne dass es zerrissen wird aus.

10. Fehler verhindern ein pünktliches Schließen

Es gibt viele verschiedene Parteien, die an der Schließung von Treuhandkonten beteiligt sind, und wenn einer von ihnen einen Fehler macht, kann sich die Schließung verzögern. Je nachdem, was Ihr Kaufvertrag vorsieht und wessen Verschulden die Verzögerung ist, müssen Sie dem Verkäufer, wenn Sie nicht rechtzeitig schließen, möglicherweise eine Strafe für jeden Tag zahlen, an dem der Abschluss verspätet ist.

Der Verkäufer könnte sich auch weigern, den Stichtag zu verlängern, und das gesamte Geschäft könnte scheitern. Im besten Fall könnte der Verkäufer einfach zustimmen, den Stichtag ohne Vertragsstrafe zu verlängern. Wenn das Geschäft nicht zustande kommt, muss der Verkäufer auch noch einmal von vorne anfangen. (Weitere Informationen finden Sie unter: 7 Vertragsbedingungen für Must-Have-Immobilien .)

Training für einen erfolgreichen Abschluss

Die Übertragung des Eigentums an einem Haus ist für alle Beteiligten stressig. Viele Dinge müssen in kurzer Zeit geschehen, und es kann große Konsequenzen haben, wenn etwas durchfällt. Der Prozess kann für Käufer besonders anstrengend sein, die einen komplexen, manchmal ungewohnten Prozess durchlaufen und eine Vielzahl wichtiger Entscheidungen treffen müssen, die sich auf den wahrscheinlich teuersten Kauf ihres Lebens beziehen. Nehmen Sie sich etwas Zeit, um sich rechtzeitig mit dem Treuhandprozess und seinen potenziellen Fallstricken vertraut zu machen, und Sie sind emotional, intellektuell und finanziell darauf vorbereitet, das Rennen zu beenden. (Weitere Informationen finden Sie unter: 13 Schritte zum Abschluss eines Immobiliengeschäfts .)