Überlässt Ihnen Ihr Hausverkauf einen Steuerschock?
Für viele Menschen sind ihre Häuser das größte Kapital - eines, das sie vielleicht irgendwann verkaufen möchten, um in einen anderen Teil des Landes umzuziehen, ein größeres Heim zu beziehen oder die Finanzierung des Ruhestands zu unterstützen. Wenn Sie in den letzten Jahren kein Eigenheim verkauft haben, werden Sie möglicherweise nicht feststellen, dass sich Änderungen in der Steuervorschrift darauf auswirken können, wie viel Sie nach dem Verkauf erhalten. Erfahren Sie, wie sich die neuesten Steuergesetze auf Sie auswirken, wenn Sie sich für einen Umzug entscheiden.
Die alten Regeln
In der Vergangenheit konnten Verkäufer Kapitalertragssteuern auf alle früheren Gewinne aufschieben, egal wie hoch sie waren, solange sie die folgenden zwei Anforderungen erfüllten:
- Kaufte ein Ersatzhaus, das mehr kostet als der für das verkaufte Haus erhaltene Betrag.
- Kaufte den Ersatz innerhalb von zwei Jahren vor oder zwei Jahren nach dem Datum des Verkaufs.
Angenommen, Sie hätten ein Haus für 200.000 US-Dollar gekauft und es in fünf Jahren für 300.000 US-Dollar verkauft. Solange Sie innerhalb von zwei Jahren einen weiteren für mindestens 300.000 USD kaufen, können Sie die Kapitalertragsteuer auf den Gewinn von 100.000 USD vermeiden. Darüber hinaus hätten Sie diesen Prozess jedes Jahr fortsetzen und möglicherweise eine unbegrenzte Anzahl von steuerlich latenten Gewinnen erzielen können. Wenn Sie dann gestorben sind, könnte der Gewinn durch die Aufstockung der Basisversorgung für Ihre Begünstigten zunichte gemacht worden sein.
Darüber hinaus konnte ein Verkäufer, der 55 Jahre alt war, dauerhaft Gewinne von bis zu 125.000 USD ausschließen, ohne ein anderes Haus zu kaufen.
Die neuen Verordnungen
Am 6. Mai 1997 trat das Steuererleichterungsgesetz von 1997 in Kraft. Das Gesetz beseitigte die ständige unbegrenzte Verschiebung von Gewinnen und ersetzte sie durch begrenzte Ausschlüsse.
Einzelne Steuerzahler können jetzt Gewinne von bis zu 250.000 US-Dollar beim Verkauf ihres Eigenheims ausschließen. Ehepaare, die gemeinsam einreichen, können 500.000 US-Dollar von ihrem steuerpflichtigen Einkommen ausschließen. Das Alter spielt keine Rolle und Sie müssen kein Ersatzhaus kaufen. Nachdem Sie den Ausschluss akzeptiert haben, können Sie ein günstigeres Haus kaufen oder sogar eines mieten. Besser noch, das IRS lässt Sie den Ausschluss jedes Mal verwenden, wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz verkaufen.
Es gibt zwei Regeln:
- Sie müssen das Haus in den letzten fünf Jahren mindestens zwei Mal als Hauptwohnsitz besessen und genutzt haben.
- Sie können den Ausschluss in den letzten zwei Jahren nicht verwendet haben.
Nehmen wir zum Beispiel an, ein verheiratetes Paar hätte vor acht Jahren sein Haus für 200.000 US-Dollar gekauft und in dieser Zeit darin gelebt. Jetzt können sie für 450.000 US-Dollar verkaufen und in ein größeres Haus umziehen, das 400.000 US-Dollar in einem günstigeren Teil des Landes kostet, um ihre wachsende Familie unterzubringen. Aufgrund des Ausschlusses müssen sie keine Kapitalertragssteuer auf den Gewinn von 250.000 USD zahlen.
Schauen wir 20 Jahre in die Zukunft, wenn unser Paar in den Ruhestand treten und in eine Eigentumswohnung verkleinern möchte. Sie verkaufen ihr großes Haus für 1 Million Dollar und kaufen eine Eigentumswohnung für 750.000 Dollar. Sie werden einen Kapitalgewinn von 600.000 USD (1 Million USD - 400.000 USD) aus dem Hausverkauf erzielen. Aufgrund des Ausschlusses von 500.000 US-Dollar müssen sie jedoch nur Steuern auf 100.000 US-Dollar Gewinn zahlen. Sie können die verbleibenden 250.000 USD in bar verwenden, nachdem sie die Eigentumswohnung nach Belieben gekauft haben.
Zusätzliche Punkte
Die erforderlichen zwei Jahre des Eigentums und der Nutzung während des Fünfjahreszeitraums, der am Datum des Verkaufs endet, müssen nicht ununterbrochen sein. Wenn Sie also Ihr Haus im ersten, dritten und fünften Jahr des Besitzes vermietet haben, aber das zweite und vierte Jahr darin gelebt haben, können Sie den Ausschluss dennoch in Kauf nehmen.
Darüber hinaus gibt es Ausnahmen von der Zweijahresregel. Dazu gehören: Behinderung, Verurteilung und Scheidung.
Wenn der Ausschluss Ihren gesamten Gewinn zunichte macht, müssen Sie den Verkauf nicht in Ihrer Steuererklärung angeben. Andernfalls müssen Sie die Transaktion nach Zeitplan D einreichen. Bewahren Sie in beiden Fällen alle Aufzeichnungen mindestens drei Jahre lang auf.
Denken Sie nicht, dass Sie diesen Ausschluss nur nutzen können, wenn Sie ein traditionelles Einfamilienhaus besitzen. Das Gesetz gilt für jede Wohnung, die Sie als Hauptwohnsitz betrachten, wie zum Beispiel:
- Hausboot
- Eigentumswohnung oder Stadthaus
- Genossenschaftswohnung
- Wohnwagen
So senken Sie die Steuer
Obwohl die Vermeidung von Steuern auf einen Gewinn von 250.000 USD (500.000 USD für gemeinsame Steuerfahnder) erheblich ist, reicht dies möglicherweise nicht aus, um die Gewinne einiger Verkäufer vollständig auszugleichen. Es gibt einige Dinge, die Sie tun können, um Ihre Kostenbasis zu erhöhen und Ihre Steuerschuld zu verringern.
Sehen Sie in Ihren Unterlagen nach, ob Sie andere zulässige Ausgaben hatten, darunter:
- Abrechnungsgebühren oder Abschlusskosten, wenn Sie das Haus gekauft haben
- Grundsteuern, die der Verkäufer geschuldet hat, für die Sie aber bezahlt haben und die nicht erstattet wurden
- Hauptverbesserungen, wie ein neues Dach oder ein Raumzusatz
Die Quintessenz
Schauen Sie sich zum Schluss Ihre anderen Investitionen an. Besitzen Sie Aktien, Anleihen oder andere Immobilien, die weniger wert sind, als Sie dafür bezahlt haben? Sie könnten diese verkaufen und die Verluste nutzen, um den Kapitalgewinn aus dem Verkauf von Eigenheimen auszugleichen.